如何精准判断房价走势 并且抓住最佳买房时机

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虽然才10月份，但是对于今年的楼市行情来说，已经结束了，没有任何悬念了。

回想这一年，我做了两件自认为比较成功的事：一是从年初的2月份开始，就不断在文章中给大家分析楼市行情和预测走势，欣慰的是基本全对;二是自己4月初在上海徐汇投资的双学区房半年来已经涨了20%，再次精确的踏准了节奏!

如何精准判断房价走势，并且抓住最佳买房时机?

今天集中分享下。

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政策决定涨跌、需求决定幅度

我国的房地产是典型的政策市场，房价涨跌的开关就在调控政策里。但是，能涨多少，不是官方能控制的。

比如去年双11，深圳调整豪宅税，一定想不到会导致房价涨幅如此之大。

而真正影响深圳房价涨幅的却是大量的刚需改善和投资需求。需求越大，爆发力才越大，短期上涨幅度才越大。

而像天津、石家庄、济南这些城市，本身经济转型就不顺利，没有亮点，高收入人群少，本地人又不缺房子，人口增量不足，即使调控放松，涨幅也是有限的，反而调控一收紧，跌幅会很大。

所以，一线和强二线城市，只要调控政策有些许放松，或者央行货币政策进入宽松周期，涨幅都会很大，这就是极为强烈的入场信号。

而弱二线和中西部东北地区的三四线城市，除了调控放开外，还得要人为创造需求，比如棚改，比如限购彻底取消。

所以，房价涨跌的决定权在政策，但是涨跌幅度的大小在于这座城市的需求多少!

2

死盯二手房成交量

新房成交量基本是跟着每个月新盘的开盘量走的，所以，多点少点，意义不大。而且新盘成交均价也是和开盘项目的贵贱有关，所以参考价值也不大。

但是二手房成交量却是最最真实的市场热度反映。只要在调控政策放松的背景下，二手房成交量连续3个月上涨，那么，上涨行情就确立了。此时，必须尽快入场。

所以，大家想要准确掌握各自城市的楼市行情，第一步就是要先学会分析官网和机构的二手房成交量数据。

3

定调

每年年初两会的政府工作报告，每季度一次的政治局会议，年底的中央经济工作会议，都是决定楼市阶段性走向的关键节点。

比如2018年7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，直接导致全国楼市在2018年下半年进入寒冬。

比如2019年4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒，直接结束了2019年的小阳春行情。

比如2020年5月22日政府工作报告中直接明确：“综合运用降准降息，推动利率持续下行。引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。所以，我们疫情之后开启了全面降准降息，M2连续7个月2位数增长，货币持续宽松。

这些重大会议，通常都是楼市行情的转折点，必须重点关注，如果你不会分析，那就来看我的分析。

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4

媒体宣传

高层会议定调之后，各级层面的媒体和报纸就会持续性的宣传报道。

比如2015-2016年去库存时，就整天报道，房企日子难熬，各地空置房高企。

比如今年疫情，要降准降息，扩张M2，就整天宣传小企业困难，经济下滑。

年初时，高层呼吁给各房企纾困，媒体就开始宣传房企资金链有问题，房子卖不掉，于是乎，各地政府纷纷援助房企，免息贷款，土拍资金缓缴，竣工日期推迟等。

一定要记住：各大主流媒体开始不断宣传房企困难、库存高企、应该满足居住和改善需求的时候，就是政策开始松绑之时。

5

中介朋友

务必要结交几个靠谱的二手房中介朋友。

当然不是那种一面之缘留个电话的那种，这种关系他们只会不顾时机的整天怂恿你卖房买房.......

你要结交的是那种每个月可以约出来吃个宵夜，喝个大酒的中介朋友。

关系熟络之后，你才能从他们嘴里知道当下这个城市成交量到底如何，买房子的人多不多，观望的多还是行动的多，房价有何波动，砍价空间有多少，房东强势还是买家强势?

这种行情，你一个月了解一次就足够，不用很频繁。但是在年初和年尾时，要时刻保持关注，因为年初和年尾的热度，通常可以代表整年行情的好坏。

6

挂牌

如果你想了解第一线最客观的市场行情，有个最简单最有效的办法，就是把自己的房子挂牌出售。然后根据中介的电话多少，意向看房人的多少，谈价程度，就可以最快的了解真实的市场行情。当然房子卖不卖的决定权在你。

你完全可以虚拟挂牌，保持和中介的联系，来试探行情，上半年行情不好，就下半年再说，今年房价不理想，就明年再卖。

我知道很多投资客抛房子，其实并没有严格的时间点和价格，而是会把房子一直挂在中介，通过和中介持续长久的联系，来把脉市场走向。

记住一点，假如你挂牌的房子，近期很多人询问看房，并且开始不砍价而接受涨价，那么说明行情要来，这个卖房买房的时机你一定要把握住。

7

眼观六路耳听八方

平时逛街，除了看美女豪车之外，要特别留意房产中介的状态。

如果总是有很多中介小哥在小区门口等客户或带看，那么说明最近热度不高。

相反，如果中介小哥都是在马路边竖牌子和发传单，说明带看很少，行情不行。

假如听说朋友、邻居和同事买房子或者卖房子了，一定要厚着脸皮去问下，成交价格是多少，比他挂牌价高还是低，买的新房或者二手房是否抢手。

一个人不可能每年都买卖房子，所以，你离第一线市场总是会有距离，弥补这个距离的办法就是从周围人买卖房子的经历中，来摸底这个市场的真相。

总之，就是不间断的要让自己能够听到来自楼市第一线的声音。决不能整天闭门造车，看统计局数字和新闻联播。

“平稳运行”四个大字，是永远贯穿我们媒体的纲领。

8

夫妻分开落户

常常有很多粉丝会向我诉苦，他们手中有钱就是没有房票，他们也知道北上深好，也知道杭州南京成都值得投资，但就是苦于没有房票。

真正有魄力的执行者，是绝对不会抱怨的。我周围好几个朋友，还有很多咨询过我的粉丝，他们都是同时具有两个一线或者强二线的多张房票，他们是如何做到的呢?

那就是夫妻二人分别落户在不同的一线和二线城市!

我知道有些城市是可以补社保获得房票的，但是这条路正在被逐渐堵死。而等待社保缴够3年5年，黄花菜都凉了。其实，更保险更靠谱的渠道就是直接落户来获得房票。

比如，老公落户上海，老婆落户杭州;老公落户北京，老婆落户深圳。这样，你就同时拥有了两个优质城市的房票和读书学票，两个城市都可以购买至少两套房产。

我知道有些不法分子直接通过找婚票假结婚的方式获得一座城市的房票，当然这是一个捷径，本质上这和落户是一个道理，但是我们还是要旗帜鲜明的予以谴责。

楼市从来都是轮动的。2015年就不用多说了，就拿今年来说，深圳最先开涨，然后就是上海、杭州、南京、广州，最近北京回暖也已经很明显。

如果你同时在两个核心城市具备房票，你就相当于在一次轮动中吃到了两次红利。别人在两个牛市才能赚到的钱，你一个牛市就赚回来了!

所以，没什么好抱怨的，房票从来都不是阻碍，整天苦于没有房票的人，其实要么就是没钱要么就是没脑子(别打我)!

9

千万别对房子产生感情

房产买卖是逆人性的。千万别对房子产生感情。你的感情，在接盘侠眼里，一文不值。不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得一塌糊涂，一定卖不了好价钱。

对房子不要产生感情，别觉得老房子承载了你的青春和回忆，舍不得卖，更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜，这些都是极其错误的思想。

房产买卖，只需要考虑保值和增值，其它一切皆是浮云!

以上，就是9个判断房价涨幅的小技巧，价值百万，千万要收藏好了，一般人我不轻易告诉他。