这次深圳新政带来的影响 可以让深圳二手房市场成交量下跌近三成

文/子木

转眼之间，时间马上就要进入8月，2020年已经过了一多半。

回顾一多半的时间，国内疫情、洪涝、地震;国外大国摩擦、战乱……

资本市场一波三折，楼市、股市、债市资金喷涌流逝，百年难遇的景象悉数上映。

这是在告诉我们，经济有周期，自然也有周期，一切均缘起因果，我们应该学会敬畏自然、敬畏市场。

昨天晚上电影院也开业了，作为资深电影爱好者，买了楼下电影院的第一张电影票。电影院的工作人员脸上挂着久违的笑容，是那种久旱逢甘露的感觉，不免心生触动。

坐在空荡的放映场，看着荧幕上的喜怒哀乐，感叹和平真好、活着真好，这半年看过太多是非动荡，心中只落得两个字：珍惜。

话题转回来。

这段时间为了了解最实际的城市行情，跑了好多城市，以至于耽搁了写作，有些过意不去。再加上为了养团队，多接了几篇恰饭稿，更是委屈了大家。

但昨天一位读者们在文章底留言，让我感动，他说：“写软文也好过没更新”，一股暖意冲上了天灵盖。

说实话，子木分享干货，不开打赏，唯有的支持就是接恰饭稿的时候，大家别介意，给子木安排一个赞，足矣。

闲话不多说，作为楼市研究者，今天还得给大家讲房子。我挑选了最近楼市发生的几件大事给大家做解读，分别是深圳客四处抢房，广州包租婆失意，旧改或成三四线最后的倔强。

让大家对楼市大趋势心中有一个梗概。

1

大湾区楼市凭空起势

前几天，深圳终于迎来了史上最严大调控，5年社保，3年户口3年社保、打击假离婚等措施，终于摁住了深圳“不可一世”的房价。

调控政策的出台，对外地炒房客打击重大，落户买房这条路彻底被堵死，本地非刚需投资客的杠杆也被“没收”。连带反应下，本地即使有资格的购房者也开始随市场趋势，进入观望周期。

深圳一中介告诉我，本来想靠今年深圳楼市行情多卖几套房，回家娶媳妇儿，结果一纸政策，自己做了个梦。保守预估，这次深圳新政带来的影响，可以让深圳二手房市场成交量下跌近三成。

当然楼市就是买卖双方的博弈场，一方受损，另一方必然受益。今年下半年，是深圳刚需选房的好日子了，不用被炒房客压着，真正实现了翻身做主人。

当然深圳限购虽然控住了当地的房价，但没控制住全国炒房客对大湾区的预期。我在深圳政策解读中也预判过，深圳楼市一限，周边楼市必起。

政策的第二天，我开启了大湾区之旅，发现已经蠢蠢欲动了。惠州、东莞、广州、佛山、珠海市场上流言蜚语，炒作的声音此起彼伏。

贝壳找房APP上的房源信息显示，位于东莞塘厦镇的碧桂园天麓山某97.3平方米、3室1厅的住宅，深圳限购后一夜上调25万，目前售价为245万。

位于东莞寮步镇、塘厦镇、松山湖片区的多个住宅均在深圳“7.15”调控新政出台后做出不同幅度的调涨。松山湖万科一楼盘一夜涨价30万，目前售价790万，这是其今年以来的第7次调涨。

我去广州南沙同样看到了热象，南沙万顷沙恒大阳光半岛，是广州距离深圳最近的楼盘之一。2万/㎡左右的单价，7月18日样板房开放，被深圳因限购丧失资格的购房者，以及全国炒房客，围得水泄不通。

接下来可以预见，大湾区临深城市会有不同程度的涨幅。东莞和惠州这之前已经涨了一截，不会有大的涨幅，惠州处于上涨中期，离最后的机会窗口已经不远了。

这样来看，广州和佛山临深不限购临深地区成了大湾区的洼地，大家一定要关注一下了。接下来我还会写专题文章解读。

现在房价已经脱离刚需购买力，由财富涌动主导。这也是没有办法的事情，因为现在老百姓(603883,股吧)的财富需要避险，而大湾区整体产业浑厚，优质资源集中，人口处于长期净流入，排名全国第一，自然是上层之选。

有钱没钱都想着在这里买一套房，做买卖赚了的买，前段时间炒股赚了也买。但愿后期政策能跟得上，否则又是一地鸡毛。

2

广州招聘包租婆

前段时间，网上有一个广州姑娘火了，号称自己是93年包租婆，拥有400栋房子，这和现实中还在企业加班，领着微薄薪水的90后的年轻人，格格不入。

所以话题一度发酵成热点，最后90后姑娘扛不住舆论压力，坦诚了事实，其实自己是一家租赁公司的，只不过是这些房子的二房东。

这个话题在一个月前可能成为很火，成为众人羡慕的对象，但今天来看，好像并没有那么人生如愿了。

数据显示，广州平均租金已经连续6个月下调，是20个城市平均租金跌幅最大的城市，去年4月份广州的租金更是四大一线城市中垫底，被杭州超越。

尤其是疫情的出现，广州房子的空置率飙升，房子租不出去，租金只能下调，数据统计，广州房子的月租金平均比去年每套下降200左右。

这还不是最重要的，最重要的是二房东遭遇了困境。一方面是房子租不出去，另一方面已有的租客全部要求下调租金符合当地行情。

很多“躺着收钱”的二房东，资金链开始拉断，包租婆被迫逃离现场。而那些真正手握房产所有权的业主，又开始新一轮的“招募包租婆”。

广州这个城市，我写过很多篇专题文章，租金下滑，房价趋势和深圳天壤之别的原因，还是因为楼市库存太大。房子太多是利空租金的首要因素。

当然，这也给我们一个参考路径，那就是如果你所在的城市连续半年房租下跌，至今还没有起色，房子千万别买，库存太大，房价比较虚，可以静等一段时间。

广州还有一线城市的底子，你所在的城市就不好说了。

3

旧改加速

日前，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

旧改对于我们来说已经不再陌生，今年两会，还特地登上头条，取代了前几年的棚改政策。

这几天中央再提“全面加速”旧改，背后的原因引人深思。

我们都知道，今年在疫情的打击下，一二线部分城市迎来了楼市小阳春，但三四线城市的楼市几乎全军覆没。

这证明了没有棚改支撑的三四线城市，经过上一轮房价周期的消耗，购买力已经被尽数透支。现在“房住不炒”大基调当头，地方又不能松绑调控政策，主导炒作房价。

2020年上半年，凡是放松政策的三四线城市均被约谈，政策没有执行一周，就被强行下架。

但按照目前三四线城市的经济结构，房地产依然是大头，如果楼市持续萧条，地方财政压力巨大。所以这时候旧改的功能就出现了。

一方面，旧改是民生工程，可以提高老百姓的幸福度，另一方面，由旧改衍生出的巨大需求，又会刺激在这条产业链上的资金运转，地方财政自然有了收入。

这次意见出台，行文5000余字，明确了老旧小区的改造方式，惠及17万个小区、上亿居民。而今年的任务是，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

关于改造的细节不再多讲，大家可以看我之前的文章《旧改上市》。

这里主要讲旧改加速对楼市造成的后果：

旧改加速，对大城市的房地产结构影响微乎其微，但对于三四线城市来讲，对房价是利空的。

因为老房子加装电梯，改善居住环境，那么意味着老房子的价值回归。之前有换房需求的购房者，可能因为旧改，延迟或者放弃换房需求。

对于新房不断的城市来讲，房价因为整体库存增大而落空。

这点大家在心中一定要清晰。

今天的解读就到这里，大家在关注楼市时，一定要有两种思维，刨根和质疑。

例如市场上突然出现一个政策或者楼市现象，那么就要问自己，为什么会出现?出现后对市场的影响是什么?从而把结论与自己关联起来。

如果你能做到这一步，一般情况下，楼市趋势和房价趋势都会先人一步推断出来，这对于购房时机的把握，至关重要。

今天，子木就讲到这里。

END