中国楼市整体步入调整期 环比下跌城市超七成

中国楼市整体步入调整期 环比下跌城市超七成。

投资风向标

随着各地楼市限购政策相继松绑和传统旺季“金九银十”的临近，在经历上半年的低迷市况之后，下半年的房价走势和背后的投资机会成为不少投资者关注的问题。

作为下半年的开端，7月的楼市成绩单格外令人关注。目前，国家统计局的官方数据仍未发布，但近日各大机构纷纷公布7月国内各大城市的楼市成交数据。专家认为，目前包括广东在内的国内楼市整体仍处于调整期，对于投资者来说并非很好的入市时机，房产投资更需要仔细观察、小心谨慎。

数据

中山广州佛山环比降超1% 汕头微涨

日前，中国指数研究院（下称“中指院”）发布了《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示，今年7月，全国100个城市新建住宅均价为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，为连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。其中，新建住宅价格环比上涨的城市个数为24个，较上月减少5个。环比下跌的城市个数则较多，达到了76个，较上月增加5个。

南方日报记者查阅发现，广东省的城市中，汕头样本平均价格为8390元/平方米，样本价格中位数为7350元/平方米，环比上涨0.65%，在100个城市中环比涨幅位列第十名。而汕头也是省内入选城市中唯一出现新建住宅价格环比上涨的。

广东入选城市里，中山样本平均价格为6276元/平方米，样本价格中位数为5500元/平方米，环比下跌2.04%，在100个城市中位居跌幅第九位，也是省内城市中唯一环比跌幅超过2%的城市。

省会广州则在省内入选城市中跌幅第二，仅次于中山。7月，广州样本平均价格为18168元/平方米，样本价格中位数为15900元/平方米，环比下跌1.77%，在100个城市中位居跌幅第十九位，也是十大城市中跌幅最大的。

其他入选的广东城市中，7月新房均价也全部环比下跌。其中佛山以1.55%的跌幅居前，其样本平均价格和样本价格中位数分别为8739元/平方米、7600元/平方米。深圳、东莞、珠海、惠州、江门的新房均价虽然环比也都下跌，但跌幅都没有超过1%。

不过，尽管7月全国新房房价环比下跌的城市个数已经超过七成，但同比来看，7月全国百城新建住宅均价仍然上涨4.72%，只是涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。

值得注意的是，7月，新房房价同比下跌的城市个数首次超过城市总数的50%。其中，同比上涨城市48个，上涨城市个数较上月减少15个；同比下跌的则有52个城市，下跌城市个数较上月增加15个。

广东入选城市里，7月均价30198元/平方米的深圳同比上涨8.30%，位列同比涨幅第一。广州和惠州分别以7.72%和5.35%紧随其后，同比涨幅进入省内三甲。

此外，东莞和珠海同比涨幅则分别为4.90%和4.74%，也都上涨超过4%。江门同比上涨0.32%，较2013年同期变化不大。中山、汕头、佛山三个城市则均出现了同比下跌，其中佛山下跌3.89%，跌幅最大。

典型

广州成交量同比降28% 远高于北上深

从全国来看，在经济发达的一线城市和二线核心城市，同比价格仍呈现出较高的增幅。根据中指院的统计，全国十大城市新建住宅均价虽然同比涨幅较上月缩小2.56个百分点，缩小至10%以内，但依然保持了9.76%的同比涨幅，并且已经是连续第21个月上涨。

具体而言，十大城市中有9个城市同比上涨，其中北京上涨14.95%，涨幅居十大城市首位；上海上涨12.73%，位列其后；深圳、广州、南京涨幅在7%—9%之间；天津、武汉、重庆（主城区）、杭州涨幅在5%以内。成都同比下跌0.27%，为十大城市中唯一同比下跌的城市。

但是，尽管绝对价格依然处于高位，这些核心城市的价格走势已经出现颓势。

十大城市（新建）住宅7月均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，为连续第3个月下跌，且跌幅持续扩大。而从城市具体表现看，7月十大城市新房均价环比全部下跌，跌幅也超过全国平均水平。

其中，广州又以环比下跌1.77%位居十大城市跌幅首位，这也是广州房价连续第三个月环比出现下跌。此前的5月和6月，广州房价环比分别下跌0.02%和0.05%，7月跌幅则呈扩大趋势，已创下上半年最大跌幅。

从成交量来看，数据显示，二三线城市7月周均成交同比仍然下跌23%，环比降幅缩小至7%，但从累计数据来看，二三线城市同比降幅扩大至19.4%。一线城市总体周均成交量也仍处于下降态势。而从1—7月累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅达35.8%，降幅较上月缩小1.1个百分点。

一线城市中，除北京外，深圳、广州、上海成交套数均出现不同程度环比下跌。据搜房网数据监控中心统计，北京2014年7月成交套数环比上涨17.61%，同比下跌2.81%。深圳与上海相较上月基本持平，环比分别下滑1.45%和0.12%，但深圳同比成交套数出现明显下跌，同比下滑达到30.16%，上海同比成交套数则增加2.39%。

广州7月的成交量表现惨淡，成交套数较上月下跌22.21%，同比更是大跌28.24%，同比降幅创下今年最大值，远远高于北上深等一线城市。一手市场的遇冷，导致了二手市场也随之大幅降温。与一手数据的继续下滑相对应，广州在7月份延续了上半年遇冷趋势。

据中原地产成交数据显示，7月份广州二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月录得下滑，环比上月跌幅达33.6%，同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%，是5月份以来首次录得跌幅。

投资一线城市房产应慎选区域类型

■专家

“投资者都是买涨不买跌的，现在大部分人仍然在观望。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广东全省大部分地区依然在控制楼市，现在还不是投资最好的时候。即便是近日佛山放松限购，使得原本受抑制的购房需求可能会在短时间内集中爆发，但预计今年年底前就会平复。“现在房贷还没有放松，佛山只是购买前两套房子时允许贷款，购买第三套房时必须一次性付清，因此楼价不一定会上涨。”

“现在不应该急于投资，等市场变化更加充分的时候才是更好的投资入市时机。”中原地产项目部总经理黄韬也表示，广东楼市正在进行整体的调整，阶段性的价格比较稳定，对于投资欲望比较强烈的群体来说，配套完善的中心区应该是较好的选择，开发商也相对成熟，“像佛山的市中心，就是值得关注的地段。”

上海同策地产咨询研究部总监张宏伟则表示，存量较大、去化周期大于15个月的城市暂时风险较大，不建议投资。而广州、深圳这样的一线城市依然适合投资。两市的存量周期在11到12个月左右，处在合理的区间，压力不是很大。其次，作为一线城市，需求量也较大。

黄韬认为，在区域性问题的选择上，不能贪图便宜的房产，没有升值的空间。而广佛交界的地方流通性较好，换手率也较高。从类型上来说，住宅是一种较好的选择，商铺的波动性会比较大。

张宏伟表示，就投资住宅来说，小户型比较适合流通和出租。周边的配套齐全、交通比较方便的地段，适合投资。商铺需要关注人流量和商业氛围，地段的选择尤其重要。是否在核心区域或其辐射范围内，值得重视。

“写字楼若处于商务中心或市中心的是比较好的选择，区位优势明显。”张宏伟分析说，一线城市在郊区的写字楼供应量较大，投资需谨慎。现在很多写字楼都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等类住宅产品来卖，背后的原因其实是出租生意不好。“短期来讲，投资这类产品可以以居住为目的。若想以出租为目的，还需要观望。”

张宏伟认为，以自住为目的的投资者更应该考虑房产的生活配套，和共同空间如何安排。交通条件也十分重要，教育设施的相关问题同样需要关注。以纯投资为目的的投资者，则应该考虑未来市场的预期升级空间，选择已经落地并进入实质性建设的城市规划。

“许多品牌会进入这些区域，形成集聚开发的效应。”张宏伟说，投资者可以考虑前期进入这些区域，成本较低。还有一类就是相对来说还在成长的板块，比如已经规划了的地铁沿线，随着建设，周边楼盘的价格会不断地上涨。“以深圳福永为例，11号线在福永段的规划，带动了附近地段的新楼盘开发增加。房价不断上涨，目前已很难见到20000元/平方米以下的房源。”

如何掘金地产股？

█股市掘金

楼市限购松绑带来了一批可关注的行情，机构认为，资金的定向宽松、按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复，板块或将迎来中型反弹。而如何才能分门别类把握地产个股的投资方向？

申银万国建议，关注房地产板块的投资者可以考虑遵循“龙头房企+跨界转型+新型成长”的投资组合策略。

█龙头房企

万科A

万科作为产业龙头公司，被机构评价为业内战略调整最快最彻底的龙头公司。“轻资产、重运营”的小股操盘、合伙人制、团队求变，做“城市配套服务商领跑者”，拓展物流地产新蓝海，引进社区“于服务”等诸多变革力推公司未来几年业绩稳增长。而B转H成功获取国际竞争平台及国际低成本融资也力推公司未来的高增长。

作为产业龙头公司，万科资源充足，2014年业绩将维持平稳增长。2014年，公司未开工资源4495万平方米，货量及资源充足。中投证券预计，2014年万科货量有望达3000亿元，产品90%以上为刚需产品，符合主流需求，亦符合信贷政策导向。中投证券对公司维持2014年销售稳定增长15%（1965亿元）的判断。

保利地产

行业龙头保利地产一向拿地谨慎，但公司优势在于现金储备较多，加上其较强融资能力，公司未来在土地市场选择较多。

今年7月份，公司新增两个项目，分别位于厦门和三亚。公司1—7月新增项目建筑面积642.71万平方米，权益比例为76.86%。1—7月，公司销售金额达到717亿元，土地支出为193.6亿元，占比为26.98%，土地策略仍比较谨慎。

尽管公司7月销售同比下降，但山西证券认为，随着公司8月份以后推盘量增加，公司销售或有回升。

招商地产

从近期销售成绩来看，2014年6月公司销售面积20.73万平方米，同比下降16.48%；销售金额35.74亿元，同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成销售面积121.82万平方米，同比下降10.47%；完成销售金额179亿元，同比下降10.35%。

尽管近期销售成绩下降，但机构表示，公司销售面积连续3月同比大幅下降主要是因为一方面受市场低迷影响，另一方面和公司上半年推盘较少有关。三季度开始公司推盘将大幅增加，预计销售将有回升。

█成长股

华夏幸福

华夏幸福是地产股中一只表现相当亮眼的股票。2季度，公司各项业务跑赢大市，公司产城模式优势明显。

公司2014年1—6月整体实现销售额242亿元，完成全年500亿元销售目标的48%。在上半年龙头公司销售完成率中，华夏幸福排名前列。海通证券认为，考虑到公司下半年加大推盘和销售推进力度，以及京津翼一体化过程加速，超额完成全年500亿元销售目标属大概率事件。

此外，公司成长潜力也相当可观——2014年上半年，公司新拓展4个产业新城项目，目前已在环首都经济圈核心位置落子布局。一旦未来政策成熟，公司将进入新一轮快速发展期。

世联行

世联行的优势在于其在房地产市场代销领域把握先机。随着行业竞争加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。房地产开发与销售的分离，是房地产市场走向成熟的标志之一。我国房地产市场整体代销率较低，代理机构业务发展空间较大。

海通证券表示，由于房地产服务行业具有巨大的发展前景；另一方面，公司引入互联网电商行业领先的战略合作伙伴以及公司大数据平台的建立，都将加快公司的互联网创新步伐，提升公司的发展潜力。