野蛮地产PE：偏离股权投资本质 成股债结合夹层基金。
当市场对房地产投资逻辑的担忧进入主流，去年以来火爆的房地产基金今年的热度是否会戛然而止?昨日首届中国房地产基金春季高峰论坛上，与会房地产基金大佬围炉热议房地产行业风险高企背景下房地产基金发展的危与机，以及房地产基金的未来发展路径。
房地产行业“入秋”
“房地产行业正在由夏入秋。”国泰君安研究所房地产行业首席分析师孙建平这一观点得到与会人士的一致认同。
而市场方面，今年以来，房地产板块便开始一路下跌，虽然中间稍有波动，但真正的上涨还是出现在房地产再融资真正的开闸之后，板块指数一路上升到昨日的3391点。
孙建平称，房地产行业整体要价上升空间跟2011年之前相比不可同日而语，然而未来五到十年市场担心的行业崩溃从总量上看还是不成立的，行业仍有上行空间。增量的主要部分不在首套房，而在于改善需求。按人均建筑面积计，中国现在是32平方米，而美国和日本分别是70平方米和42平方米，中国上升空间巨大。
前海力汇基金管理有限公司执行总裁陈宇认为，过去的十年间，中国由于住宅的刚性需求成为黄金十年，而接下来的十年将进入另一个升级换代的时代，也是新的黄金十年。中间即使受货币政策影响，资金供应出现调整，也不影响房地产大的发展趋势。
孙建平同时表示，根据人口和收入计算，2017～2018年对内地的房地产行业从总量来看是一个很关键的坎。未来10～15年，中国经济处在转型阶段，平均增速大概在6%，加上假设2%的通胀比例，GDP大概维持8%的增速。从国外情况来看，美国和日本房价增速和经济增长速度几乎同步，所以3～5年来看，“房地产这个行业还是可以玩的”。
但房企的风险也引起了大佬们的注意。“房地产风险的确存在，但是怎样理解行业风险还是有分化。”多位房地产基金大佬坦承。新沃资本控股有限公司投资管理高级副总裁刘畅称，风险存在于一些开发商产品定位出现偏差，其次是杠杆过高。风险释放的过程就是去杠杆的过程，对于开发商来说是优胜劣汰的过程。
“房地产企业从原来单纯做开发的角色，越来越有跟金融密切捆绑/共同发展的需求，我接触的很多企业，跟银行/基金公司都有深度结合的需求。” 建银精瑞资本副总裁刘东表示。
房地产基金 “从野蛮到成熟”
在与会房地产基金“大佬”看来，一个行业在调整中机会更多，房地产基金作为PE基金的一个分支，可以借着这个机会往真正的股权基金走。
2012年被称为我国房地产基金行业的元年，2013年更是房地产基金“大爆发”的一年。在国内房价大幅反弹下，国家对炒房等投机性需求的打压令“有志于”房产的投资者束手无策，于是房地产基金应运而生。稳定的高回报，以及退出便利带来的高流动性，让投资者的热情愈演愈烈。
热潮下，房地产基金也显得鱼龙混杂。住宅市场成为“热土”，房地产基金沦为炒房客的投机工具。投资模式已经偏离了股权投资的本质，成为股债结合的夹层基金。
“任何一个行业从野蛮生长到最后成熟都要经历这个过程。”刘畅称，对于地产开发来说，从住宅地产到商业地产到现在养老、旅游、文化产业、科技园地产，业态会越来越多。
“从大的背景来说，中国的产业升级可能是大的趋势。现在很多地方政府越来越多地做一些招商引资，由此带来产业用地的配套，很多大的开发商也开出中间的机会，跟一些国家级的行业协会或者国家级的科研机构共同做拿地的拓展。”刘东表示。
孙建平则对房地产基金给出建议，在资金面偏紧的冲击下，对房地产企业项目的选择应以现金流和回报为中心，要从选业绩转向选开发商，注意交易对手方的风险。