系列有限责任公:它是否适合你的房地产投资

在考虑他们的房地产投资组合时，每个投资者都应该问自己一个非常重要的问题:我是否选择了持有房地产资产所有权的最佳方法?要回答这个问题，投资者应该清楚自己的所有选择，包括Series LLC。

当然，一些投资者可能会发现，以个人名义拥有房产是可以接受的，当然，要注意的是，他们拥有“足够的”保险覆盖范围。我通常不同意这种观点，我建议财产应该由一个商业实体(即公司或法律责任公司)持有。

与股份有限公司一样，有限责任公司保护投资者免受某些债务、责任、判决和其他财务和法律义务的个人责任。有限责任公司通常被用于有利于公司的各种原因:它们很容易设立，价格合理，具有积极和直接的税收含义，有限责任公司成员(投资者)可以通过定制其经营协议来规定其实体的运作条款。

总的来说，有限责任公司是投资房地产的一个很好的选择。但这并不是故事的结局。投资者还需要考虑另一种实体结构，即知名度较低、利用程度较低的Series LLC (SLLC)。

什么是SLLC?

SLLC是一个相对较新的实体结构，于1996年在特拉华州首次流行起来。也许“时尚”这个词用得太过了——SLCC目前仅在16个州和哥伦比亚特区有售。虽然每个符合资格的管辖区对待有限责任公司的方式略有不同，保持不同的正式法律要求，但有限责任公司普遍考虑创建一个主有限责任公司(有时被称为母公司有限责任公司)，其下有独立的子公司有限责任公司。也就是说，对于拥有多处房产的投资者来说，SLCC是一个不错的选择。

作为一个实体结构，SLCC相当于一个子公司的公司。为此目的，如果SLCC成立并正确运作，则主有限责任公司之下的每个儿童有限责任公司仅对其自身的债务、判决和其他义务负责。如前所述，儿童有限责任公司没有法律义务偿还主有限责任公司或兄弟有限责任公司的债务、判决或其他义务。

形成一个SLLC

形成SLLC通常是简单而直接的。主有限责任公司的组织章程在投资者财产所在地的国务卿或类似机构备案，然后根据各州情况，投资者正式指定子有限责任公司。在另一种选择中(同样，取决于住所)，主有限责任公司的经营协议被修改，以解释每个儿童有限责任公司的成立。

在大多数司法管辖区，系列中的每个有限责任公司(主公司和子公司)都需要其自己的联邦雇主身份证号(EIN)、银行账户、记录保存和经营协议。此外，投资者必须保留单独的记录，并将每个有限责任公司(再次强调，主公司和子公司)作为单独的实体来经营。资金不应该在小公司之间混在一起，而且应该不惜一切代价避免它们之间的交易。通过这种方式，投资者可以在本系列不同的有限责任公司之间维持责任保护。

SLLC的利弊

形成SLLC有一些明显的优势。首先，与单独的有限责任公司相比，它们的建立相对容易，而且可能比单独的有限责任公司需要更少的管理时间、费用和精力。

如前所述，投资者可以限制房地产投资组合的负债。举个例子,如果一个租户文件滑倒受伤发生在一个投资产权诉讼主要位于123年——实体结构已经正确设置了冠军和123大街被自己的孩子LLC-then任何复苏了租户只收藏系列123大街LLC,而不是针对个人投资者或反对主有限责任公司或任何其他相关的孩子LLC拥有其他投资属性。

在一些州,SLLC结构向投资者提供更低的管理费用,因为每个孩子LLC可以形成零个或有限的成本超出了最初的文章组织主LLC。另一方面,在我的家乡伊利诺斯州(SLLC“笔”小于其他监管较少的状态),正常LLC的申请费是150美元;而SLLC的家长申请费是400美元，而每个孩子的指定是另一个50美元。因此，很明显，对于拥有多个投资物业的投资者来说，使用SLLC实体结构而不是单独的有限责任公司可以大大降低成本。在没有正式备案要求(因此没有额外成本)的州，添加子llc尤其如此。

尽管有这些好处，但是与创建单独的有限责任公司相比，SLLCs存在一些挑战和缺点。由于SLLCs对这一领域还比较陌生，它们的税务处理和报告要求仍然不明确。同样地，许多税务和法律专业人员不熟悉SLLC结构的具体要求和后果，增加了所涉及的清晰度和风险。

每个隶属于主有限责任公司的child LLC必须有一个单独的注册代理、一个单独的银行账户、单独的会计控制和簿记操作，以及一个单独的操作协议，所有这些都限制了SLLC结构的管理效率。

由于许多州仍然不允许成立SLLCs，因此在跨境纠纷或诉讼中如何对待SLLCs存在不确定性。破产程序对SLLCs的影响也存在不确定性。

在伊利诺伊州这样的州，房地产投资者必须为每一个儿童有限责任公司(child LLC)完成单独的正式注册(这使得它们非常类似于单独的有限责任公司)，SLLC结构除了节省成本之外几乎没有优势。

结论

尽管上面列出了一些明显的缺点，但SLLC很可能是拥有大量房产的投资者的合适投资工具。与此同时，那些希望避免与SLLCs(或没有大量房地产库存的投资者)相关的任何不确定性的人，可能会发现标准有限责任公司(standard, tried and true LLC)是更好的选择。无论情况如何，我们鼓励房地产投资者咨询法律和财务顾问，确定他们是否可以使用SLLC，并将这种新的实体结构视为一个可行的选择。