应对酒店融资的复杂性

即使在长期的经济扩张中，酒店业仍在展示其实力和稳定性。根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，全国酒店入住率同比增长了68.1%，再创历史新高，酒店需求率持续增长。对于投资者来说，这是一个积极的信号。尽管一些金融业人士认为，鉴于这种复苏的持续时间，酒店市场已经达到顶峰并即将发生变化，但实际上，没有迹象表明市场正在下降。

实际上，现在是最近历史上基于历史低利率的继续为现有酒店再融资的最佳时期之一。

就是说，当今的贷方在酒店承销方面保持谨慎和选择性，这使得借方比以往任何时候都更重要的是可以接触到许多不同的融资来源，并向贷方提供清晰，有据可查的融资方案和商业计划，以便获得竞争性贷款选择。

酒店与任何其他商业资产类型均不同，因为贷方必须同时确认房地产和持续运营中的价值。基于这种复杂性，至关重要的是，当今的借款人必须了解每种市场中每种交易类型在当前市场上可用于酒店融资的所有可用来源。

以下是这些交易和来源的资料。

收购

CMBS贷方为现有的稳定贷款提供最高的杠杆，因此是杠杆率更高的酒店收购融资的最佳来源之一。

尽管大多数酒店贷方希望在当前市场中将贷款对价值的比率保持在55%至60%之间，但我们已成功为借款人实现了65%-70%的收益，但受到10%-12%的债务收益率约束。然后可以通过增加一层夹层债务来达到该融资水平，使总债务增加到约75%到80%的贷款价值。

仔细浏览追索权和非追索权贷款条款也很重要。选择追索性贷款的借款人可以以更少的控制权，更少的准备金和更低的利率获得更加灵活的贷款。无追索权贷款，例如CMBS贷款，就其性质而言，必须是自包含的，并且其设计必须包含允许贷款独立存在的要求。

一些酒店买家可能会在收购酒店后打算进行装修或其他升级。如果预计这些措施将大大增加财产的价值和现金流量，则买家应考虑提供翻新贷款。这些类型的贷款将在下面讨论。

装修/再开发

对于酒店所有者而言，翻新或重新开发现有酒店是一种非常经济高效的选择，因为它比从头开始建造新酒店要便宜。这些类型的装修/再开发贷款通常可以从银行或债务基金获得。银行贷款通常是追索权，但可以提供较低的利率，而债务资金将是无追索权，但价格会更高。

即使有这些来源，也需要向贷方进行财务和战略介绍，并对拟议的翻新或重建进行全面分析，以取得贷方的良好回应。

再融资

如果酒店的当前融资到期，和/或所有者通过大笔贷款寻求股权，则可能需要重新融资。这可以使所有者有机会利用酒店的增值价值，并获得现金以将其重新投资到新的机会中，或者对将增加价值的主题酒店进行全面翻新。

这些贷款可以从银行，CMBS贷方，债务基金或人寿保险公司获得，金额可以是价值的50%至70%，利率在5%至8%之间，视交易而定。

在分析请求时，贷方会仔细考虑该地区酒店的供求关系，如果他们认为酒店将面临竞争加剧和需求减少的情况，甚至可能会向下调整酒店的当前运营历史。

全面发展

对于全面的酒店开发，银行或债务基金是最佳的融资来源。这些贷方倾向于将借贷成本限制在50%-65%之间，具体取决于借款人是选择追索权还是不追索权。

夹层基金通常用于在资本堆栈中增加另一层杠杆。这些放款人渴望放置资金，并可能将其贷款的固定收益定价在10%至14%之间。对于借款人来说，这是一个不错的选择，并且可以减少筹集更多股本的需要。

填补新酒店建造中资金缺口的其他方法包括利用PACE，EB-5或机会区基金融资。所有这些融资类型都可以补充高级贷方提供的建筑融资。挑战在于协调所有这些多种融资来源，以使项目发挥作用。

例如，乔治·史密斯合伙人公司(George Smith Partners)最近安排了3240万美元的融资，用于在二级市场开发高端度假胜地。该酒店融资的资本金包括从债务基金获得的高级建设贷款，PACE融资，地方市政拨款，营业税返还，甚至借款人的股票质押以达到所需的杠杆率。PACE融资是由国家组织的债券融资，以物业税义务担保，以资助在新酒店中建造节能设备。这笔资金是PACE在该国待建酒店中的第一笔资金。

公平

为购置，翻新或开发酒店机会寻找公平可能需要一定的严格度;但是，正确的资本顾问可以识别这些来源。

机构投资者最有兴趣在郊区或市区附近投资大型酒店，而高净值人士则是小型酒店股权的最佳选择。

从历史上看，酒店股权的最佳来源之一是EB-5资金。由于这些资金在建设和日常运营中都需要创造就业机会，因此酒店很容易获得EB-5股权。也就是说，最多产的EB-5资金来自中国移民投资者。但是，随着等待美国政府批准的等待时间增加以及中国政府对资本转移的限制，资本几乎消失了。来自欧洲和印度的EB-5资金现在可能可用。

旅馆股权的另一个新兴来源是机会区(OZ)资金。根据定义，OZ用于较不富裕的地区，通常不支持酒店物业，但一些开发商可能会发现机会，在可以证明需求的特定OZ中创造性地引入酒店再开发或开发项目。

公平也可以创造性地提供。我的团队最近完成了一笔在加利福尼亚纳帕重新开发的历史悠久的豪华酒店和水疗胜地的融资。对于这个项目，我们安排了一个私人贷款集团提供的2,700万美元的购置和重建贷款。通过出售部分剩余土地的策略，并根据出让土地的速度使出借人有少量参与，我们安排出借人提供超过85%的初始资本。

在地平线上

尽管酒店融资将继续保持复杂以确保安全，但在合适的资本顾问的帮助下，可以安排良好的结构。贷款人将继续谨慎地承销，以最大程度地降低风险，并且预计将来不会改变。对于寻求酒店融资的开发商，买方或所有者，仍然有很多贷方愿意提供这些贷款。

高端市中心酒店的估值很高，上限价格很低，我们预计这些趋势将继续下去。最聪明的借款人知道融资条款和选择可能有很大差异。通过与可以为庞大的财务资源网络提供机会的顾问合作，借款人可以找到非常有竞争力的融资条件。