房地产PE三大走向：价值型、增值型、机会型。
除了一二级市场套利，PE/VC还能玩出什么新花样?今年以来，房地产市场进入“新常态”，地产暴利时代戛然而止，行业洗牌与重塑之路随之开启。而在基础市场的重压与调整之下，地产基金也被迫有了更多的反思与转型。突围的方向之一是将越来越多的努力放在价值挖掘与增值方面。
以商业不动产为例。“从商业不动产的角度来讲，有几个点要把握住，对整个宏观周期的判断及对不同业态的判断。因为商业不动产包括办公楼、酒店公寓、购物中心、工业地产、科技型园区等等。每个产品做细分的时候，要根据周期、宏观、产品的竞争关系以及地段的未来发展进行运作。商业不动产的投资，尤其是办公楼是比较稳健的投资，不会取得特别高的回报，但是会给大家很稳健，很合理的回报。”中城投资副总裁郭宇近日在一场房地产PE论坛上表示。
不过，更重要的或许是投资策略的转变。“作为地产基金的管理人，投资策略也在调整。”河山资本刘钺强称，行业内地产基金可以分成几个类型——核心型、增值型和机会型。
当一个城市刚刚处于房地产起步与发展阶段时，更多的是一些新开发的项目，这些项目更适合的就是机会型的地产基金。上述人士称，中国目前还有六七百个这样的城市，发展是很不平衡的。
“我们的投资策略是这种机会型的基金偏向于好一点的二线城市，因为有一些人口流入和大量的刚性需求，而且有一定土地的供应量。”他表示。
而对于最核心的一线城市，比如北京、上海、深圳，市场的情况是新增供地越来越少，只能考虑存量的机会，房地产基金的策略也就偏向于核心型与增值型。
“作为基金管理人，我们的背景更偏向于金融背景。”刘钺强认为，在某些情况下，先长期租赁然后再改造、转租的形式，可能比收购资产更合算一些。因为如果收购了一个物业，后期运营得到的收益基本上一样，但是投资回报明显不如租赁的形式。
而在这种增值型的商业地产基金里，一个核心的要素是资产的运营能力。“所以我们往往发掘一些在商业领域有独特运营能力的团队，他们往往是从原来稍大一些的商业地产公司出来的创业团队，具备从项目的选址、规划、设计、建造到后期的招商运营等。我们的出发点是先去物色这样的团队，在市场上找到合适的团队以后，跟他们有一些紧密的合作，包括我们在他们公司的层面会有一些股权的合作，为他们选择的项目池里面发基金。”他表示。
以一个酒店的附属配套楼为例。5000多平米、15年的租约，在保证承租价格基础上，通过运营改造以后再转租，租金大概是承租租金的一倍左右。“比如说这个楼当时每天租下来2元钱每平米，通过我们的改造包装以后，租金大概是5、6块钱的水平。我们给到投资人的回报也能达到15%-20%.”刘钺强称。
不过，归根到底增值型基金做的是整合与增值。“现在说收购资产也好，还是包租也好，在过去市场好的时候，大家都能卖得出去。现在的问题是有一些还不错的土地可能掌握在小的开发商手里，但是这些小开发商的操盘能力是有限的。所以我们遇到这样的项目机会，可以借助开发商的资源，让真正有开发经验的，而且有品牌影响力的好一点的开发商来操盘，然后我们提供一部分资金支持，这也是对这个项目的增值。这相当于是多方共赢的结果。”上述人士认为。
如果说增值型、价值型基金代表了房地产PE在调整与重压之下的突围共识，那么REITs (房地产信托投资基金)则是实现这种转型与突围的最热门工具。
“我对公募推出(REITs)的时间表有更谨慎的态度，但我比较看好私募的REITs.”誉翔安地产执行合伙人王珂表示，目前房地产市场离公众越来越远，其实是离私人客户也越来越远了。
这一现象的本质是购买门槛越来越高。“它的入门门槛太高，这导致有效的受众在快速的减小;而这个时候私募REITs是有机会的，而且是有结构性的机会的。”
“就算有很好的租金，可以用20倍的市盈率倒算，但没有人能付高达两三千万的资金，这对客户要求很高。但是把它切成三五百万一份则较好。”王珂称。
这或许是REITs要做的。“我们认为合格的投资人，具有一定的投资经验和能力的，他们绝对不会仅仅满足于做10%的市场利率的债券产品;三百万，或者是五百万一份的，私募产品他们一定感兴趣。”上述人士表示。
不过，尽管目前在房地产PE领域，REITs被寄予厚望，但真正能够落地的项目似乎还不太多。“REITs最核心的还是基础资产的好坏，对于它能否做成REITs影响比较大。”刘钺强表示。
而目前比较认同的观点是资产价格偏高，泡沫比较严重，这是影响REITs项目的的主要问题。“我们也经常有遇到这种项目的机会，比如说有一些项目要转让，但是转让的价格还是考虑当时地是多少钱拿的，我有多少建仓成本，多少费用，但以此计算的实际租金回报很难满足一个给投资人的回报率。”刘钺强称。
国外为什么能成功呢?刘钺强表示，国外市场发展比较成熟，往往这种项目并不考虑原始成本，市场不好的时候，打折也要卖。“我们是在等待这样的机会，国内的资产价格还是太高。”刘钺强称。