韩国限制规定的房地产市场重建和贷款限制的无辜的实际需要者损失

首尔汝矣岛示范公寓的居民们都非常愤怒。10月17日，在首尔市厅前举行了敦促重建重建事业的集会。1971年竣工后，入住48年的该公寓从去年6月开始推进了重建建筑，但实际上已经完成了重建。因为，首尔市全面保留了要合并汝矣岛的计划，因此，整备事业也被束缚。

随着文在寅最近试图控制房价暴涨的房价，房地产市场一片哗然。因为虽然是为了稳定房价所必需的规定，但到处都有副作用。由于年份太久，环境恶劣，重建工作也会非常缓慢，再加上强有力的贷款、预订限制规定，实际需要者在购买住房时遇到了困难。仅以拥有1套高价住宅为由，大幅增加了税金负担，因此，退休年龄层的不满也很大。“虽然没有合适的收入，但只知道税金炸弹。”因为过度的规制反而给房地产市场带来混乱的“规制的悖论”。

这是文在寅最有力的房地产规定之一，不能排除再建筑限制。即使过了30年的重建工作，也因政府、地方自治团体的规制，重建事业被迫推迟。

去年6月，把韩国资产信托作为事业执行者，并推进了信托方式的重建工作。但是，首尔市保留了对汝矣岛、龙山开发的总体规划，因此事业面临困境。今年6月，首尔市城市规划委员会整备事业计划相关审议中得到了保留。

除示范公寓外，汝矣岛一带的重建公寓事实上已处于“一站式”状态。在与示范公寓相似的时间内提交整顿地区指定案的汝矣岛工作公寓也同样受到了保留。这是因为首尔市认为“总体规划出来后，审议个别园区重建计划是合适的”。正在汝矣岛推进重建工作的只有12处。至今为止，首尔市城市计划委员会的审议没有一个地方。房地产业界相关人士表示:“政府指出房价暴涨的原因是首尔市总体规划，首尔市全面保留了汝矣岛重建建筑的审议。因“无辜”的规定，连竣工50年左右的公寓重建也被堵上，市民们正在经历不便。

首尔江南地区的气氛也不太好。松坡区蚕室住宅公社5园区的情况是，年内能否通过城市计划委员会的计划，尚不明确。该园区以快速重建建筑为条件，进行了国际设计征集活动。在今年6月举行的总会上，将招募第一名的赵成龙建筑家的设计方案选定为优先协商对象。

对此，工会要求将首尔市的水权小委员会提交，但首尔市没有什么特别的反应。在蚕室住宅公社5园区内的“新川草用地捐赠房”上，首尔市和教育厅正处于对立的立场，这是应该从这个问题开始解决的立场，但业界的看法却不同。很多人分析说:“担心房价上涨会让重建速度推迟。”对峙的公寓整顿计划案也在首尔市城市规划委员会的审议中，喝了4次苦酒。

阳川区木洞新城市的1~14园区因政府加强安全检查标准，重建建筑受到了阻碍。安全诊断是推进重建事业的第一步。国土交通部为了减少盲目的重建项目，今年年初调整了“安全诊断评价项目”标准。如果降低居住环境评价比重，提高建筑物结构安全评估的比重，即使是老园区，结构本身没有问题，也很难重建。因此，在安全诊断通过的情况下，牧童居民还举行了敦促“恢复重建安全”的签名运动。非江南地区的老居民团体“非江南歧视国民连带”通过声明书发表声明说:“政府加强了安全检查，并剥夺了居民安全，并剥夺了稳定居住的权利。如果过了30年的竣工，就可以通过安全诊断进行重建，应该修改《城市、居住环境整顿法》。”

有人分析说，随着首尔主要地区的重建工作接连被推迟，房地产市场即将面临供应不足的局面。在首尔重建和再开发,如果除去适当供应用地称:“既然没有为了确保供给量的重建速度极为重要。受住宅者转让所得税的影响等限制的影响，公寓楼盘也大幅减少。由于接连进行的预订限制和住宅城市担保工程(hug)的出售价格限制，预定的住宅供应也接连被推迟。

据房地产114称，今年以来在首尔进行的民间销售和民间租赁数量共达1.6917万户。当初计划在今年就供应5.7208万户，但未能达到年初目标的30%。这是因为在11月即将变更申请制度之际，hug的销售保证审查被一一推迟。

今年的首尔销售预定量为，10月6312户，11月5443户，12月1万1509套，共23264套。但是，虽然已经预定了10月份的预定日程，但如果年内全部出售，也只能勉强达到年初目标的70%。进行的保证文件和审查过程需要1个月(通商),如果考虑到这些园区明年出售的可能性很高。hug在最近的比赛中也向正在准备出售的建筑公司进行了“转让保证审查延期”的通报。

住宅供给扩大政策的核心是330万㎡以上3期新城市追加建设4至5处。从3期新城市出来的住宅数量共达20万户。国土交通部在首都地区的17家公共宅地开发了3万5000户供应的计划。新公开的公共宅地的首尔旧城东拘留所职位和开浦洞重建町中等11处、京畿光明的夏安居2、义王清溪2、城南新村、始兴荷重友情、议政府等5处、仁川黔岩逆势圈。政府虽然将新城市建设和大规模公共宅地开发提供给了政府，但有多大的效果还是未知数。沈教授彦建国大学房地产学教授表示:“进行大规模宅地开发并提供住宅,正式开始之前,近10年的时间。因此实际需要者,感受稳定房价,还需要一段时间,只能进行了分析。

专家们担心，如果在住宅不足的首尔，如果计划不及时出售，其影响将会导致房价上涨。最近，在住宅产业研究院主办的“住宅市场现状分析及发展方案”研讨会上，也出现了类似的分析。

根据住宅产业研究院的统计，首尔公寓的需求每年只有4万户的水平或供应量只有3万1000户。从2012年到去年，连续6年累计的首尔公寓不足量约达5.4万户。当然，在同一时间内，附近、多户住宅等非公寓供应量大幅增加，但在这种情况下，房价仍然居高不下。住宅产业研究院住宅产业振兴室室长金泰燮表示:“在像首尔这样供应不足的地区，需要通过再开发和重建工作，增加供给，并放宽对金融、税制的限制。”

不仅是建筑限制规定，而且对房地产税金的上调也有很多话。政府决定通过“9.13对策”大幅提高综合房地产税等拥有税负担。如果将综合房地产税率上调至3.2%，将把公示价格提高到实际交易价格水平。综合房地产税适用标准——公平交易市场的金额比率(计算课税标准额时适用的公示地价比率)将从现行的公示价的80%提高到2022年的100%。其宗旨是，房价暴涨，将此反映到公示价格中，并大幅增加拥有税。

但是，如果公示价格上涨，不仅是住宅者，而且实际需求1住宅拥有者的负担也会加重。如果公示价格上涨，不仅是房地产拥有税，健康保险费也会同时上涨。在没有投机意图的情况下，长期住在同一家的退休年龄层来说，由于没有合适的收入，只能增加负担。专家一致表示:“这是为了防止投机需求的对策，但无辜的实际需求者会遭受损失。”

在9月21日发表《9.13对策后续措施》之后，在公寓销售市场出现了混乱。因为，住宅的承包制度变得过于频繁，而且变得复杂。因此有人担心实际需求者会受到伤害。

预约相关规定仅在去年就7次，今年更换了4次。每当制度修改时，就会出现加分制度等新的内容，制度变得复杂起来。问题是，在这期间，无住宅期间或预约的错误计算等单纯失误导致不合格的中奖人数大幅增加。

自由韩国党议员闵景旭被国土交通部提交的资料显示，今年1至8月，公寓预约不合格的中奖者共有9488人，其中有很多人认购认购的情况，而在无住宅期限等的情况下，被取消选择的情况为7000件，占全体的73.8%。与去年(66.5%)、2016年(65.7%)相比，单纯的失误导致不合格的中奖者比率有所增加。这些人不仅取消了申购中奖，而且在最长的一年里将被禁止再中奖。在各种预约信息社区中，“政府把承购制度复杂，责任由善意的订购者负担”的不满，同时表示:“通过本人认证，可以自动输入无住宅期限等预约的综合系统。”

从11月末开始实行的新预约制度也与为了平民的宗旨相反，正在遭到部分需求者的优惠。

政府决定，通过“9.21”对策，首先向无住宅者提供75%以上的抽奖制度。去年通过“8·2对策”等方式加强的订购制度，因这一措施，很难得到加分。

随着这次的收入增加或子女的成长，想要搬到更好的房子的需求也受到了强烈的抑制。有人批评说，通过狭窄的门，在订购过程中获得的1住宅者在6个月内不能入住的情况下，处以罚款等处罚力度过高。

在年龄和子女数不利的年轻阶层，在年轻人的情况下，很难得到优惠。今年1~9月，在首尔出售的公寓中，被中奖的人的平均认购分数为58.4分。比去年的平均值(50.9分)高出7.5分，竞争率也比去年的平均水平(13.4比1)增加了2倍以上。如果要获得58分，可以进行多种组合。

例如，在购买无住宅期间的15年期间，购买预约存折的时间为4至5年，需要有两名配偶和子女。这大概是40岁以上的夫妻，可以得出的分数。

新婚夫妇对他们有很多不满。政府虽然推行了改善新婚夫妇和青年居住的各种制度，但都陷入了争议之中。特别是，最近政府发表了“在新婚期间，拥有一次住宅的新婚夫妇将排除在特别供给对象之外”，而在一夜之间，没有资格预约的新婚夫妇的抗议变得越来越强烈。

对新婚夫妇住宅稳定支援政策的不满此次并非第一次。国土交通部从今年5月开始把新婚夫妇特别供给的收入标准有所放宽，但在首尔、首都圈的销售公寓价格中，由于无法承受特别供给标准收入的新婚夫妇很难承受，所以争议不断。因为，月收入在上一年月平均每月收入达到城市劳动者收入的100 - 120%(外赚钱，双职工家庭为120 - 130%)的新婚夫妇要想获得数亿韩元的住宅，实际上只能从父母那里得到资金援助。

虽然与资产状况无关，仅以收入为标准，限定了特定供应对象，但从父母手中继承的财产虽然没有财产，但收入相对较高的所谓“土种”、“正规职”、“新婚夫妇”引起了强烈的抗议。例如，今年3月在首尔江南区提供的“zazazaza”的预售时间超过10亿韩元的新婚夫妇数量(119户)增加了265人。大部分都是受到父母支援的新婚夫妇，引起了公平性争议。

“狭小的预约门槛”产生了副作用。最近，以伪造家庭关系证明书等手段夸大事实的手法获得了公寓的中奖，赚取不当利益的公共中介公司等334人被警方揭发。之前的8月份，还被揭发了通过伪装结婚、伪装迁入等共243次出售公寓的认购诈骗团。

也有人指出，与阻止投机的宗旨相反，被加强的贷款限制规定，无住宅实际需求者遭到了直接打击。因为，没有区分投机势力和实际需要者，出台了贷款限制政策，新贷款门槛越来越高，房价也上涨到房价，导致住宅的准备变得更加困难。

政府去年通过8·2对策，将首尔地区、世宗、京畿果川、光明、河南、城南分区、大邱寿城区合并为投机地区，并把住宅担保贷款限度从原来的房价的60%大幅减少到40%。以夫妻合计年收入为标准(7000万韩元以下)、购买住宅价格(5亿韩元以下)的无住宅家庭，将住宅担保贷款比率(ltv)和总负债偿还比率(dti)分别提高10%。

但是，由于这些地区房价暴涨，很难满足市民实际需要者的标准。据房地产114称，首尔公寓的平均交易价格(中等价格)在8月份首次突破8亿韩元后，在一个月后的9月份达到了8亿2079万韩元。

另外，为平民的实际需要者制定的政策贷款也同样不容易。这些政策贷款商品只要符合资格条件，就可以在汉城贷款最多能得到70%的贷款。

但是，在无住宅实际需求者的立场上，即使满足了年收入标准，房价也无法得到贷款。例如，以贷款利率为年均2%的“垫底式贷款”，“未婚一代”在汉城购买公寓的做法实际上是不可能的。无住宅夫妇虽然向房价5亿韩元以下的住宅提供贷款，但未婚单独租赁(满30周岁以上)只有在3亿韩元以下住宅时才能贷款。对无住宅夫妇来说，2亿韩元的贷款限度也将减少为“未婚税”的1.5亿韩元。

不仅如此。从11月开始，全面偿还能力比率(dsr)制度将于1年结束延期，正式实施。“dsr”与平民实际需要者无关，在新贷款时，不仅是现有住宅担保贷款，而且还可以全部购买负债款等信用贷款。如果已经得到租房贷款偿还的人，即使是平民实际需要者，住宅贷款限度也会进一步减少。