2025年左右房地产将进入存量主导的时代

迈进“十四五”，房地产发展逻辑将发生颠覆性变化，历史性拐点到来。

“十三五”期间，房地产市场最重要的改革——“房住不炒”贯彻至今，目的是遏制高房价、炒房潮，但房地产行业未来怎么走似乎不太明确。

十九届五中全会开完后，在全国经济“高质量发展”基调下，能看出一些端倪。

公报里，跟房地产沾边的表述中，“新型城镇化”是高频词。

其中，强调了推动“以人为核心的新型城镇化”，这意味着国家会在坚持区域协调统筹的基础上，尽量好地提供各类公共服务，满足城镇化后居民的需求。

这就是房地产未来五年甚至十五年的机会，城市精细化管理需求快速增加，政府“放管服”让专业的人做专业的事，城市更多的公共服务职能将由社会力量供给。

这样的背景下，物业服务将从行业里的配角变成未来的主角。

这个拐点和2002年的“土地招拍挂”具有同等意义。现在中央一方面加强监管，另一方面又放开城市旧改、城市服务等市场，目的是引导开发商不再只是拿地盖楼，狂飙突进，而是要在存量市场上做精做细。

物企承担城市服务已经成为一个显性话题。可以预见，未来那些能承担城市服务且能承担好的物企，将大有可为。

风起了，房企纷纷发力物业上市，资本也闻风而动。

克尔瑞物管数据显示，截至今年10月，全国上市物企已达到34家，其中2020年上市数量已至10家，已递交招股书尚未上市交易的物企有10家，融创服务、金科服务已通过上市聆讯，将于近期上市。

无疑，2020年将成为物企上市“大年”，上市数量将创历年最高。

不论是乘风而上，还是迫于融资压力无奈上市，房企将经营重点从投资开发集中转向物业运营管理，都是看中了“物业服务”这块大蛋糕。

红杉资本此前预测，物企将有机会逐步取代开发商在这个市场的主导地位，且如果把新城改造、新城建设、特色小镇等囊括进来，这个市场会比预估的2万亿更大。

这话不是没有道理的。据中国物业管理协会数据统计，截止2018年物业管理行业整体在管面积已达到279.3亿平方米，经营收入达到7043.6亿元。

其中，2013年—2018年物管行业管理面积年复合增长率为12.5%，行业收入年复合增长率为14.7%。

假设未来5年物管行业年复合增长率不变，那么到2025年中国物管行业管理面积将达到637亿平方米，经营规模超过1.8万亿元。

由于物企不断延展市政环卫、城市服务等新市场，行业未来潜在的市场规模更大。

市场有足够发展空间，但竞争也很激烈。

据中国物业管理协会的数据显示，截止到2018年底，中国物业服务企业约有12.7万家。另据克尔瑞数据显示，2019年底，物管行业TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%，行业集中度偏低，整体行业和单个企业仍具有较大增量空间。

另一方面，自2014年彩生活率先上市以来，资本对物业股也并非“来者不拒”，都一一买单。

今年10月成功上市的4家物企，有3家股价破发，其中10月22日成功上市的第一服务上市首日跌约27%，刷新纪录。

种种迹象来看，未来物企的角逐将进入白热化，能够获得资本关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响资本市场的表现。

TOP5房企中物业尚未有上市动作的，仅剩万科一家。

“万科物业什么时候上市?”已经成为外界的每日一问，但万科物业就是按兵不动，吊足了大家的胃口。

如果说之前万科物业的战略，让人看得是云里雾里，那么现在，它已经完全把这盘大棋摆到了大家面前。

几天前，万科物业正式更名为“万物云”，万科物业首席执行官朱保全特别强调，这个云，不是云科技，而是云服务。

这次万科物业的转身，意义十分不同，它代表着行业未来的发展方向，即从提供单纯的物业服务，进化成为城市空间提供服务。

以横琴“物业城市”发展模式为例。

2018年5月，万科物业以参与“国企混改”形式，与珠海大横琴投资有限公司合作，成为后者股东。

随后，横琴将整个新区的物业统筹管理“打包”，交由万科物业，后者成为横琴新区城市空间与资源的全流程管理、服务与运营方，服务横琴新区106.46平方公里，内容甚至涉及到道路桥梁养护、河流海域治理等。

实际上，近几年物企服务边界一直在向外拓展。

从最初的社区，到写字楼、学校、医院，再到公众场馆、交通枢纽、产业园区……自万科率先开辟“城市服务”新业态以来，龙湖、碧桂园和保利也相继入局。

趋势再明显不过，但“城市服务”不像传统“物业服务”，进入门槛较低，“城市服务”有着较高的进入壁垒：

物企服务的对象是政府，相应的服务会面临政府和公众的监督，政府在选择合作对象时，可能会更偏向于央企、国企和大型品牌企业;

不同城市的城市管理现状参差不齐，这也会加大物企城市服务的难度，能否盈利的不确定性增高;

城市服务还涉及地下综合管廊、河流水质等新的设施服务场景，对物企的专业服务能力、技术能力要求较高。

不过，这并不意味着中小物企毫无机会，伴随城市治理公共服务市场的不断开放，提供专业化服务的物企也会有良好的市场。

回看万科，不得不承认，地产老大哥有其高明之处，有些事情稍加复盘过后“细思极恐”。

综合万科物业的体量和品牌优势，过去这几年，万科物业要上市，可能是分分钟的事情。但其泰然自若的背后，锚定的就是“城市服务”这个巨大的市场机遇。

近来，万科物业的动作明显加快了，动作还不小，涉及组织框架、业务版图、品牌矩阵等等：

10月17日，万科物业与戴德梁行的合资公司启用“万物梁行”品牌标识，独立于万科物业;

10月24日，万科物业推出城市服务品牌——“万物云城”;

10月31日，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云)。

更重要的是，万科物业给资本留了巨大的想象空间。朱保全表示，万科物业计划落地100个城市服务项目。

三年十倍的指数级增长，万科物业宣告了它在城市服务领域的野心。

实际上，“城市服务”承载了万科物业实现千亿营收的愿景。

如果将万科物业作为行业缩影，大致能想象到，城市级物业未来的市场潜力。

两年间，万科物业度过了从0到1、从1到10的阶段，万科物业最早从横琴开始的城市物业模式得到认可和欢迎，逐渐落地至雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等10城12个项目。

未来，这10城的模式又会继续复制到100甚至更多的城市和项目。

以万科物业与横琴项目的合作为样板，能粗略估算万科物业未来的收入。

公开资料显示，万科物业与横琴的年度合同额超过3亿元。

按落地100个同等项目来算，万科物业仅“城市服务”一项，一年收入就能超过300亿元;若按200个同等项目来算，这一收入将达到600亿元。

这或许就是万科集团董事会主席郁亮一再强调，万科物业要成为“城市服务商”之后再上市的原因，也是万科物业何时上市一直牵动着资本神经的原因。

大家已经有共识，即行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性，这是一个广阔的市场。

不过，“城市服务”作为一种新兴业态，服务路径尚不清晰，率先入局的企业，其模式也仍在探索之中。

这也意味着，谁都有机会成为行业天花板，而能够率先奠定行业领先地位的物企，就能获得市场和资本的认可。

2025年将会是一道分水岭。

中国社科院预估，调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，因为决定房地产发展潜力的因素发生节点性改变：城镇化变缓，人均住房缺口变小，旧城改造基本结束，住宅潜在供给出现负增长。

简言之，2025年左右，房地产将进入存量主导的时代。

进入房地产后市场，物业服务企业作为房地产资产重要运营商，将有机会逐步取代开发商在这个市场的主导地位。红杉资本判断，未来头部物业集团至少有5倍以上的增长空间。

不过也要承认，物业服务特别是城市服务，要走的路，还有很长。

無房 · 矩阵