二手房的价格体系是在一笔笔的实际交易中逐步夯实

1

成交价隐藏背后

昨天开始，贝壳隐藏小区成交历史价格记录，这件事情很多人都已经自己实际确认过了。不只是某壳，某爱家等稍微大点的中介机构，小区历史成交记录也不再显示。其实，不只是隐藏了小区历史成交记录，单套房子的历史调价记录，也不再显示了。举个例子，一套房子挂牌后，价格可能会调整好几次，期间有涨有跌，这些调整的记录，在网上查看房源的时候，基本都会看得到。如今，也被隐藏了。各大中介，不约而同作出隐藏小区历史成交记录、隐藏房子调价记录，房产中介公司显然没有动力，自己去隐藏APP的这些记录，脚步一致的背后，显然都是被约谈后的结果。虽然在海淀区的报告里，说的是部分热点学区的小区，点状上涨。但是，能让中介作出这么大的动作，某某机构的心虚程度，可见一斑。我们怀着善意相信，约谈的初衷是好的，这是为了落实房住不炒，防止中介扰乱市场秩序，让大家都买的起房。然而，真相确实如此吗?贝壳、我爱我家等公司调整成交记录，谁是最大的获益者?2

谁是获益者

小区历史成交记录隐藏了，单日成交记录隐藏了，房子调价记录也隐藏了，这一系列操作后，谁获益了?我们一个一个来看：

我们发展了这么多年的市场经济，很重要的一点是：明码标价。

所有商品，只要获得了销售许可证，销售价格是透明的，暂且不管价格有多大的水分。有了明码标价，大家买商品时，才能做对比，精挑细选，买到物美价格合适的商品。

即使是走俏的商品，被黄牛倒一手，价格也是明确的。前些年苹果手机火爆的时候，一票的黄牛党连夜排队去提前拿到手机，然后倒手卖掉。甚至买过也有大量的羊毛党留学生去排队，然后一台台手机汇集到大点的dealer手上，最终再汇集到更大的倒爷那里，销到中国。最终的销售价格，无非是在官方售价基础上加成多少，价格也是明确的。

但是二手房，作为一种特殊的商品，它本身没有标准的价格参照体系。不像新房，可以有个备案价作为参考标准。没有哪个部门或者哪个个人，有足够的信用背书，可以给二手房标定价格。

二手房的价格体系，是在一笔笔的实际交易中，逐步夯实，建立起了价格参照系。一套套二手房的历史成交价格，就是二手房的明码标价。比如一个小区，有50套房子挂卖，单价都是10万，但是没有一套成交，这个10万，作为买家，心里就会底气不足。相反，一个小区10套房子挂牌单价11万，有50套房子成交价格或者10万，或者11万，这时候买家多半有底气买这批单价11万的房子。

隐藏后，买家获益了吗?显然没有。上峰约谈中介，要求隐藏成交记录的初衷，或许是为了抑制房价。但现在没有实际的历史成交记录了，买家失去了对市场的判断标准，无法断定以什么样的价格入手，有可能会买到更低价格的房子，也有可能会买到更高价格的房子。反正现在没有历史成交记录作为参考了，正话反话全靠中介的一张嘴。有的说房子800万成交，有的说750万成交，也有的说900万成交，所谓开局一张图，价格全靠编。泥沙俱下，买家自己去辨别信息真假去吧。

反过来说，房子卖家获益了吗?没有了历史成家价作为参考，卖家可以黯然销魂，挂个超低价，也可能挂个一飞冲天的价格，慢慢钓鱼。卖家也同样失去了参考坐标系，这个过程中，会面临同买家一样的选择困境。

这个过程中，有两个获益方，一是相关部门，有了甩锅对象，还有所作为，采取了措施，面对上上峰问责的时候，至少有话说。另一个获益方，是中介机构。原先买、卖双方根据历史成交价格，大致自己可以估算下市场情况，决定是否出手购买。如今，买卖双方都要依靠中介，来获取价格信息。中介的作用，一下子放大很多，并且有了上下其手的空间。举个例子，一套房子，因为价格不透明，可以让卖家挂牌500万，当给到买家的时候，可以报价550。然后想办法，把中间多收的金额转为自己的佣金。或者给个低价，把房子收下来，然后找到卖家，再高价卖出。不要以为这是天方夜谭，时间倒退15年，那会二手房交易的各种信息还比较闭塞的时候，这么操作的中介大把大把，通过这种方式赚钱的中介，也大把。

二手房交易市场，原先是卖家和买家进行价格博弈。如今，交易的对手双方都失去了参考坐标，博弈的对象，变成了中介。

3

数据资产

这些年，各个部门都在喊大数据。数据是一项很重要的资产。尤其在以历史成交价格作为参照坐标的二手房交易市场，历史成交价格也是很重要的资产。谁手上掌握了这些数据，作为独家垄断，不外泄的资源，在一定程度上可以呼风唤雨。

最简单的，当卖家报出一个价格，中介完全可能以价格过高推脱，要求降价，否则不予挂牌显示。当买家没有历史成交价格作为参考，某一小区的中介，完全可以把小区挂牌房源先提高一大截，掩护某套房子出货，之后再下调价格。

一切都有可能。

二手房交易市场用了十几年时间，各种数据搬到了网上，谁都可以快速查询。一定程度上摆脱了过去交易封闭、不透明，中介上下其手空间大的弊端。

如今，帝都人民的二手房交易，一夜回到解放前。