人口增速并不能直接和快速反馈到房价上

01

这两天，网上出来一组关于人口增速的数据。

乍眼一看，很是惊悚。

山东、河南、湖南、重庆、北京、上海和江苏等7个省市，出生人口已连续3年减少。

2016年，二孩政策刚出来时，山东人民狠狠的生了一把孩子。

当年，仅山东一省的出生人口增量就占了全国四成。热情敢生的山东人民，拉着中国的人口生育率，狠狠的往上走了一把。

然而从第二年开始，

山东的生育率直接锐减。

2017年的最高点17.89%，一路下降到2019年的11.77%。

连跌三年，人口规模又跌回了“二孩政策”前的水平。

河南的情况，也不乐观。

2017-2019年，河南出生人口分别减少2.6万、13万和7万。

而人口总量居全国第7的湖南，在2019年迎来了新生儿的低谷。

2019年，湖南的新生儿较2018年减少12.1万。

过去三年，这7个省市的出生人口规模，累积减少117万以上。

2019年，除宁夏等个别地区外，全国超9成省份的出生人口都在下降。

现在的年轻人，都怎么了?放着大好春光不去造作，

怎么都不敢生了。

2019年，安徽符合生育政策的女性中，不打算生育二孩的比例达到了55.6%。

年轻人不敢生了，就直接吓到了拿着大把房子等着年轻人的后代去接盘的前浪们。

你倒是不敢生了，我的接盘侠从哪里找?

02

莫慌，莫慌!

普通人可能一看到“生育率下降”，就会直接联想到“以后的房子没人买”。

房子这玩意儿，就会像马老先生讲的那样——

未来，

房价如葱啊。

然而，事实并非如此!

我给大家看两组数据——

? 2018年，韩国的人口生育率跌破1，只有0.98%;2020年，韩国首尔的房价飞涨52%，掀起恐慌性购房潮。

? 2001-2019年，中国人口自然增长率一直在下降，从7%降到4%;但过去近20年，中国的房价却一直在往上涨。

这两组数据，告诉我们一个道理——

虽然人口增速在下降，但人口增速并不能直接和快速反馈到房价上;

人口增速的问题，极其缓慢的延迟反馈。

我再给大家说一组数据——

? 2010~2019年，37个重点城市中有12个城市的常住人口增量超过100万人。

? 他们分别是——深圳、天津、广州、重庆、北京、郑州、杭州、成都、武汉、长沙、上海和西安。

这些人口增速破百万的城市，一水都是全国最好的城市。它们背后站着的是产业、是机会、是配套、是整个中国最精华的基本面。

虽然，中国的平均人口增速在下降。

但是，基本面良好的大中型城市，人口增速一直在上涨。

下面这张图是过去五年，重点城市的人口增速情况——

通过这张图，我们会发现——

人口增速在前十名的城市，每年的人口增速都在20万以上。

全国的人口规模减少了，但头部城市的人口增速却增加了数百万。

人口增速排在头牌的城市，过去五年的房价涨幅，也基本都排在前列。

比如，

总在偷摸办大事的宁波。

虽然平时不显山不露手，捞起人来，那可真是从不心慈手软，每年的人口增速都能保持在15万以上。

有了每年新增15万人口的保证，宁波的房价即便是在大环境最不好的过去两年，仍能保持非常好的涨幅。

上面的大段论述，凝结下来，就两句话——

人口增速下降是缓慢的，并不能直接引起房价下降。

人口增速下降是分化的，全国的人口增速下降，头部城市的人口增速却在上涨。

头部城市，从不缺接盘侠。

你降降你的，我涨涨我的。

不仅是人口涨，还有人口涨带来的房价涨。

03

对于房价来说，最可怕的从来都不是全国人口增速的下降。

最可怕的是，人口流动的头部化。

中国的人口，正在越来越集中，越来越陡峭。

下面这张图，是人口流入排在前20的城市——

整个中国，一共有300多个地级以上城市。

过去一年，真正有大批量人口流入的城市，只有26个。

人口流入速度排在前5的城市，抢走了全国48%的流动人口。

而且，还有一组更严峻的数据。

下面这张图，

是2016-2017年有人口大批量流入的城市数量变化——

? 2016年，有人口大批量流入的城市，有38个;

? 2017年，有人口大批量流入的城市，减少到34个;

? 2018年，有人口大批量流入的城市，减少到28个。

2017年，T0P5城市只抢走了全国37%的流动人口;2018年，TOP5城市抢走了42%的全国流动人口;2019年，TOP5城市抢走了全国近一半的流动人口。

也就是说，人口的流动越来越集中，越来越向头部城市倾斜。

中国的人口分布，越来越头部化、集中化、陡峭化。

而且，人口流动的集中化和头部化，未来只会更加明显。

我再给大家说个数据，这个数据我曾在破竹直播的时候也讲过。

现在，中国在举国押宝新基建。在城际轨道、数据中心、工业互联网、人工智能等领域砸进去天量的资金，以抢占下一个时代的技术红利。

这些砸在新基建领域的资本，有8成以上都烧在了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡等头部城市。

钱在头部城市烧掉的越多，

迸发出的机会就越多。

迸发的机会越多，人口流入就越多。

产业越集中，人口越集中。

超级城市，不用抢，人人打破头挤进去。

大中城市，疯狂抢人，跨城对线，疯狂抢人。

中小城市，也不必抢，抢也抢不来，能守好自己的人口池，就已经是万幸。

04

好，现在问题来了。

出生率的减少，人口增速的减少，对房价会有影响吗?

一定会有影响!

但只会对没有人口流入的中小城市有影响。

这是因为——

没有人口流入的中小城市，正在坐吃山空。

一方面，中国的人口增长率下降，已成定局。

这不是今年降的，也不是去年降的，而是过去几十年一直在下降，这是板上钉钉的大趋势。

哪怕是2016年的鼓励二孩政策出台，也仅仅是暂时提高了当年的出生率。

此后，

连续两年再次下降。

那么，这就意味着中国的人口总池子是在长期减少的。

但是另一方面，头部城市有人口流入撑着，剩下的城市只出不进。

头部城市，有烧钱烧出来的产业撑着，有产业所带来的机会撑着，有机会所吸引的人口撑着。

头部城市，是不用担心人口增速下降这件事的。

虽然人口自然增速在下降，但是人口流入速度始终在增长。

池子里的水，流进来的，远大于流出去的。

但没有人口流入的中小城市，

就彻底惨了。

本来就没有人口流入，再叠加人口自然增速下降，再叠加中大城市还在抢人，自己的人口还在流出。进水的管子，一根没有。流出去的管子，插了一身。

到最后，中小城市只能被逐步抽干。

05

人口对房价的影响，其实是一张明牌。

明牌的牌面，就是——

请放弃一切没有人口净流入的城市。

真正该担忧楼市接盘侠消失的，

其实是这些没有任何人口净流入的城市。