性价比超高的长沙楼市是投资洼地还是长套陷阱

每日房产干货第一时间出现在你的面前!

大家都知道，武汉是中部六省唯一的副省级市，有“东方芝加哥”之称，是中部的龙头，而武汉GDP早已跻身全国十强，长沙、郑州也陆续进入万亿俱乐部，“中部三杰”迅速崛起。

总体看，三座城市在过去近十年间的发展，没有绝对的输家和赢家可言，人口增长郑州第一，GDP增速武汉在前，资金总量长沙涨得最快!可谓势均力敌，追得很紧。

而这三座城市谁更值得投资?2021年，经济全面复苏后的武汉是否会大爆发?楼市持续低迷的郑州是否会迎来反弹?性价比超高的长沙楼市，是投资洼地还是长套陷阱?

大胡子带您一起回顾年终秀中部城市专场。后面全是干货，大家一定要认真看完哦!

经济全面复苏后的武汉

2020年2月16号，大胡子李老师在直播里对2020年楼市的策略做出三个时期的预测——预测准确。

对于武汉，李老师当时的观点是：第三季度，武汉的一些核心板块和优质项目，可以购买了!

果然，2020年第一季度因疫情楼市自闭之后，4月在政策扶持下，楼市开始逐渐复苏，并且全年7月份成交面积最高1516万㎡，相比疲软的第二季度，第三季度成交均价有明显的抬头趋势。

我查了一下去年武汉的新房房价涨幅情况，不管是哪个统计机构，武汉的新房价格都是上涨的!

中指研究院数据同比上涨13.6%，克尔瑞数据同比上涨3.8%。

从第三个季度才开始回暖的武汉楼市，2020年整体均价居然奋起直追超过了2019年!

看来去年下半年武汉楼市在遭遇疫情黑天鹅之后仍取得了一个不错的成绩。

2020年下半年新房市场同比成交量增长1.6%，去化周期下降4.3%，均价也上涨了2.1%;但从2020年全年来看，成交量下降23.5%，年末库存创历史新高，存量去化周期增长达10.8个月，均价整体仍增长了3.8%。

很明显，武汉楼市整体还是受到了上半年的疫情冲击，但下半年的楼市是明显复苏的。

那么，2021年武汉的楼市走势究竟会如何?

听过李老师课的都知道，预判未来一年的房价走势不仅需要看近年来的房价涨跌情况，还要看新房库存、供给量、成交量、人口增长等数据。

而武汉楼市的供应不断累积，库存去化周期不断攀升，去化周期达到10.8个月，达到近5年来的历史新高!

武汉城市人口吸引力也不是很高，在十三五也就是过去5年里，仅仅增加了60万，年均10万出头，并不突出!

而武汉的新房销售，从2016年楼市火热时的3000万方成交量到下降到2000万方，再下降到1800万方以下，今后两年维持1500-1800万方成交量将是大势。

综合以上数据，李老师预测，2021年，武汉楼市除非基本面发生大变化——如限购取消、人口暴增等，否则武汉楼市未来三年，尤其2021年是以复苏和平稳为主，而不是暴涨!但部分价值板块有15-20%的涨幅。

而想要找对那部分价值板块，建议以下几点购房策略：

1.武汉城市规划最核心的区域是两江四岸，从高到低的价值顺序为：江南主中心>江北主中心>江北、江南长江两岸区域>汉江两岸区域

2.根据城市规划“六轴六楔”，需要重点关注两个新城：

光谷副城——武汉产业聚集的最核心区域光谷和光谷东，是武汉楼市的真正价值高点!

临空副城(东西湖)——以国家为主导的高起点产业为主，是武汉买房投资的一个中长期的价值高点!

3.如果资金有限的可以考虑三环内外板块。价值排序为：

三环内的江岸、武昌长江两岸(红色)区域>紧靠武昌滨江商务区、紧靠二七滨江商务区(绿色)区域、东湖周边近地铁或有地铁规划区域 >四新、白沙洲(紫色)区域>长江新城(三环外北部)区域。

4.三环外除了光谷东、空港经济开发区，其他区域都不建议投资;长江新城属于武汉的长远规划，当下不是投资的最佳时机。

2021年武汉经济将迎来极大复苏，在产业的推进、交通(地铁)的开通，武汉的楼市会迎来一波复苏，楼市小阳春一定会有。

但全年下来，在武汉的大供应和高库存之下，武汉楼市分化会非常明显，只有选对核心板块和区域，尤其是在改善时代下的优质改善板块和产品，2021年武汉买房才有明显的涨幅!

2020年下跌明显的郑州

看完了穿越黑暗重回光明的武汉，接下来我们看一下去年跌幅全国第4的郑州。

从新房销售量看，2020年郑州新房销售24.3万套，同比减少16.55%;新房销售面积逾2600万平方米，同比减少近11.15%。

从新房成交量看，郑州新房成交2020年相比2019年，除了10月、12月成交套数要高过2019年，其余月份成交均比2019年少。

虽然2020年前9个月成交套数均比2019年少，但第四季度10月新房成交量开始超过去年，尤其是12月份成交近4万套。

超级明显的楼市翘尾行情，一定程度上表明郑州的楼市在复苏。

再看住宅用地供给情况，2020年计划供应成交率44%，与前两年比这个值比较低，表明市场冷淡，开发商拿地没有以前积极;

而土地成交量是近6年来的并列第二低，一定程度为明年楼市回暖做了供应下降的铺垫!

但预测郑州楼市回暖后也不能太大幅度的涨。

根据2021年郑州市人民政府发布的《关于加强土地出让管理工作的意见》，土地出让前的房价设置，要按10%的浮动确定!意味着郑州房价大涨不能超过10%，大跌也不能超过10%，房价的稳定将得到保障!

总之，2021年郑州将会开始“收复失地”式的迎来复苏，虽然不能大涨，新地块项目甚至不能涨超10%;但是在供应下降，新项目上涨带动下，核心板块的前期拿地项目将会迎来更大的上涨!一旦楼市复苏，限价下的郑州也将开始摇号模式!

其实，李老师2020年房价预测上涨的城市名单中，10预9中唯一预测错误的城市就是郑州，因为近年来郑州的发展进程、各方面数据一直都很不错。

我们回看一下前面的《2009-2019年十年中部三省省会城市各项数据增幅情况》中郑州十年来的发展情况，人口增长37.6%，GDP增长250.3%，资金总量增长257.1%。

看似如此不错的基本面，郑州房价却在跌，问题出在哪?

1.收入太低——郑州总体GDP排位全国15名，但是人均可支配收入只有60名，排在嘉峪关之后;

2.高等教育太弱——2019年中国最佳求学城市排名，郑州只排到了24，与GDP实力排名严重不符;

3.产业不强——郑州十四五年规划和二〇三五年远景目标的建议(讨论稿)都明确指明：郑州产业大而不强，业态多而不精，市场主题发展不充分。

于是，郑州意识到了问题，在十四五年规划和二〇三五年规划中，不管是对于产业、还是收入，都提出了目标和解决大方向!

所以，接下来郑州将进入价值修复期，李老师将长期看好郑州楼市。

针对郑州买房的选筹逻辑，李老师建议：

首先排雷!四环线是郑州买房的价值底线!四环外坚决不买，三环和四环之间谨慎购买，该范围内的如高新新城、经开区核心可重点考虑，而绿博、惠济东北、尤其是航空港区，千万别碰!

其次，郑州围绕着“产业(就业中心)、学区”两大主线买房绝对不会错!而满足两大主线的三大区有金水区、郑东新区、高新区。

郑东新区——是郑州买房的价值最高点!当下地段、产业、学区和产品结合得最强的一个板块，拥有东部北龙湖、CBD片区、龙子湖、高铁片区4大价值天王。

金水主城——学区好，由于河南的教育太残酷，所以郑州的学区就显得异常重要。

高新区——发展前景和性价比结合得好。

基本面本来就不差的郑州，经历了近年来的楼市低迷，短期内经过各方面价值修复之后，长期来看郑州楼市发展潜力巨大。

性价比超高的长沙楼市

最后大胡子预测的是“房住不炒”的好老师长沙楼市，它的限购严厉一直是全国的典范，也是房价低的核心原因!

不只是限购严厉，土地限价，强供应，大成交等都是长沙房价涨幅较低的原因。

我们来看一下长沙楼市的具体情况。

从2020年来看长沙楼市确实是比较低迷的，一手住宅供应面积1800万方，提升6.8%。成交1405万方，同比跌8.4%;供应涨，需求跌，房价自然涨不上去。

而且，近3年长沙楼市的开盘去化率在不断走低，2020年低至月均开盘去化率58%。说明房地产市场的销量越来越少，而存量越来越高。

但是，在长沙房地产销量减少的情况下，房价这几年却一直在涨，只是涨得不多。在国家统计局层面，长沙房价2020年同比上涨了5%，实际上长沙楼市部分板块至少上涨了10%。

过去4年，上涨比较明显的一些热门板块有梅溪湖、滨江、洋湖、省府红星、高铁会展等。说明选对板块，长沙买房也能涨。尤其是梅溪湖，过去3年涨幅最高!

综合分析之后，李老师预测，2021年，长沙整体楼市在没有意外因素如放开限购之外，整体依然以平稳为主!部分板块略有涨幅。

从经济和房价匹配度，长沙是房价性价比最高之地，如果是刚需购房，我觉得现在出手在长沙买房是比较合适的，长沙毕竟是省会城市，而且未来的发展潜力很大，从居住环境到营商环境也都还是不错的。

但长沙的天量供应、限购严厉，把房产投资当成阶级敌人，故长沙的房产投资见效周期很长，长沙楼市并不是最好的投资标的。

针对长沙买房的选筹逻辑，李老师做出了以下建议：

1、长沙买房属于点状分布，要结合教育、产业、交通、环境去挑选。

2、长沙房价的价值高点——梅溪湖，就是长沙的教育、产业、交通、环境的最佳结合点，资金充裕者，梅西湖依旧首选。

3、剩下价值板块筛选顺序，滨江新城>洋湖>省府>北辰三角洲>武广高铁

以上就是“中部三杰”武汉、郑州、长沙2021年的预测与买房建议，干货满满，希望能够给大家带来帮助，解答疑惑，让大家买好房，不踩坑!

由于篇幅太大，记不住的朋友们可以先收藏下来，有感兴趣的城市可以结合以前的直播回放慢慢理解。