广州楼市：抛盘多的小区不要买自住一定不舒服

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：广叔你好。本人已入广州户口，预计到今年年底手上有子弹40万，年入25-30万。计划今年在广州寻找上车盘，外借40万，凑足80万首付。购买此房有两个目的：考虑到明年可能到深圳工作，因此想先在广州购买一房，如果三年或者五年后定居深圳，那么卖掉广州房子，凑首付深圳购买，所以是广州计划是上车盘，在三年能升值的情况，可以置换到深圳或者广州其他区域 如果三年以后回广州发展，那么自住，首要考虑点是交通方便。

老婆工作在白云区江高镇，预计短期内不会跟随到深圳，购买的房子三年内不考虑自住目前的想法是在江高中铁诺德阅泷购买三房，或者旁边的龙光等 如不选择江高，是否有其他满足需求的新楼盘推荐(三年内可以升值5000元以上为佳) 是否有其他合适的二手房值得推荐(还是重点考虑升值空间)

回答：你好。1、中铁诺德阅泷不建议，这边工业厂房较多，配套欠缺，也没地铁。2、新盘较少，可参考二手淘笋：广州投资回报率高的板块，详见知识星球内部!

提问：广叔你好，新人首问。首付75左右，工作地点在长洲岛(地铁在建7号延长线的长洲站附近)，准备买首套自住的小三房，一二手均可。在考虑新塘地铁盘(品秀星图、锦绣天伦)，黄埔的实地常春藤，南沙的金洲、蕉门附近的地铁盘(南沙保利城、龙光棕榈水岸)，一直在上述3个地方纠结，想广叔给个参考意见!就我考虑的这几个盘排序。

回答：你好。有广州房票的话，当然是买限购区域。实地常春藤营销做得挺好，纯学位噱头，周边环境很差，不是很建议。具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗?广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔好!个人比较青睐新房，万科城市之光不一定能选到房，今天也了解到新塘保利335的盘，看起来很高大上但是不知道自主+投资怎么样，如果山畔和保利选择怎么选呢?本人从事互联网行业目前在天河金融城上班，要考虑通勤和以后换工作。谢谢!

回答：你好。有房票，建议买山畔。新塘通勤也远，价值远没有科学城大。

提问：你好广叔，我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居(4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户)，还是海珠工业大道(广佛线石溪地铁口)的金碧第一或者第三花园(2006-2008年房)的小两房(60几平那种，好像是3梯8户)，天朗总价贵20万元左右(单价贵几千块，都是四万多)，据说租金都可以到四千出头(天朗随便，金碧要装修好不少的那种)。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租;天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好?或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，期待广叔给予指导，谢谢了!

回答：你好，金碧第一，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

提问：广叔你好，我有2套投资的房子，自己都用不上的。一套天河北天诚广场(还有欠款40万) ， 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。

我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款，可长持。花生那套从2017年到现在不涨反跌，估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗?现在公民同摇号， 感觉有插班生家长需求，热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话，先卖掉时代花生那套，做个流水贷多一些入一套3居，过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说，天河核心区还有黄埔，还有海珠核心区，都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚，是相对很容易的，如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢，我建议也是可以把它卖掉的。

你的问题主要是小学位房面积太小了，而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖，不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。广州投资价值高的板块，具体详见内部分享!

提问：广叔你好，60万现金，再朋友借贷40万左右，3成首付经营贷(家庭第二套房，首套在供)，400万左右撬动盈彩小3房，最好年度买入，年后过户，此方案可行不?或者往东看，车陂、金融城和鱼珠有没有其他三房标的推荐。

回答：你好，可以的，家庭第二套要7成了，如果买的话，走经营贷好啊，只是要精算一下全款再抵押的时间问题和成本问题： 1、成本是两个，一个是垫资的成本，因为要全款吗，所以垫资的时间跨度是过户前—经营贷放款这一个完整的时间，一个是经营贷的贷款成本，都要精算 2、在买入之前，公司准备、流水准备、评估价落实、交易条件和时间铺排都得七七八八，心里明明白白的

提问：你好广叔，之前看你推荐中海康城，美林誉府和盈彩美居的三房，如果是投资兼自助的话哪个更优?

回答：你好，如果是自住康城跟盈彩是不如美林誉府，而且誉府比较新，投资的话康城跟盈彩都是网红盘，潜力大。只是目前杠杆一般般，特别是盈彩，放盘价很坚挺。誉府就不建议了，太贵了啊。

提问：你好广叔，这几天抽空去看黄花，然后一套19楼的西北向三房两卫91方四万五卖了，你前天给我推荐中鼎的99方450万也卖了，这块单价已经不低了还能追吗?

回答：你好，当然不能了，很明显已经太贵了。中鼎还有黄花这半年涨得妈都不认识了，都快到金融城的单价了，如果有广州限购区房票的话，还是优选天河，海珠，万博这些。

提问，您好广叔，深圳坪山的碧湖春天值得购买么?首付150以内，上车刚需为主，保值投资为辅。

回答：你好。坪山碧湖春天自带商业，周边旧改多，没有地铁，配套欠缺，学校很一般，没有什么亮点，附近工作自住可以买，纯投资不建议。是3成首付吗?3成的话总价500w买哪不好，跑到这个偏僻的地方买，容易跑输的。如果一定要买坪山，坪山中心实属坪山较有价值的区域。

提问：你好广叔首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，暂时在北京，打算以后去深圳发展，考虑自住加投资。

回答：你好，我很想说买深圳小一居，40万的首付无从选筹。想说自住就买龙光城，惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套再置换深圳就很难了。如果坚持要上车，月供能力也OK，试试低首付，尽量撬起总价更高一点的深圳房子。

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