探究房地产各项数据的统计方法以及数据背后所代表的意义

房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，属于第三产业。

国家统计局按月发布全国房地产开发投资和销售情况数据，包括房地产开发投资、房地产开发企业房屋施工面积，竣工面积、新开工面积、房地产开发企业土地购置面积、销售面积、销售额、待售面积、房地产开发企业到位资金及房地产景气度指数。

本文的目的是探究房地产各项数据的统计方法论，以揭示各项数据背后所代表的意义。

指标1：房地产开发企业本年完成投资

指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。其中房屋建设投资约占总投资额的56%，土地购置费用约占31%。

房地产开发企业本年完成投资额是固定资产投资的一部分，按月公布累计数据，其中没有1月份数据。房地产行业的投资完成额是反映行业景气程度的重要指标，该项数据持续增长时表明房地产开发企业看好该领域发展，具有积极意义;若持续负增长则表明房地产行业景气程度下降，表明房地产开发商不看好当前及未来房地产市场，房地产开发商就会降低进入住房土地市场购买土地，和增加对住房市场开发投资的热情。

2020年2月份公布的数据是1998年以来的首次，的房地产市场化改革自1988年开始，10年之后的1998年住房制度改革是我国房地产市场开始初步形成的标志。

指标2：商品房销售面积，销售额

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

商品房销售面积和销售额代表的是消费端购买商品房的基本情况，一般用于说明消费端对于购房的积极性问题，销售面积增加代表消费者购房积极，也预示着房地产市场向好，反之亦然;商品房销售额与销售面积之间的比值代表单位销售面积的价格，能够反映出全国房价的一般水平。

指标3：商品房待售面积

指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

商品房待售面积即可以简单理解为库存，供给侧结构性改革五项任务中的“去库存”就是指的去商品房销售面积。以库存角度来讲，库存的目的是双向的，既要保证充足的房源保证消费者需求，又要保证房源数量不会对房地产企业造成资金流动压力。库存过高会影响到房地产企业的运转，在房地产作为经济增长“引擎”的阶段，房地产过高的库存直接威胁金融安全;库存过低，则可能造成供给弹性不足，从而使得房价大-幅上涨。

指标4：房地产开发企业本年到位资金

指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。

房地产开发企业半年到位资金关系到各工程项目是否能够顺利开展，到位资金重组则代表企业建设能够顺利进行，而到位资金增速回落则有可能代表房地产企业开工存在较大困难。房地产开发企业到位资金的构成结构也具有重要意义。房地产行业金属属性较强，是大类资产配置中的重要组成部分。房地产企业自筹资金占比较小，因此具有高杠杆特点，2019年房地产开发企业自筹资金约占32%，个人按揭和定金及预收款合计占比约50%。

若因某种原因导致房地产开发企业到位资金的部分来源出现阻断，房地产行业将面临较大的现金流风险，这也是此次疫情中可能对房地产行业造成较大影响的重要因素。2020年1-2月份，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。其中，国内贷款4547亿元，下降8.6%;利用外资12亿元，下降77.2%;自筹资金6161亿元，下降15.4%;定金及预收款5603亿元，下降23.9%;个人按揭贷款3030亿元，下降12.4%。

指标5：房屋施工面积、新开工面积、竣工面积

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

与房地产行业相关的大宗商品种类多达80多种，其中钢材、水泥、玻璃(1256, 10.00, 0.80%)三个品种是占比最大的建材品种。在研究房地产行业对于相关商品需求时该三项指标是“下游行业消费逆推法”的主要参考，根据三项指标在时间上的逻辑关系，新开工面积是最佳的预测标的。目前卓创资讯建立的房地产高频用钢需求预测模型即是以新开工面积为基础数据建立的。

指标6：土地购置面积/土地成交价款

土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价;在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。

土地购置面积是房地产开发企业未来进行开发建设的基础，土地拍卖是建房子的第一步。因此土地购置面积的变化是反映房地产企业对房地产行业预期最重要的先行指标。18年开始能够留意到各大二线以上城市普遍开始出现土地流拍的现象，该现象背后即为房地产开发商对于房地产未来预期的基本反映;除此之外还能够观察到房地产开发企业中的本土派近年来活跃程度也较低，反映出房地产企业对未来预期的变化。