租赁住房在整个房地产市场的占比会加大

刚刚过去的这个周末，和下个周末，是较多房企召开战略研讨会的时间。

到现在这个时候，各房企集团层面今年的业绩已大致落定，能不能完成任务，每周汇总的数据早已说明问题。最后一两周的冲刺，不过是给个别区域少数项目涂抹点色彩而已。

所谓的战略研讨会，主要是讨论当前的政策和市场，为制订明年的计划和打法做准备。这个会议开后，集团和各区域的任务、指向，基本也有了较为清晰的路径。1月份召开的经营工作会议，除了对2020年进行总结和表彰，还要对2021年的任务作具体分解。

总体来说，跟其他行业相比，今年房地产行业尤其是主流房企的日子还是不错的。你应该还记得，早在今年2月，疫情正在疯狂肆虐的时候，攸克君就在一篇文章里说了，房地产是受疫情影响较小的行业之一，住房消费只是延迟，而不是消失，只要售楼处一开放，人群就会涌入，该买的房一套也不会少。前11个月的情况证明了这一点。

明年楼市会怎么样?罗胖会跨年，丁祖昱会预测，攸克君就分享几个观点，看能否为您制定明年的计划有所帮助。

第一，房地产调控不会放松。这个不必阐述了。宏观面有中央经济工作会议“房住不炒”的表述，微观面有宁波西安成都年末的加码。

第二，区域分化加大。这相当于是正确的废话。区域分化带来的是房企的分化。在正确的区域作了正确的布局，2020年跑在了前面，2021年会继续跑在前面。

去年以及去年之前，有朋友问对区域的看法，攸克君就毫不掩饰地说了，最看好长三角，其次是珠三角。其他就不提区域，只说几个城市。

所以，2020年挣得最多的房企，就是在长三角、珠三角部署最重兵力的房企。长三角，杭州、苏州、宁波、南京、无锡以及上海，以及浙江的一些地级市。珠三角，深圳、佛山、广州、惠州，但粤西粤北和潮汕都不太行。

中西部，吸引人才和落户门槛越低的城市，越受欢迎，西安武汉成都郑州敞开大门让大学生落户，每年动辄有二三十万人流入，房地产消费就有了强大的后备力量，2018年出的政策，到2020年市场就会发酵。武汉今年要是不受疫情影响，肯定也会像成都、西安那样需要再加码调控一下。有的省会城市，经济体量不大，但收割全省流量，楼市也很坚挺。

2021年，仍然建议重仓长三角、珠三角，然后才是中西部优势城市。5-10年后，长三角、珠三角必定是放在全球也有竞争力的城市群。这样的经济区域，特大城市持续限价，就会让一批中小型城市填空。要说有影响力的经济带、经济圈，那才是。

成渝经济圈还需要观察。主要是如何破除行政区划的壁垒。一个西咸新区，喊了多少年，进展迟缓甚至迟滞，就因为西安与咸阳的分割。

京津冀尤其是环京仍然不宜寄予过高期望。北京地铁22号线2022年通车，对燕郊大厂会有利好，但有限度。

第三，变量加入后，对各地楼市有何影响。这个“变量”，主要是指租赁住房。

其实，2016年这一轮调控以来，租赁就提到了很高的位置，“租售并举”嘛。国务院和住建部还专门发了好几个文件，但说实话，进展有点慢。

刚刚召开的2020年中央经济工作会议，表述有所不同。最重要的是这两点：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”。

“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，会让租赁住房的价值内涵大增;“单列租赁住房用地计划”，是真正从源头来保障供应。一端一尾发力，租赁住房在整个房地产市场的占比会加大。

它对住房市场会有何影响呢?

一方面，如果租房住的吸引力增加，年轻人就可以不那么急迫地买房，理论上分流了一部分买房需求。

另一方面，租赁住房用地计划单列，有两种情况，一种是现有住房用地供应计划不变，而是另辟土地以增加新的租赁住房用地，一种是从现有的住房用地供应计划里切一块给租赁用房用地。大城市的住房用地供应紧张是普遍现象，短时间增加新的租赁住房用地不太现实，大概率是后一种，从原用地计划里切一块给租赁住房。

如果是原用地计划里切一块给租赁住房，商品住房用地减少，也就是减少了未来的供应。理论上，租赁住房分流了需求，后端减少供应，也会保持供求平衡，但现实里没这么简单。有可能供应减少了，需求还是那么多，或者供求在特定时间段里没有衔接好，就会给房价带来较大压力。

第四，重视两个趋势：人口结构与实体经济。

人口结构，就是95后为代表的Z世代进入职场，他们将逐渐成为消费主力，但是不是一定会成为房地产消费的主力，还需要观察。这一批95后在大城市还是独生子女为主，家里有房子，而且不少家庭不止一套。另一端是老龄化，别说买房，所有消费都是衰减的。

实体经济，主要是疫情和流动性宽松后的影响。今年为了救经济，除了没启动房地产，其他所有手段都用上了，我国成为全球最先恢复过来的主要经济体，这股恢复趋势会持续到2021年。2021年，我国的GDP会非常好看，今年上半年是负增长，明年上半年GDP上涨8%甚至10%都有可能。

但这并不意味着实体经济全部恢复到疫情前的水平。疫情对个体会产生创伤后应激障碍( PTSD)，对各产业链也会有滞后、延后的影响。实体经济的有些部门，明年上半年会更困难。房地产会不会以及受此影响有多大，也需要观察。

更重要的一点，是宽松政策的退出。前不久，原财政部部长楼继伟有个炸场发言，其中一个观点是，非常时期的财政货币政策正在考虑有序退出，宏观杠杆率应稳住，并逐步下降。

非常时期的财政货币政策，带来了极度宽松的流动性，这在资本市场已有所表现。不仅仅是中国这样，全球很多主要经济体也是如此。如果这种财政货币政策退出，虽然是有序退出，不仅会对资本市场造成很大影响，也会对不动产资产市场造成很大影响。