今明两年买房5年后是躺赚还是血亏

时间倒退5年，你最想做的事情是什么?相信绝大多数人的第一选择都是“趁房价低时，砸锅卖铁也要抓紧买房”。

根据国家统计局公布的数据来看，2015年全国平均房价是6793元/平，但是到了2020年底全国平均房价已经上涨到了9860元/平。仅仅5年时间，全国平均房价上涨了45%。一线城市的房价涨幅更是惊人，拿深圳来说，2015年房价是41494元/平，2020年底已经飙涨到90049元/平，5年时间房价上涨了近2.2倍。结论就是：房产的造富效应几乎没有行业可以与之一较高下。

事实上，过去5年也是我国楼市发展最凶猛的时期：商品房销售额由8.7万亿飙涨到17.3万亿，销售面积由12.8亿平增加到17.6亿平。伴随着房地产的高速发展，过去5年国人对于房地产的投资热情也是一浪高过一浪。有数据为证，2015年全国投资性购房比例不足5成，但是到了2019年底，市场上有85%的购房是以投资为目的。有专家戏称之为“全民炒房”。

从数据层面来看，我国房地产市场保持“一家独大”势头已有近30年历史，虽然过去30年里，也有年份房价是下跌的，但总的来说，房价是一路涨着过来的。那些房价微跌的年份，更是随后就被更高的涨幅覆盖了。所以很多人印象里，我国房价是“只涨不跌”的，这也是数以亿计的国人敢于把闲置资金投资到楼市中，更有甚者把资金杠杆加到极限。

结果也证实，过去这些年房子并没有辜负投资者的期待，地产大佬冯仑一句“过去10年买房是‘躺赚’的生意”，更是说清了房产的疯狂“造富”事实。笔者身边也有人凭借房子一路逆袭成为人生赢家的：2008年拿着30万投资房产，到了2019年名下已经有5套房产，其中两套在深圳，总资产已经高达5000万。

正是因为有无数“投资房产躺赚”的案例存在，所以过去这些年国人对于投资炒作房产才更加变本加厉。而“房地产是拯救经济的唯一法宝”观点的盛行，更让投资炒房客有恃无恐。

有人凭借投资房产而发家致富，坐拥几套甚至几十套房产，也有人因为错失良机一套房子也买不起。有房族和无房族之间的差距似乎已经无法跨越。“看多”房价的更加疯狂，他们不仅认为房产造富效应永远不会失灵，更坚信未来5年买房仍然是“躺赚”生意。

不过最近今年，国家一直在高压调控楼市，从“房住不炒”，到“遏制房价上涨”，再到“不拿房地产刺激经济”，国家对于房地产的态度越来越严厉，因此有人认为房地产“大势已去”，未来房价将开始走上“下降通道”，今明两年买房5年后肯定“血亏”无疑。

今明两年买房，5年后“躺赚”还是“血亏”?两位前首富意见一致：自住可以，投资炒作立即停止

首先，我们想说明的是，房地产是解决亿万民众居住问题的民生产业，它的最大价值是帮助亿万刚需解决居住问题。因此，对于房地产的过快发展、疯狂投资、炒作过盛等行为，实际上都是严重背离国家的“房住不炒”定位的。换言之，“居者有其屋”才是房地产发展的根本目标，而不是把本该是高性价比的民生商品，硬生生炒出奢侈品的价格。

过去这些年，房地产承载着经济快速发展的重要任务，到今天可以说它的使命已经彻底完成了。这一点从国家对房地产的定位的改变可见一斑——2019年9月，国家宣布“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，与此同时，党媒经济日报发表文章称，“未来经济发展不再走房地产拉动的固有路径”。国家层面释放的信号非常明显：房住不炒已经纳入基本国策，未来全民实现安居工程才是头等大事。

换言之，未来5年国家不会允许房价有大幅度波动，所以房价不可能再复制过去的暴涨模式，基于此我们认为，今明两年买房，5年后是不可能“躺赚”的。一方面，人口、经济、金融以及住房总量等基本面都决定了，未来5年房价上涨幅度狭窄;另一方面，宏观调控5年内很难退出，在现有的重拳调控背景下，投资买房能勉强保本就已经很不错了。经济学家李迅雷算过一笔账，未来想靠买房赚钱，需要所购买的房产每年房价上涨幅度不低于8%，按照这个标准，即使是深圳这样的城市，买房也不能保证“躺赚”。

未来5年房价不存在大涨的基础，买房很难再“躺赚”，那么会不会“血亏”呢?我们认为有这种可能，尤其是很多三四线城市。理由有三个：第一、三四线城市普遍库存过剩，80%的城市剩余库存都可以销售3-5年，“供大于求”局面下，房价下跌趋势很明显;第二、绝大多数三四线城市常年人口外流、经济发展缓慢，而且毫无地理位置优势，这些对房价都构成利空;第三、即使未来5年三四线城市房价保持现有水准，其实买房也是“血亏”的，因为要考虑资金成本、房产自身的折旧以及其它各项税费。

其次，对于未来5年的房价走势，曾经的首富李嘉诚也有很明确的看法。红星新闻报道，2019年底李嘉诚在接受财经记者采访时曾直言不讳表态，未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来“大调整”。根本原因是，过去这一轮很多城市房价上涨幅度过高，购房需求已经基本消耗完了，未来在需求彻底“枯竭”的情况下，房价实际上已经“凶多吉少”。换言之，未来绝大多数城市房价向上涨的动力严重不足，那些存销比过高、留不住人口、经济发展缓慢的城市，可能更加危险。

今明两年买房，5年后“躺赚”还是“血亏”?李嘉诚一席话已经说透了：房价上涨动力严重缺失的情况下，还幻想着买房短期获取巨额财富，已经不切实际。事实上，对于现阶段还能否继续投资买房，李的观点也很明确：自住按揭购买无可厚非，以投资炒作为目的的购房，应该停止了。

再者，昔日商业地产大佬，同样是首富的王健林对于今明两年到底该不该投资房产，也早有“暗示”。他曾经说过的两句话也值得所有人看一看：第一句是2013年时说的，未来10年，一二线城市的房价还会上涨，但房地产的投资黄金时代已经终结了。尤其是人口净流出的三四线城市，房价没有多大的上升空间，房产基本上没有投资价值;第二句是2018年说的，任何一个国家，房地产行业都不可能兴旺超过50年，万达转型、抛售文旅，已经说明一切。

这两句话都含有悲观色彩，其中暗藏的玄机也颇值得好好思考——王健林直言“房地产投资的黄金时代已经终结”，实际上就是在暗示国人应该停止对房地产的幻想，房地产不是常青树，房价不可能永远“只涨不跌”，因此继续幻想投资买房“躺赚”，显然非常不明智。尤其是那些“三无”特征明显的三四线城市，现阶段进场投资买房，不仅可能高位接盘，未来更很难找到接盘的人。

两位前首富说法有别，但是意见基本一致，那就是刚需自住买房随时都可以买，但是房产造富时代终结，投资炒作房地产的行为该立即停止了。

持有相同观点的还有经济学家马光远，一个月前他发表文章直言，按照中国房地产的基本面，极度短缺在任何城市都不存在，房价不可能暴涨。言外之意，依然幻想今明两年买房5年后就可以“躺赚”，理论上就不成立。别看现在很多城市有“恐慌性”购房，这都是调控政策“药不对症”导致的结果，比如限价，让一二手房价格严重倒挂，所以才出现了“打新”、“买到即赚到”的恐慌性抢购。这只是局部现象，并不能代表整个房地产市场。

综上所述，今明两年买房5年后几乎不可能再“躺赚”，而且有些城市一不小心还可能面临“血亏”，那么是否意味着应该停止买房?

答案是否定的。虽然理论上投资买房很难再像过去那样短期获得巨额利润，但是对于真正有需求的购房行为，有些城市我们还是建议应该早点行动——人口有显著增量、产业发展密集且优质、资金汇入量巨大、资源优势明显的城市，房价未来大概率还是会保持“向上走”的趋势，只是幅度和前几年比会有很大变化。作为投资的理由虽然不够充分，但是对于以居住为目的的购房，这个理由绰绰有余了。