房地产工作座谈会背后的调控思路

中新经纬客户端7月27日电 题：《李宇嘉：这次会议后，楼市“调控路径”清晰了》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

房地产工作座谈会背后的调控思路

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正24日主持召开房地产工作座谈会。笔者认为这次会议有三点值得注意。

一是，十个城市参加了座谈会。自打“一城一策”以来，近几年的房地产调控，基本都是各地自主调控，自我负责，很少有从上到下的“调控安排”了。

二是，部署了具体的调控措施。比如，实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量;要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势;抓紧建立住宅用地市场监测指标体系;发挥财税政策作用，有效调节住房需求;持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。

三是，措辞上比较严厉。比如，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题;时刻绷紧房地产调控这根弦;牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

2017年启动“一城一策”以来，部分城市或明或暗地松绑限购政策：明面上的，比如兰州、南京、济南、西安等热点城市放开外围限购，上海临港(600848,股吧)取消限购;暗地里的，各地“抢人大战”如火如荼，变相取消限购。但近期，以深圳为代表的热点城市，大幅度地升级了限购政策。

回顾2017至2019年，尽管限购政策有所松绑，但从房价走势看，总体上还是稳定的。万德数据显示，这3年，重点城市二手住房价格同比指数分别为3.53%、3.83%、6.05%，并未超过过去两轮房价上涨高峰期的水平。

此次座谈会上，国务院副总理韩正强调，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定”。2017至2019年全国楼市的走势向好，楼市交易体量(成交面积、成交金额)在历史最高位上徘徊，与此同时，房价也比较稳定。

2020年以来，情况变了

国家统计局数据显示，6月，70个大中城市中，新房房价环比上涨城市为61个，二手房房价环比上涨城市增加至50个，创一年多来新高。

百城房价显示，一线城市房价涨幅已创下2018年以来的新高，特别是深圳、上海涨幅明显。即便是房价还算平稳的广州，二手房成交价也创下2018年以来的新高，夹在广深之间的东莞，上半年松山湖的房价突破了5万元大关;临深片区、东莞中心片区，房价均创下历史新高。房价意外大幅反弹，原因在于疫情后货币宽松，抵押等市场融资利率第一次低于按揭贷款利率。

2017至2019年，尽管各地或明或暗地松绑限购政策，但由于除按揭以外，其他贷款利率较高(比如消费贷)，导致楼市限贷政策严格。今年以来，一般商业贷款利率明显低于5年期LPR，加上疫情纾困，大家自然通过一般商业贷款(如房抵经营贷)融资。

由此，一些城市的限购限贷政策接近失效。唯一可自救的路径，是立足纵深优势，建立全国统一、高效循环的大市场。

后疫情时代，纾困大不同

疫情后，要建立全国统一、高效循环的大市场，就要保住市场主体(企业、个体工商户等)，让能量大的人发挥更多贡献，提供就业、促进消费、拉动经济。因此，抗疫初期，资金流入到资产市场，因为这样才能更高效率地救活市场主体。

但是，当经济基本盘被稳住之后，第二轮救助应该注重于公平。数亿普通人要有能力进入消费市场。不然，就无法建立起全国统一、高效循环的大市场。面对日益严峻的外部环境，必须要将国内产业链完整、消费潜力大的优势发挥出来。

近期各地调控，除了强化限购，还有两个特点，一是打击“假离婚”(比如深圳、南京)，二是保障无房人群的购房需求(杭州、南京、深圳和宁波)。显然，这是首先通过强化限购，筑起富人炒作和楼市之间的“防火墙”，其次定向朝刚需倾斜。

值得注意的是，近期最高法在落实高层文件时强调，“积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展”。

疫情后的“楼市牛”结束了

下半年，疫情常态化、外部环境越来越严峻。今年政府工作报告指出，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

因此，下半年货币政策仍相对宽松，一般贷款利率可能还会低于按揭利率。

此次座谈会强调，时刻绷紧房地产调控这根弦，全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施;实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量。

这次参加座谈会的十个城市，涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北，全国一盘棋。下半年，为保证资金能够精准直达实体，重点城市需提高政治站位，紧绷调控之弦，遇到问题赶快出政策。

这次会议标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看，6月至7月一线城市环比涨幅开始回落，而二线城市依旧在回升，下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。

未来，已退出的限购将相继拾起，构筑限贷弱化后的“防火墙”;局部区域或明显紧缩，购房环节将从税收(豪宅税、增值税免征期回到5年等)、打击假离婚、控制多套房持有等入手，但政策整体平稳，意在让楼市保持一定活跃度。(中新经纬APP)