今年上半年 欧洲零售房地产交易量下降了51％

英国脱欧对经济影响的担忧不断上升，导致英国房地产投资交易量在2019年上半年同比下降31%至234亿欧元。

Real Capital Analytics(RCA)欧洲资本趋势第二季度报告显示，1月至6月期间，欧洲交易量下降15%至1,140亿欧元，欧洲经济放缓幅度更大。

RCA的EMEA分析高级总监Tom Leahy表示：“围绕英国退欧的政治进程显然令英国市场的房地产投资者感到不安，他们越来越厌恶风险。但我们也看到，在2019年上半年，大多数欧洲主要市场的交易量都放缓，西班牙和瑞典除外。零售投资急剧下滑放大了这种放缓，但排除了公寓，酒店，高级住房和养老院等防御性细分市场。这些“床”行业受益于结构性市场因素，现在吸引了大约三分之一的投资资金投入欧洲房地产。“

今年上半年，欧洲零售房地产交易量下降了51%，达到126亿欧元。这个房地产行业的撤退，在英国最为显着，主要是由于电子商务和扩展的英国脱欧过程所带来的挑战，现在似乎在整个欧洲都有所回应。自2009年全球金融危机深入以来，零售业看起来将在年底结束。

投资者似乎正在将零售物业转变为更具防御性的“床”行业 - 公寓，酒店，老年人住房和养老院。公寓在2018年下半年取消了零售业，成为第二大房地产投资行业，并在2019年上半年明显巩固了这一领先优势，欧洲交易量增长了6%，达到了235亿欧元。去年同期。

欧洲写字楼投资市场在2019年上半年开始五年来最慢，完成交易476亿欧元，比2018年同期下降9%.RCA的欧洲主要写字楼市场的享乐数据显示由收益驱动的资本增长的延长期转向了一个角落并开始从历史低点向上转。自2015年中期以来，伦敦的写字楼收益率已上涨50个基点。

工业/物流物业的交易活动一直是欧洲最“流行”的投资行业之一，部分原因是电子商务量迅速增长，同比下降前十大市场中的九个，尽管欧元区国债收益率仍然平均受压。在英国，上半年交易量下降了40%，收益率开始从历史最低点回升，而欧元区工业股票的收益率继续上涨。

德国机构在上半年继续保持欧洲房地产投资者的排名，并且在12个月的滚动基础上，他们的投资达到了创纪录的水平。但另一个在前10名名单中显而易见的是中国和香港的投资者。2013年至2017年底，这些投资者在欧洲商业地产上花费超过500亿欧元，但国内资本限制意味着购买实际上已经停止。他们第一次成为欧洲市场的净卖家。

中国和香港投资者在2019年上半年出售了32亿欧元的欧洲资产，而收购仅为10亿欧元。

在英国，自2012年以来，4月至6月是房地产投资最慢的季度，跨境和国内投资水平均处于六年来的最低水平。

尽管交易量同比下降11%，但法国的表现要好于上半年其他大型欧洲房地产投资市场。巴黎写字楼市场受到来自韩国的大量资金的推动，上半年涉及韩国购买者的交易超过20亿欧元。

巴黎和伦敦之间的差距 - 在欧洲排名第二和最活跃的大都市房地产投资市场 - 在2019年的前六个月继续显着缩小。法国资本在交易中落后于英国的约12亿欧元。伦敦的投资额同比下降34%至113亿欧元，而巴黎则下降了6%，为101亿欧元。

德国在上半年保持了最活跃的欧洲国家投资市场，略高于英国，但交易量下降了21%，主要原因是办公楼交易量下降。累计，最大的七个德国城市写字楼市场在2018年结束时达到了创纪录的水平，但2019年的前六个月特别缓慢。在法兰克福，交易量下降了50%，仅完成了两笔1亿欧元以上的交易。在2019年下半年，RCA已经为法兰克福记录了三笔待完成的交易完成总额超过10亿欧元，因此市场应在未来几个月恢复一些基础。

相比之下，在公寓部门，到2019年6月，德国机构获得的房产数量比2018年全年都多。自2007年初以来，德国公寓的平均价格几乎翻了一番，受上市和非上市需求的强劲推动。上市投资者。

RCA的商业房地产价格指数(CPPI)显示欧洲央行量化宽松计划启动与德国公寓价格强劲增长期间存在很强的相关性，这意味着五年复合年增长率(CAGR)几乎相同是10年期利率的两倍。

由于上半年投资量增加，西班牙和瑞典在欧洲最大的投资市场中脱颖而出。

在瑞典，前六个月的数据受到一年前特别缓慢的比较期的影响，但市场似乎也受益于央行对利率的温和政策，办公室，公寓和工业部门的表现强劲。西班牙同样从低基数增长。然而，这里的交易量接近历史记录，过去12个月市场投资近240亿欧元，对办公和住宅资产的需求尤为强劲。