2018年楼市“金九”未现 楼市降温已经来临

上海易居研究院数据显示，9月22日至24日，北京新建商品住宅成交约360套，二手房累计成交74套;深圳新建商品住宅成交仅为212套;上海新建商品住宅成交约515套，其成交面积仅有3.4万平方米，同比减少4.4%，是近5年以来成交最少的一年。

中原地产研究中心统计数据亦显示出楼市“金九”成色不足。具体而言，中秋假期前两日，北京市新建商品住宅签约180套、二手房62套，与7至8月平均水平基本持平，较2016年同期的422套和280套分别同比下调57%和78%。除了北京，其他城市房地产市场表现平平。中原地产数据显示，小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳;广州方面，中秋假期前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。

“虽然9月份各地成交量较为平淡，但从近期各大房企新盘打折促销活动的增多可以看到，房价已经出现下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，下一阶段，楼市冲高回落现象将逐渐增多，房价调整也将呈现出从点到区域的特点，尤其是对于热点城市来说，购买力将很难再支撑市场继续冲高。

打折潮来袭

9月22日，万科董事会主席郁亮在万科南方区域的月度例会讲话称，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。万科集团2018年6300亿回款目前完成不到一半，今年任务艰巨，但坚决要完成。

一位房企老板曾表示，公司全年的考核重点就是回款率，必须确保现金流100%安全。由此，嗅觉灵敏的房企，已经开始着手制定促销方案，招揽购房者，全国楼市打折潮来袭。

8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

在北京市场，万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠措施推出。虽然官方的房价数据仍然显示出很好的涨势，但从市场一线来看，调整的端倪似乎已经出现。

价格回归?

房地产项目直接降价的原因很多，但综合来看，很大部分都存在前期定价过高的现象。

长沙某房企人士近日对媒体表示，过去一年来，长沙房价出现大幅上涨，部分项目在半年内的涨价幅度超过50%。这其中虽不乏好地段的优质项目，但部分地段、品质不佳项目也跟风上涨。

到今年，长沙的调控政策不断深化，“限价令”的执行尤为严厉。好地段的项目价格尚可维持，品质不佳的郊区项目，则不得不进行价格回调。

上海易居研究院智库中心总监严跃进将这种调整称为“回归”，因为，“前期房价大幅上调，本身就是非理性的行为”，在调控的压力下，价格泡沫势必要被挤出。

他表示，在我国房地产市场，需求从来都不是平稳释放的。受调控政策、买涨心态等影响，市场需求通常表现出集中释放，然后又集中收缩的现象。而供给端的反应往往滞后于需求端。因此，当市场需求出现收缩时，很多项目就不得不对价格策略做出调整。

不必看空

房企降价销售的原因其实不难判断：一二线热点城市的限购限价限售限签丝毫没有放松的迹象，支撑去年销售增量的三四线城市在两年的收割后已近尾声，“去库存任务基本完成”。

同策研究院总监张宏伟表示，进入下半年，房企的资金压力更大，通过以价换量，也是为了快速回款。

房企融资收紧，偿债也迫近高峰，可想而知，销售压力将进一步加大。张宏伟认为，从今年7、8月份开始，市场就已经出现变化，只是现在愈发明显。而从现在到明年7-8月份，市场将呈现下降走势。

“不只是三四线城市，一二线城市也会转冷，降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大，刚需盘也会出现一些调整。”张宏伟说。