房地产直接融资时代到来 资金总额8年剧增6.5倍。
随着房地产行业的高速发展，以及房地产调控的日益升级，融资能力成为房地产企业应对激烈行业竞争的核心能力之一，对企业发展的作用可谓至关重要。10月26日，住建部政策研究中心与高和资本联合在上海发布 《2013年民间资本与房地产业研究报告》(以下简称“报告”)。
报告称，受我国以银行资金为主的金融制度背景和特殊的房地产开发制度安排等因素制约，在我国房企的资金结构中，目前以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位，但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。据不完全统计，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
直接融资时代到来
所谓直接融资，是指投资者直接承担风险的融资方式，包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等;间接融资则是投资者不直接承担风险的融资方式，主要指银行贷款。
“随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用，房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。”住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，目前，房地产行业已经确确实实进入了直接融资时代。
高和资本董事长苏鑫介绍，受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定的局限性;房地产基金刚刚发展起来三五年时间，去年有1000亿元到2000亿元，好处是专业的机构占比55%;另外，券商资管也发展迅速。“关注直接融资，关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求。”苏鑫称，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。
房企再融资需求旺盛
秦虹分析指出，一方面，房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持，另一方面，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此，传统的依赖银行贷款渠道没那么宽松的情况下，房企再融资需求相当旺盛，也非常迫切。
报告称，2013年7月初，因有证券市场再融资放开的消息，多家地产公司都积极准备报批材料，倾向性融资方式包括定向增发、可转债、公司债等。据公开资料显示，截至9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。从公布的融资计划来看，不仅仅有保障性住房、棚户区改造项目、商品房项目，还涉及商业地产项目。“下一个维持房地产企业发展的支撑点，是直接融资。”秦虹认为。
据统计，进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示，2013年1月，地产信托产品共发行76款，发行规模达到224亿元，位居发行规模首位。4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。
另外，房地产调控的常态化，宽松货币政策的一去不复返，反而令房地产基金加速发展。据了解，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿元左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41支，募集规模164亿元。2011年新募基金数97支，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63支，涉及金额370亿元。
直接融资面临三大机遇
2003年—2012年十年间，我国房地产开发投资从1万亿元增长到7万多亿元，房地产市场已逐步从起步阶段走向成熟阶段。目前，我国房地产开发企业在开发和销售阶段高度依赖银行贷款。“这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”秦虹表示，总的来看，房企发展多元化的直接融资，具有投资人机会、政策机会和市场机会三大机遇。
在当前投资渠道有限、民间资本投资领域尚未完全放开的情况下，相对通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是实现资产保值增值较安全的投资方式。据调查，目前近九成的人运用个人资产进行了投资，投资品种的前三大类分别是银行理财产品、房地产及股票。如北京、上海和广州等地房地产投资占投资人资产结构的比例分别为36.8%、53.3%和61.0%。
“由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有的房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。”苏鑫认为，在这种背景下，越来越多的成熟投资人的出现和机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。
利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。2013年7月20日起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。10月，中国人民银行从在银行间市场上发行同业存单入手，开始逐步推进存款利率市场化。
报告称，未来，利率市场化意味着商业银行之间的竞争更加激烈，资金成本逐步趋同，即间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大。另外，从以“用好增量、盘活存量”为总基调的货币政策，将对房地产企业探索多元化的直接融资提供机会和空间。例如，资产证券化就是值得探索的一种盘活存量的途径。
住宅去投资化趋势，则为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。“住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求。”秦虹认为，控制住宅投机需求的政策因此将长期坚持。
苏鑫判断，对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径。这就为房地产企业发展多元化的直接融资留出了市场空间。