房产资讯：224亿拿地,“凶猛”融信归来 深读

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作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

沉寂两三年之后，闽商欧宗洪掌舵的融信中国，再度于土地市场展现出了“凶猛”本色。

6月7日，成都首批集中供地正式开拍，融信中国先以3.85亿元总价，摘得了位于青羊区苏坡街道且需现房销售的一宗地块，后又以3.57亿元总价，拿下了位于金牛区交通巷的一宗地，表现活跃。

激进“补仓”

同为将总部设在上海的房企，如果说禹洲集团是此次集中供地潮中的“失落者”，融信中国则是其中表现积极的一方。

时间回溯至5月初，彼时，杭州首批集中供地正式开拍。在这一次土拍中，融信也曾豪掷两百亿元斩获7宗地块，且均是“限价盘”。其中，6宗为自持项目，个别项目的自持比例高达29%。融信也成为了此次杭州土拍中，拿地数量最多、金额也最高的企业。

不止于杭州，在随后福州的首批集中供地中，融信中国也曾21.4亿元揽下三宗地块，超越龙湖、新城、万科、首开等，成为拿地最多的房企。5月25日，融信再经108轮报价，以6.7亿元的上限价格，摘得温州平阳县一宗地块，溢价率29.83%。

据焦点研究院统计，截至今年5月底，融信中国的拿地金额已达224亿元，排名行业第17位。若算上公司合作方在天津、苏州等城市的拿地情况，融信目前的拿地金额已经接近去年全年的水平。

土储是房企的“生命线”。焦点财经梳理获悉，融信之所以在多个城市的拿地厮杀中都表现积极，与其在该区域的土储“缩水”密切相关。

以成都为例，亿翰智库分析，自2017年进入成都市场后，融信近年来重心逐渐向地市级城市转移，成都项目陆续清盘，土储不足。2020年，融信在成都拿下了一幅地块，累计储备项目只有6个。从平衡区域布局、分散风险的角度考虑，融信也有补仓成都的必要。

杭州的情况也是如此。截至2020年底，融信在杭州的土地储备权益货值仅有188亿元，由于土储不足，公司在杭州的交付面积逐渐由2018年的70万平方米，锐减至36.54万平方米，降幅达47.8%。

受交付面积下滑影响，融信在杭州的销售业绩及营收表现也受到冲击。2020年，融信在杭州的合约销售额为482.47亿元，同比下降0.77%；营业收入为109.05亿元，同比下降38.62%。这也意味着，若不及时“补仓”杭州，融信未来在该区域的营收、销售等，还将面临大幅下滑的危机。

盈利承压

尽管已是土拍市场中的“赢家”，融信中国却未必是行业的“盈家”。细究其因，业内指，该公司重金摘得的地块，大多受政策限制较多，盈利空间不大。

以成都为例。据亿翰智库分析，成都此番集中供地中出让的地块，多为双限地块，且部分地块还有装修限价或现房销售要求，预期销售价格已被提前锁定，整体利润空间较小。在这样的背景下，房企基本是在“打明牌”的状态下参与竞拍，以牺牲利润换取安全，融信中国也不例外。

杭州出让的不少地块，也被业内认为“不赚钱”。以滨江和融信联合拿下的四堡七堡单元JG1402-32地块及四堡七堡单元JG1402-16地块为例，扣除自持比例后，该两宗土地的可售楼面价均为5.4万元/平方米左右，但精装限价分别为6.6万元/平方米和6.75万元/平方米，楼面价与售价之间仅有1.2万元/平方米及1.3万元/平方米的差距。

有机构测算，融信所摘得的杭政储出[2021]6号地块，税后净利润率仅有1.65%左右。同时，与融信联合拿下杭州四宗地的滨江集团也在近期的股东大会中表示，“努力做到1%―2%的净利润水平”。且这一目标的达成还要以公司精干高效的管理为前提，这也侧面印证了业内关于杭州地块盈利水平将很低的推测。

对于外界质疑，融信在6月4日的股东大会上对外传递了信心。其指，杭州土地市场虽然利润空间较小，但去化较快，可以快速回笼资金，收不回投资的风险较小。此外，融信在杭州口碑较好，融资成本约在4%左右，拿地后5至7个月即可实现开盘销售，最快6个月就能实现现金流回正，不会对整体利润带来太大影响。

尽管如此，外界对于融信中国盈利前景的担心，并未完全消除。毕竟，信奉“爱拼才会赢”的融信，曾在2016年至2017年摘得不少地王项目，这些项目面世之时受到了严格的限价调控，未能实现预期溢价，这对公司的利润增长带来了不小的冲击。在外界看来，这是融信管理层战略决断失误的体现。

上述高溢价地块带来的冲击，在融信2020年财报中体现的尤为明显。这一年，融信的营业收入同比减少6.14%至483.03亿元；净利润同比减少40.71%至34.94亿元；毛利率同比骤降13个百分点至11%。营收增速、净利润增速以及毛利率水平，都触及了近五年来的最低值。

对于公司未来的盈利增长，融信也曾传递出积极的信号。其指，“2020年毛利率应该是一个见底的过程，2021年逐步回升，大体上会到13%到15%之间。”然而，这一表态，也被标普在研报中给予了否定。

标普指，融信中国有约250亿元、毛利率低于10%的项目将在2021年交付，全年毛利率预计仍将维持12%至13%的低位。2022年，融信中国还有约200亿元类似项目，占到了公司总收入的40%。鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

此外，公司目前仍有土地补充需求，这将导致其未来12个月内难以减少绝对债务，或至少将债务总额保持在目前水平，标普称。

“明股实债”

债务规模走高，是融信中国的另一待解难题。

众所周知，在跻身千亿房企阵营的过程中，融信曾顶着“地王收割机”的名号，在公开市场摘得了不少高溢价地块，这也是导致公司债务走高的重要原因。

比如，融信曾在2016年先后拿下了杭州拱墅地王热电厂地块，以及总价110亿元的“上海地王”静安中兴社区地块。受到高价地的推动，这一年，融信迎来了有史以来的最高土地收购成本12963元/平方米，这一数值甚至是其2018年及2019年土地收购成本均价的2倍多。融信的负债总额也在这一年，迅速飙升至758.18亿元，同比增幅达155.07%。

随着2016年底楼市调控的持续收紧，融信所摘得的这些高价地，也面临了去化难题。

以上海静安地王为例，受制于调控政策，该项目只能以13万/平米左右的价格出售。但是，按照拿地价格和后期的建设投入计算，融信该宗地块需以15万/平米售出方有所盈利。截至去年底，上海静安地块上所打造的"中兴路壹号"项目已售出83套，尚有146套待售，这意味着，该项目开盘后近8个月去化率仅36.24%，尚有超六成房源等待出售。

为了促进去化，融信将项目的销售门槛一降再降。业内指，相对于上海新盘火爆的销售情况，不愠不火的"中兴路壹号"项目，不仅未给融信带来期望中的高光时刻，反而成了公司的包袱。

从既往获取的高价地中吸取教训，融信中国自2018年起放缓了拿地的脚步，主要通过获取高利润土地及收并购冲抵地王风险。据统计，2018年至2019年，该公司的新增土储数量分别为24块、46块，对应的权益建筑面积为195.55万平方米、341.75万平方米，相比2017年高点时的78宗土地，以及745.81万平方米权益建面已有大幅减少。

不过，融信中国的负债总额并未随着拓储力度的放缓而有所降低。2018年至2019年，该公司的负债总额分别为1394亿元、1678.26亿元、1729.2亿元逐年递增。

2020年，融信认为，历史风险冲抵已经到了可控水平，开始逐步恢复拿地，并在期内新增50宗土地，新增权益建面402万平方米。也是在这一年，融信中国的毛利率13个百分点至11%，达到了近六年来的最低值。

可喜的是，昔日凭借“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”模式运转的融信中国，在降杠杆上成效明显。截至去年底，融信中国“三道红线”全部转绿，已经位于安全空间。不过，对照其近几年的财报数据可知，融信或也存在通过“明股实债”来优化负债的嫌疑。

2020年，融信中国的权益总额为506.59亿元。其中，公司拥有人应占资本和储备177.13亿元，占比34.96%；非控股权益329.46亿元，占比65.03%。当期，融信的净利润为34.95亿元。其中，公司拥有人应占净利润24.28亿元，占比69.47%，非控股权益应占净利润10.66亿元，占比30.5%。在融信权益总额中占比超6成的非控股股东，却只分得了3成净利润。

与此同时，融信的销售增长也呈现出逐年放缓的迹象。2016年至2020年，其销售增幅分别为107%、103.9%、73.35%、15.94%及9.8%，已经降至个位数。今年前五个月，融信录得合约销售金额681.23亿元，虽涨幅可观，但行业排名却下滑了3个名次。

随着集中供地补仓潮的涌现，昔日“凶猛”的融信中国再现大众视野，在多项财务指标表现欠佳的当下，不少业内人士认为，融信或仍将走上以往高价地“消化不良”的老路。