房市前沿资讯：中指丨中国房地产政策跟踪报告（2020年8月）

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一、房地产领域金融监管趋严，防控金融风险

8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》，指出房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。根据相关报道，央行对房企融资祭出“三道红线”管理，分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

8月6日，中国人民银行发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，明确下一阶段主要政策思路。主要包括：稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕。但是特别提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

总体而言，虽然货币政策继续保持流动性合理充裕，但从监管部门一系列的政策导向来看，房地产市场金融监管已呈收紧态势，近日市场传言央行对房企融资设置“三道红线”，严格落实“房住不炒”，防范企业风险，房企融资压力加大。金融监管强化下，个人端房贷利率、贷款额度等方面亦将受到影响。8月，LPR1年期报价3.85％，5年期以上报价4.65％，已连续4个月未做调整，短期政府暂时并未有“强刺激”的考虑，稳定市场预期。

二、地方政府因城施策，调控政策松紧互现

长三角地区、海南等地调整住房公积金政策。8月20日，上海、江苏、浙江、安徽共同签署《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》，从9个方面开展合作，推动一体化发展，其中包括：长三角跨地区购房信息协查、长三角地区异地贷款证明信息互认、购房提取异常地区警示公告等。8月18日，海南省住房公积金管理局发布《关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知》，规定提高住房公积金个人住房贷款最高额度，购买新建自住住房，贷款最高额度为100万元；购买二手自住住房，最低首付款比例为40%。8月4日，安徽阜阳市发布《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》，停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。8月6日，安徽芜湖市发布《关于规范住房公积金使用政策有关问题的通知》，第二次申请住房公积金个人贷款购买普通自住住房的，最低首付款比例为30%，贷款利率不得低于同期首次住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

表：8月地方出台的住房公积金政策

资料来源：中指研究院综合整理

地方政府人才引进政策仍在陆续出台。8月3日，天津市人社局印发《天津市关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的若干措施》，深入实施“海河英才”行动计划，加大“学历型、资格型、技能型、创业型、急需型”五类人才引进力度，重点保障符合本市产业发展需求的人才在津落户。8月，广州市白云区和荔湾区先后印发《广州市白云区落实广州市人才绿卡行政审核事权实施办法（暂行）》、广州市荔湾区印发《广州市荔湾区落实<广州市人才绿卡制度>实施办法》，扩充人才申领广州市人才绿卡条件。8月25日，吉林省出台《吉林省全面深化户籍制度改革的意见》，全面取消城市租房落户对缴纳社保年限限制；取消投亲落户限制；畅通人才和民营企业职工落户渠道，大中专院校毕业生、国民教育同等学力人员及留学归国人员、技术技能人才不受稳定就业、稳定住所等条件限制，可在工作地、居住地、直系亲属户口所在地城镇申请落户。

表：8月地方出台的人才引进政策

资料来源：中指研究院综合整理

南京市出台土拍新政，当地块价格达到限价后将摇号决定归属。8月18日，南京市发布《2020年宁出第09号土地出让公告》，具体包括：1、严格控制地价水平，明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，成交价为最高限价加一个加价幅度；2、严格开发资质要求，提高市场准入条件；3、提高竞买资金要求，防止市场过度竞争；4、严格竞买资金审查，要求住宅（商住）用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金；5、限制竞买地块数量，要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块，其他用途的地块除外。

7月24日房地产工作座谈会召开，房地产政策环境较上半年有所收紧，7月以来，杭州、宁波、深圳等城市先后收紧调控政策。8月部分房价上涨较快、土地市场热度较高的城市调控政策收紧预期增强。南京调整土拍竞价规则，给土地市场适度降温。除此之外，部分城市继续加大人才引进力度，提高公积金贷款额度，一定程度上增加住宅需求，进一步保障刚需住房。

三、《新时代交通强国铁路先行规划纲要》出台，推动区域协同发展及城市群建设

8月12日，中国国家铁路集团出台《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，发展目标是从2021年到本世纪中叶，分两个阶段目标推进：到2035年，率先建成服务安全优质、保障坚强有力、实力国际领先的现代化铁路强国；到2050年，全面建成更高水平的现代化铁路强国，全面服务和保障社会主义现代化强国建设。

图：《新时代交通强国铁路先行规划纲要》第一阶段九大目标

资料来源：中指研究院综合整理

根据《新时代交通强国铁路先行规划纲要》的规划，未来我国将建设发达完善的现代化铁路网。

一方面，构建现代高效的高速铁路网，建成以高速铁路主通道为骨架、区域性高速铁路衔接延伸的发达高速铁路网，构建快速综合交通网的主骨架；形成覆盖广泛的普速铁路网，建成以普铁主干线为骨架、区域性铁路延伸集散的现代化普速铁路网，形成干线综合交通网的主动脉。

另一方面，发展快捷融合的城际和市域铁路网。在经济发达、人口稠密的城镇化地区构建多层次、大容量、通勤式、一体化的快捷轨道网，打造城市群综合交通网的主骨干。城市群中心城市之间及与其他主要城市间发展城际铁路，服务快速通勤及商贸出行。都市圈超大、特大城市中心城区与郊区、周边城镇组团间发展快速市域（郊）铁路，服务公交化便捷通勤出行。同时构筑一体衔接顺畅的现代综合枢纽，推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路和城市轨道交通“四网融合”及与机场高效衔接，实现方便快捷换乘。

图：四大方向构建现代铁路网

资料来源：中指研究院综合整理

此外，《规划纲要》提出：

要打造互联互通铁路通道网络。积极推进与周边国家铁路基础设施互联互通，构建互联周边、联通亚欧、辐射“一带一路”的铁路国际运输大通道。加强与其他国家铁路规划建设对接，注重分类施策，推进重点项目共商共建共享。加快西部陆海新通道建设，高效衔接“一带一路”，提升内联外通水平，助力陆海双向开放。

强化重大战略支撑能力。加快实施一批战略性、标志性重大铁路项目，更好支撑京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、成渝双城经济圈建设等重大战略实施。加快城际和市域（郊）铁路发展，打造“轨道上”的城市群和都市圈。

《新时代交通强国铁路先行规划纲要》的出台，为我国铁路建设发展指明了方向。未来随着铁路网的不断完善，区域协同发展趋势将会持续加强，也将带动城市群的高质量建设，中心城市能级和核心竞争力进一步提升，使得具备基本面优势城市的优势凸显。

本文来源：《2020年8月中国房地产政策跟踪报告》