对北上广深四个中国一线城市房价进行的分析

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前一段，写了一篇《绝不模糊，明确说清四个超级城市下一步房价走势》的文章。

采用理科生技术流的思维方法，对北上广深四个中国一线城市房价进行了分析。

虽然有点枯燥，但大家反应挺好。

所以，继续做下去吧。

今天，按照约定，我们分析一下中国几个新一线城市，或者叫强二线城市房价走势。

新一线，强二线，叫法不重要，大家知道怎么回事就行了。

关键是能帮助大家弄懂过去，预测未来，尤其是搞清里面的逻辑是什么。

希望本文能帮助到大家。

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成都

依旧是采用冰山指数制作的城市10年房价走势图。

他们的数据源是国家统计局，在此表示感谢。

很显然，成都房价这十年的趋势可以用一个成语来形容——后发致人。

在2014年周期中，涨幅不大，而且涨完之后，马上就掉下来了。

2015年5月的房价甚至比该周期2012年1月还差，而且该周期达到的高峰也很低，新房涨了10%，二手涨了5%，在全国来说并不突出。

即使到了2016年到2017年的全国性去库存暴涨，成都依旧表现平平。

在2016年上半年完成小幅补涨之后，2016年下半年上冲一把，不过依旧是非常短暂，甚至2016年10月全国性调控之后又回调了。

然而，转折点出现在2018年4月，从此之后成都楼市一发不可收拾。

新房呈现非常剧烈的拉升，二手房在犹豫了大概一年之后，也开始暴力拉升。

我不是成都人，成都楼市2018年春天发生了什么，我不太清楚，但是它确实造成了成都楼市快速变化。

据我了解成都执行的是相当严格，也是全国少见的按照圈层型限购，在如此严格的限购下，楼市依旧火爆，我只能说的确是购买力强劲。

米宅刚刚上半年考察过成都市场，一般规律是倒挂严重的市场，如天府、高新等区域确实比较火，但是剩下的区域也比较平一些。

所以，我们总结一下成都楼市的规律。

第一、成都楼市和全国楼市关联性很小，从上两次周期中就是明证，所以不能从全国市场热度判断成都市场热度。

第二、下一步成都楼市应该继续上升，因为无论从新房和二手都没有看到回调的迹象，另外分化的趋势会延续，直到新房限价慢慢调整慢慢撵上二手，缩小倒挂为止。

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重庆

既然说到了成都，那接着说一下重庆。

作为全国四大直辖市之一的重庆，房价走势独立感也很强，在前期倒是和成都有点相似。

和成都一样，2014年的周期中，虽有小涨，但是高度不高，持续时间也不长。

在2016年的全国去库存暴涨中，重庆反应很慢，真正开始反应是在全国主要城市都被10月急刹车了一把之后，从2016年底才开始启动。

关于重庆房价启动的原因，我倒是很清楚，就是原来的重庆10年老，善于各种改革新政黄奇帆的离任。

从此，重庆开始慢慢撵上中国其他强二线城市房价步伐，二手现房一块涨。

不过，经过大约3年较快增长之后，在2019年年中新房和二手发生了明显的分化。

由图中可以明确看出来，从那个时点开始，重庆新房由快涨变成慢涨，但是二手房由增长变成波动横盘，甚至有下调的趋势，直到现在这个趋势也没有改变。

所以判断重庆楼市的下一步趋势：

1、重庆楼市和成都楼市一样，有着独立于全国的行情，不能用全国行情硬套重庆。

2、对于新房我并不乐观，持续横盘波动的二手房，一定会拖累新房房价上升，直到把它也拖成微涨或者横盘。毕竟重庆走一圈后，你会发现重庆太大了，可供应的土地太多，而重庆本身3000万的人口又不足以支撑这个供应量。

这一点，和同样土地供应量很大的成都截然相反。

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武汉

对于重庆来说，除了和兄弟成都相爱相杀50年，另外下游的武汉也是它的主要人口竞争对手。

我们来说一下武汉。

对比武汉和重庆房价十年走势图，可以发现有个有趣的现象。

第一、两个城市楼市属于两头很像，2014年周期和2020年周期。

第二、中段2016年周期差别很大，重庆比较平，但是武汉却发生了短时间的暴力拉升。

武汉楼市在2016年大幅度涨价之后，横盘了大约一年半，在2018年新房和二手同时发生价格上攻的趋势，不过这个趋势没过多久，就发生了分化，从2019年开始就出现新房上涨，二手横盘的趋势。

实际上，这一次并没有对武汉楼市产生很大的影响，从图上可以明显看出来，这个价格就是在2020年春天有个小的波动，之后武汉新房继续缓坡上扬，新房也波动横盘，延续了2019年的趋势。

根据米宅2020上半年对武汉楼市实地调查，武汉现在光谷很热，但是似乎除了光谷，热的地方不多，所以综合以上因素，对武汉楼市整体判断如下：

1、二手拖累下，新房上涨动力会不足，由快涨变成慢涨，然后横盘整理。

2、二手持续在横盘状态下波动

3、板块分化会加剧，光谷较热，但是其他如汉口，汉阳等区域会平，甚至远郊会出现微跌的可能性。

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长沙

最后，我么再来看一下反炒房标杆的长沙楼市。

看完长沙楼市10年房价走势图，你会发现，长沙楼市和我们想象似乎有所不同。

和2016年相比，新房2020年已经上涨了60%左右，这一数据比本文提到了几个相似城市成都、重庆、武汉相比，并不算低。

从2016年开始，长沙有两次暴涨机会，第一次在2016年上半年，第二次在2018年年中，不过这两次暴涨都被政府调控暴力打断，时间持续都不长。

尤其是2018年年中，长沙祭出了把反炒房当做敌我矛盾来抓的大招，的确起到了立竿见影的效果。

之后，房价发生较大的趋势改变，二手房从暴涨变为横盘微跌，新房从暴涨变为缓涨，市场出现了分化。

根据米宅上半年对于长沙的市调中发现两个情况：

第一、新房限价在不断突破，在政府掌控下缓缓在涨，慢慢逼近同一区域的二手房价。

第二、倒挂明显的区域，滨江，金融岛，洋湖板块销售较好，这是倒挂引发的市场躁动，其他区域市场较平。

综合趋势图和现在市场的情况，我们在总结并预测一下长沙楼市情况。

1、新房也会持续缓涨的趋势，在全国标杆性楼市调控下，不太可能出现急涨。

2、尤其需要注意的是，可以看到从去年年底长沙楼市二手开始抬头和新房一样出现缓涨趋势，而且这种趋势有了半年的持续性，会持续下去。

最后，从长沙楼市的发展中，我们可以总结出——什么才是上面想要的好调控。

既不是快速上涨的楼市(如深圳)，也不是快速下降的楼市(如天津)，听话楼市，让你涨能微涨，让你不涨就横盘的调控，才是好调控。