德银：中国房地产开发商5月表现解读

德银：中国房地产开发商5月表现解读。

北京时间6月17日凌晨消息，德意志银行研究分析师Jacphanie Cheung近日发布研究报告，对中国房地产市场及其5月份的信贷销售额表现进行了解读和分析。报告指出，这些开发商的总体表现好于整体市场，环比销售量表现略微有所改善；但与此同时，累计销售量增长则基本上呈现出负面表现，整体销售量与去年同期相比落后一个月左右。

以下是报告内容摘要：

中国房地产市场信贷销售额在5月份温和回弹

我们所追踪的31家中国房地产开发商已经公布了5月份的销售数据。虽然并非完全出乎预料，但整体表现在某种程度上令人感到失望，原因是累计销售额的增长速度继续放缓，5月份为同比增长7.5%，相比之下4月份为同比增长8.8%。5月份是传统上的销售季节，但这一点并未起到帮助作用，其环比增长速度仅为4%。基于我们与一些开发商进行的沟通交流，这些开发商的部分项目由于市况萧条而被推迟。

我们所观察到的其他情况如下：

——这些开发商的总体表现好于整体市场：

虽然5月份的累计销售量增长速度继续下降，但7.5%的同比销售量增长仍旧好于整体行业的同比增长-8.5%。我们认为，这可能归因于上市开发商拥有更加强大的品牌名、更好的产品设计以及推出了更多的项目。

——5月份的月度环比销售量表现略微有所改善：

我们所追踪的开发商的整体销售量在5月份环比增长4%，扭转了4月份环比下降4%的趋势。绿地香港控股有限公司、越秀地产股份有限公司、花样年房地产开发有限公司和奥园地产集团股份有限公司在5月份的销售量环比增长表现都十分良好，其增幅在60%到109%之间。相比之下，合景泰富地产控股有限公司、首创置业股份有限公司、富力地产集团、中国城市房地产建设集团有限公司和恒大地产集团5月份的销售量则环比下降15%到33%。

但需要指出的是，对于恒大地产集团和合景泰富地产控股有限公司销售量增长速度的放缓，我们并不感到十分担心，原因是其均已取得了高于平均值的销售增长目标，分别为51%和39%。

——累计销售量增长基本上呈现出负面表现：

尽管5月份的整体销售量增长速度达到了同比增长7.5%，但累计销售量增长的平均值则同比下降4.3%，这表明大多数房地产开发商的整体销售均表现疲弱。在我们所追踪的开发商中，有55%在5月份的累计销售量均出现了同比下降。花样年房地产开发有限公司、恒盛地产控股有限公司、路劲地产、远洋地产集团和中远房地产开发有限公司均表现疲弱，5月份的销售量出现了负增长32%到56%的现象。

而在另一方面，碧桂园控股有限公司、恒大地产集团和富力地产集团5月份的销售量则大幅增长42%到71%。绿地香港控股有限公司、奥园地产集团股份有限公以及旭辉集团股份有限公司等小型房地产开发商也均实现了较高的销售量增长速度，其同比增幅在44%到172%之间，这可能反映了此前处于较低水平的对比基础以及运营规模的增长。

——整体销售量与去年同期相比落后一个月左右：

在2014年5月份，从平均值来看，我们所追踪的房地产开发商实现了30%的销售目标，低于去年同期的38%，也就是在销售量方面落后大约一个月。仅有5家开发商超出了38%的销售目标，分别是恒大地产集团、中国海外发展有限公司、中国万科集团、合景泰富地产控股有限公司和碧桂园控股有限公司。

与此相比，花样年房地产开发有限公司、首创置业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、仁恒置地集团有限公司、远洋地产集团和奥园地产集团股份有限公司则均表现疲弱，仅实现了9%到23%的销售目标，这些公司均面临无法实现销售目标的很高风险。

——价格上扬，但销售量几乎并无变动：

我们所追踪的房地产开发商的5月份整体销售额同比增长7.5%，主要由于价格同比增长6.2%，售出面积则小幅增长1.2%。在这31家开发商中，仅有9家公司在销售量和价格方面均实现了正增长，分别是奥园地产集团股份有限公司、首创置业股份有限公司、中国万科集团、旭辉集团股份有限公司、恒大地产集团、新城发展控股有限公司、合景泰富地产控股有限公司、富力地产集团和融创中国控股有限公司。

相比之下，7家开发商的销售量和价格则均有所下降，分别是中国城市房地产建设集团有限公司、COGO、中远房地产开发有限公司、花样年房地产开发有限公司、保利置业集团有限公司、路劲地产和远洋地产集团。

我们所追踪的房地产开发商的5月份累计销售量的平均售价为人民币11429元/平方米，与4月份相比环比下降0.5%。

——土地购买速度有所放缓：

随着房地产销售量增长速度的放缓，再加上土地价格正在较高水平徘徊不下，许多房地产开发商都已经放缓了购买土地的速度。在今年前5个月时间里，这些开发商所宣布的土地购买价值与我们所追踪的开发商的合同销售额平均值相比仅占33%，相比之下2013财年中的这一占比为37%。

今年截至目前为止，花样年房地产开发有限公司、佳兆业集团控股有限公司、首创置业股份有限公司、COGO和远洋地产集团一直都在积极购买土地，其所购买的土地价值在其合同销售额中所占比例为75%到130%。

相比之下，越秀地产、富力地产集团、绿城房地产集团有限公司、雅居乐地产控股有限公司、中国万科集团、禹洲地产和中骏置业控股有限公司则相对保守，仅将合同销售额的不到20%用来购买土地。（星云）