西班牙是全球经济适用房的最新战场

西班牙社会党政府在一个发达国家更加活跃的房地产市场中控制公寓租金的努力开局不利。

根据为西班牙央行提供数据的房地产网站Idealista.com，5月份，在对新租约实施一系列租金抑制措施两个月后，租金以每年7.5%的速度增长。在采取措施的3月份，这是从3月份的6.6%加速。

西班牙5.8万亿美元本土市场私人公寓的新规定部分意味着抵制投机并转换为Airbnb型租赁。根据房地产网站Fotocasa的数据，旅游公寓现在超过阳光充足，海滩充足的安达卢西亚市场的四分之一，加泰罗尼亚，巴塞罗那地区，西班牙访问量最大的城市和外国投资者的磁铁总数超过18%。

手指指向停​​滞不前的工资增长，垂死的政府支持，国际买家和飙升的购买价格。这些是21世纪城市住房市场的一些标志，对于那些努力通过法规解决问题的政府而言，这些都是前所未有的挑战。柏林比西班牙更进一步，计划将租金冻结五年，如果租金确定过高，租户有机会要求减租。该计划宣布后，德国房地产股下滑。

欧洲和世界正在考虑采取类似措施。在纽约州，州议员刚刚完成了几十年来最大的租金监管改写，取消了业主用来提高监管租金的大多数工具。

在西班牙，新规定将五年的年租金上限限制在通货膨胀率，目前为0.8%。这对房东来说并不是一个好消息，虽然在那段时间结束后，他们可以按照自己的意愿提高或降低他们的新合同。Idealista引用的价格反映了房东在新合同中要求的价格。

西班牙住房部长Helena Beunza表示，随着州政府创造更多经济适用房，以及新合同开始实施五年制上限，租金率将从三年前开始下降。

她在接受采访时表示，政府还正在设计新的公私合作伙伴关系，以及为没有多收费的房东减税的参考价格。黑石集团(Blackstone Group)等机构所有者的新上限为7年，当市场受到过度建设的困扰时，该集团购买了西班牙房屋。

“大型机构投资者都是专家，他们是机会主义者，他们会专注于前景和条件最有利的地方，”花旗集团旗下马德里伊比利亚市场办事处负责人Joe Lovrics表示。“他们看看这些规则并说：'如果这是永久性的，我们会去别处看看'。”

事实上，马德里的发展部计划制定更多法规。经济学家对这些限制是否会适得其反有分歧。

虽然有些人坚持认为他们会无限期地限制加息，但许多人表示，房东将通过以较高的初始租金开始新合同，或将更多房产转换为短期Airbnb租赁，消除永久居民的供应和推高租金来做出反应。“这是一个典型的经济问题，但它没有经典的供需解决方案，”正在写一本关于该国租赁市场的书的经济学家亚历杭德罗·因瑞列塔说。“事实上，租金失控的问题更多源于房价上涨，而不是人们意识到的。”

例如，在马德里地区，像Inurrieta先生这样的经济学家表示，过去三年房价上涨34%更多地归咎于自由市场租金上涨33%。Inurrieta先生说，这是因为房东们要求回报以跟上销售市场的步伐。潜在买家也被迫通过较高的购买价格进行租赁。

西班牙是欧洲的一个特殊市场，拥有业主入住率最高，其中95%以上的出租单位由个人而非机构拥有。

“如果这在西班牙有效，那将是一场革命，”Inurrieta先生谈到了新的规定。“这里有太多的桌上资金，而且很多业余房东不必与投资者一起遵守任何战略计划。”

近十年前西班牙的房地产业崩盘压低了房租和价值，尽管投资者的吸引力随着转机而有所改善。

根据西班牙发展部的数据，2018年的平均总回报率为4%，与基准的德国债券相比，收益率低于0%。西班牙的IBEX 35指数去年收于2012年以来的最低年度水平。

房地产投资者通常预计，只要有人口增长和相对自由的市场，房屋购买和租赁可以长期打击通胀 - 这一断言将通过新的租金上限规则进行测试。

一些经济学家认为，在许多发达市场，购买价格的涨幅远远超过消费者价格，因为这两者在结构上并不相关。在世界上许多消费者物价通胀数据中，消费者篮子中没有房价，这是中产阶级城市家庭长期担忧的问题。相反，通常使用租赁成本。

在西班牙，出租房屋的消费者通货膨胀率仅为3%，而普通家庭的租金约占其收入的30%，甚至更多的是购房。自西班牙房地产崩盘以来，银行很少为购买100%的资金提供资金。这是增加租金需求的一个因素。35%的青年失业率也是如此。然而，在全球缺乏空置土地的工作丰富的城市中，有许多动态可见。BLOOMBERG