随着东南城市就业增长强劲 他们对新公寓的需求也在增加

强劲的经济体正在迅速填补东南城市(包括北卡罗来纳州夏洛特，田纳西州纳什维尔和亚特兰大)的新公寓。

“东南部的主要都市地区在此周期内表现出了出色的公寓行业表现，” RealPage Inc.(位于德克萨斯州理查森的物业管理软件和服务提供商)的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)说。“投资回报已经可以与传统上偏爱的门户市场产生的结果相提并论，过去该国这个地区有时不会出现波动。”

夏洛特(Charlotte)和纳什维尔(Nashville)属于本周期中建筑最为激进的市场。根据RealPage的数据，自2010年初以来，在夏洛特，公寓库存量平均每年以3.6%的速度增长，是全国增长最快的。威利特说，纳什维尔紧随其后，年平均库存增长为3.3%。

但是，所有这些新发展仍未能跟上当地经济的增长。例如，在夏洛特，在截至2018年的五年中，都会区的就业人数增加了167,000。但是，各种住房的数量仅增加了93,000。经纪公司Marcus &Millichap在芝加哥的办公室里，全国多住房小组的负责人约翰·塞布里(John Sebree)说：“他们仍然缺74,000套住房。”

结果，这些城市的公寓物业几乎被全部占用。威利特说，目前纳什维尔的平均出租率为94.6%，亚特兰大和夏洛特的出租率为94.7%。

根据RealPage的数据，公寓租金也在快速增长，过去12个月中，亚特兰大平均增长5.4%，夏洛特增长4.1%，纳什维尔增长3.2%。

房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)高级副总裁Shea Campbell表示：“亚特兰大继续名列多家庭租金增长的前五名市场。”

人们和工作朝南

年轻人正从该国其他地区迁移到东南部。“正在发生迁移，” Sebree说。“年轻人正从中西部和东北地区迁移到东南部。”

根据美国人口普查的数据，在未来五年内，美国东南部20至34岁的人口预计每年将增长1.5%。这比美国的整体速度要快，美国同期的20至34岁人口预计将仅增长1.0%。在夏洛特这样的城市，年轻人的数量增长速度甚至更快，在未来五年中，预计20至34岁的人口每年将以2.4%的速度增长。

工作正在帮助吸引年轻人到东南部城市。2018年，纳什维尔的工作岗位数量增长了3.0%，亚特兰大增长了约2.5%，夏洛特增长了2.3%。这些数字都大大高于美国整体就业率1.7%的增长。“他们的趋势都比全国平均水平高得多，”塞布里说。

他补充说：“在过去十年中，亚特兰大，夏洛特和纳什维尔都是生产机器。” “很多工作都来自相对高薪的行业，因此有许多工人负担得起大批高档公寓的到来。”

东南部比该国其他地区具有优势，因为那里有很大的增长空间。Sebree说：“在较旧的城市中，维护较旧且效率较低的基础设施变得很困难。” “已经有很多人在那里。”

他指出，东南部的几个二级市场也做得不错，其中包括田纳西州的诺克斯维尔和查塔努加，佛罗里达州的杰克逊维尔，北卡罗来纳州罗利-达勒姆和南卡罗来纳州查尔斯顿

投资者关注工作增长

多户投资者通过为公寓物业支付高价来应对这一强劲表现。例如，根据研究公司Real Capital Analytics的数据，亚特兰大是2018年排名第五的最活跃的多族裔投资市场，仅次于洛杉矶，达拉斯，曼哈顿和休斯敦，交易量近75亿美元。

根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，目前，A级核心稳定资产的封顶费率稳定在4%的中间范围内。B级物业的交易价格在4%到5%的低价范围内。