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苦苦挣扎的零售房地产投资信托基金继续烧钱

来源:时间:2021-08-12

Seritage生长特性'(纽约证券交易所代码:SRG)把原先西尔斯和Kmart商店为更好的用途使命已经吸引了投资者的兴趣数量惊人的,尽管近年来较差的供需动态的零售商业地产。不幸的是,REIT在执行其重建计划时并不容易。在西尔斯的迅速崩溃和当前局势之间,Seritage 的大部分房地产投资组合现在都空置。

多头一直希望新管理层和迅速出售非核心资产的计划可能会扭转局势。然而,Seritage的第二季度财报显示,该公司仍在挣扎,没有捷径可走。

关键指标再次走向错误的方向

近年来,Seritage 一直在努力保持其房地产的合理比例。截至 6 月 30 日,入住率仅为 23%,令人沮丧。自然,这使得 REIT 不可能产生不错的财务业绩。

上个季度,Seritage 的总净营业收入仅为 760 万美元。这几乎没有超过它在上一年期间(即大流行最严重时期)产生的 NOI 总额的 730 万美元。它也低于第一季度的 940 万美元——2016 年平均每季度接近 5000 万美元。

与此同时,REIT 报告的运营资金为 - 3,390 万美元,即每股 - 0.61 美元。不包括遣散费、重组费用和抵押记录成本等一次性项目,调整后的 FFO 仅略好于 - 2,930 万美元(每股 - 0.52 美元)。调整后的 FFO 连续下降,同比下降。

烧钱继续

Seritage 持续疲软的 NOI 和 FFO 已转化为稳定的现金消耗。该公司在第二季度结束时只有 9230 万美元的就地租金。这甚至不足以支付其 16 亿美元定期贷款的 1.16 亿美元年利息。

加上一般和管理费用(通常每季度约 1000 万美元)、优先股股息和空置物业的运营费用,Seritage 目前的成本每年超过其收入超过 1 亿美元。任何重建支出都将超出这种潜在的现金消耗。

果然,在 2021 年上半年,Seritage 从资产出售中获得了约 1.24 亿美元的收益,并将其中的 6600 万美元再投资于其重建项目。尽管如此,它在 6 月底的资产负债表上的现金比进入今年的时候少了 300 万美元。换句话说,REIT 在 2021 年前六个月烧掉了约 6100 万美元。

租赁活动疲软

雪上加霜的是,自一年半前大流行爆发以来,Seritage 一直在努力维持其租赁渠道。2020 年初,它签署了未来入住的租约,年基本租金总额为 8430 万美元。到年底,这一数字已降至 5450 万美元。2021 年上半年,这条“已签未开”的渠道持续萎缩,上季度末达到 3230 万美元。

资产销售和租户取消开店计划推动了这些下降的大部分。更糟糕的是,新的租赁活动几乎停止。Seritage 上个季度仅签署了六份租约,未来年度基本租金总额为 780,000 美元。在第一季度,它以每年 150 万美元的基本租金签署了租约。在整个 2020 年,它以每年 750 万美元的基本租金签署了租约。

相比之下,在 2017 年至 2019 年期间,Seritage 每年以至少 4000 万美元的年租金签订租约。最近缺乏租赁活动尤其令人担忧,因为其他零售 REITs 报告称,租赁活动已在 2021 年飙升至多年高位。

这个转机不是转

Seritage 确实拥有一些非常有吸引力的房地产(以及许多低于标准的房产)。然而,为了抓住机遇,REIT 需要大幅增加租赁活动,筹集数亿(如果不是数十亿)美元的资金,并加快其重建项目的建设。那不会很容易。

与此同时,Seritage 每年烧掉的现金超过 1 亿美元。达到盈亏平衡最多需要几年时间。这种运营现金消耗将吸收其资产出售收益的很大一部分,稳步削减股东价值。

对于对 Seritage Growth Properties 的策略感兴趣的投资者来说,将股票列入您的观察名单并没有什么坏处。但在 Seritage 显示出有意义的转机迹象之前,投资者可能应该保持观望。

图说财富