HDB市场的新兴趋势

公共住房需求在经历多年低迷之后可能会获得动力。由于对转售单位的需求飙升至六年高点，交易量达到23,099，转售市场去年的结果更为积极。根据住房和发展局(HDB)发布的数据，建屋发展局转售价格指数在2018年同比下降0.9%，而2017年则为1.5%。

好于预期的销售表现可部分归因于政府在减少去年推出的按单定制(BTO)单位数目方面的努力，这可能导致更多买家考虑转售单位。随着一些转售单位的价格变得更具吸引力，更多交易被关闭。此外，越来越多的流离失所的整体所有者进入了建屋局转售市场，寻找更大，更实惠的替代住房。

今年可能成为建屋局转售市场的一个拐点，因为新兴趋势可能会开始重塑买家的偏好，影响定价动态，并创造新的热点或市场机会。转售市场将看到新的按单定单(BTO)单位的供应量达到五年最低占用期(MOP)。根据建屋发展局已完成的住宅发展记录，估计有27,000个BTO单位和3,500个设计，建造和销售计划(DBSS)单位可能会在今年达到他们的MOP，从而促成新一波合格的卖家和升级。

在2020 - 2021年，约有50,000个单位可能会越过其MOP，这与2013 - 14年度达到MOP的估计9,000个单位形成鲜明对比。

有资格转售的大量供应单位可能导致房屋需求转移及某些屋村的价格影响。由于更多公寓在MOP后有资格转售或出租，因此有些地区可能会在营销活动或购买兴趣方面获得好处。

回顾过去的趋势，建屋发展局的转售和租赁交易数量似乎随着2013 - 18年度达到澳门币的单位数量的增加而增加。

即使在城镇一级，Sengkang的2017 - 18年度转售申请数量也增加了8.2%，同时HDB单位增加了51.4%，达到了该镇的MOP。去年，其他城镇如Bukit Panjang，Choa Chu Kang，Jurong West，Sembawang，Tampines和Woodlands也可以观察到这种趋势。我们预计今年Sengkang，Punggol，Hougang，Pasir Ris和Tampines的购买兴趣可能会增强。仅在Sengkang和Punggol，超过10,000个BTO组屋将进入MOP。这两个城镇以其绿化和绿化而闻名。

将榜鹅重建为下一个数字区并引入新的新加坡理工学院校园将提升公寓在这些领域的市场潜力和投资价值。截至目前，Sengkang和Punggol的新BTO单位供应量不断增加并没有抑制那里的价格。去年，这些城镇是唯一的非成熟屋，其四房和五房单位均录得正价格增长。

此外，东北走廊有望成为新加坡CBD(中央商务区)以外的下一个企业区。新的Cross Island Line将提升后港的吸引力，因为东北部的通勤者现在将与Ang Mo Kio，Loyang，Tampines和Pasir Ris的其他主要工业区以及Defu的新工业园区相连。

增强的连通性可以改善沿新MRT线的住房的租赁潜力和资本增值。

今年，约有3,000个新的BTO公寓在Tampines和Pasir Ris到达MOP。连同东西线，三条新的地铁线路 - 市区线，汤姆森 - 东海岸线和十字岛线 - 将改善东部地区的整体铁路连通性。建成后，我们可能会预计东部公寓的购买兴趣会增加，特别是对于已经被许多设施和好学校包围的成熟房地产淡滨尼。

老年公寓的乐观情绪

HDB租赁衰减问题仍然是老旧公寓的一个问题。已宣布三项措施 - HIP(家居装修计划)，HIP II及VERS(自愿性早期重建计划)，以协助减轻对旧单位即将到期租约的关注。

这项价值数十亿美元的HIP II计划预计将在10年内推出，以涵盖60至70年代的所有公寓，以进行第二次升级。VERS允许选定地区的居民投票决定是否接受政府的回购单位。

虽然这些计划的公布并未对市场产生直接影响，但在实施HIP II后，对旧单位的需求可能会增加。在第二次升级计划之后，旧单位的价格甚至可以保持或提高。一些买家可能更喜欢这些单位。

政府将改变中央公积金(CPF)贷款规定，购买将于今年5月实施的旧公寓。买家可以使用更多的公积金来购买租约较短的公寓。

这些变化也可能影响向这些买家提供的银行贷款金额，因为一些银行参考了公积金限制。新规则可能会增加旧单位的吸引力，因为买家现在可以更好地为他们的购买提供资金。这些变化也可能有助于年轻一代留在可能生活在成熟庄园的父母附近。

目前，成熟屋的一些较旧单位的交易量明显低于2013年的峰值。例如，去年大巴窑和Bukit Merah的三房标准转售单位(40岁以上)分别为25.5%和23.1元。低于他们的最高价格。价格差距远远大于去年皇后镇和芽笼的同类平板类型 - 比最高价格低9.6%和14.8%。

鉴于较旧和较新单位之间的价格差距扩大，目前较旧的单位也可能被视为更具吸引力。一些寻找入门级私人物业的买家也可能会考虑较旧的单位，因为后者受最新降温措施和贷款限制的影响较小。

机会主义买家现在可能会考虑在升级计划实施之前舀取价值购买，因为价格可能会再次开始上升。

许多高级平板选择

在2019年至2021年期间，超过70,000套公寓跨越其MOP期间，将有大量选择公寓可供转售，包括DBSS，位于中心位置和面向海滨的单位。

皇后镇，武吉美拉和宏茂桥等黄金地段多达4,000个BTO单位，以及另外3,500个DBSS单位可能会在今年达到MOP。其中包括The Trivelis(DBSS)，Belvia(DBSS)，Centrale 8(DBSS)，Parkland Residences(DBSS)和Lake Vista(DBSS)，[email protected]，[email protected] Chu Kang Vista。

必须指出的是，由于并非所有单位都在同一时间完成，因此某些区块或项目的MOP可能会延至2020年，而且确切单位/区块/项目的完工日期不公开。

然而，考虑到这些较新的，位于市中心的公寓和更新的租赁公寓可能需要支付更多费用。近年来，越来越多的单位交易价格为70万新元及以上。

根据data.gov.sg的统计数据，2018年，近2000套公寓或约8.5%的组屋转售单位至少达到700,000新元。其中约一半是20岁以下，[email protected]，高级公寓，豪宅，公寓或公寓等公寓。

越来越多的单位以较高的价格出售，表明尽管整体组屋转售市场普遍存在价格疲软，但选定的细分市场或持平市场仍然表现良好。

鉴于许多流离失所的整体所有者从他们的房屋集体销售中获得了意外收入，并且年轻毕业生的起薪越来越高，更多的买家可能愿意为选择公寓支付额外费用，例如那些位于中心位置或拥有的公寓。独特的特色，如空中花园，园景天空露台，城市的芳香景观和/或海滨生活。

外表

今年对建屋发展局转售单位的需求可能继续保持弹性，维持在22,000至24,000单位左右。由于公寓供应不断增加以及对老化租赁的担忧，价格疲软可能继续影响某些细分市场。今年整体转售价格可能略微下滑1%至2%。