住房租赁迎REITs时代！ICCRA报告预计规模将超3000亿元

住房租赁迎REITs时代！ICCRA报告预计规模将超3000亿元。

“不一定要通过买房，租房也可以用来解决居住问题，预计这一天离我们不远了。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在ICCRA住房租赁产业研究院《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告发布会上表示。

4月14日，ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告（以下简称“报告”）指出，中国住房租赁市场发展至今20年，历经了从房地产市场补益部分向重要民生部门不断靠拢的进程。近年来，行业经历从资本青睐到资金爆雷的困局，但其在社会民生中的重要性一直不断上升。

根据ICCRA统计数据，截至2020年12月，全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗，可供应建筑面积2624.4万平方米，按每套50平方米估算，可供房源52.5万套。如果按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套。

”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，“目前住房租赁市场仍存在供需错配问题。”真正的有效供给应契合新市民生活需求的供给，靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。另外，“租售同权”成为主要症结，“在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方，实现租售同权仍有很长的路要走”。

随着基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的大幕开启，REITs被用于住房租赁领域的时间窗口被拉近，住房租赁市场发展迎来新契机。中饭协公寓委理事长、新派公寓创始人&CEO王戈宏在发布会上参考国外经验指出，往往从基础设施开始，REITs工具下一步即将应用于住房租赁领域。

报告数据显示，截至2019年底，中国已相继推出30余只住房租赁类REITs产品。按照美国租赁住房REITs市值占住房租赁总市值的12%计算，以2020年底中国住房租赁市场总市值2.52万亿元为基础，预计中国租赁住房REITs市值规模应达到约3024亿元。

但需要注意的是，住房租赁REITs的发行要求之一为“未来3年净现金流分派率不低于4%”，即扣除因产品项下负债造成的年化现金流出与产品年化费用后可供分配的现金流除以资产估值扣除产品负债得到的公募基金净值不低于4%。

从长租公寓领域来看，“目前市场上能达到这一要求的仅有我们。”王戈宏直言，在REITs发行红灯的斑马线前，按理应该挤满了起跑待发的企业，但实际情况是，站在红灯前的企业为数不多。主因在于长租公寓企业可发行的REITs产品规模有限，只有像万科、龙湖这样的企业规模，才能更好的发挥REITs工具的作用。

尽管如此，“住房租赁REITs的推出将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。赵然分析，借助REITs，住房租赁企业能够轻装上阵，也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外，REITs还将有助于住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。