郑长春授课清华总裁班：破融资坚冰，转型共赢

郑长春授课清华总裁班：破融资坚冰，转型共赢。

融资和突破转型问题成为近年来中小房地产企业发展的痛点。地产金融创新专家郑长春日前在清华大学地产金融与商业模式创新总裁班授课时表示，现今房地产企业家普遍面临两大问题：第一，后土建时期，如何破解融资难?库存如何去化?第二，后运营时期，如何向复合型地产转型突破？

清华总裁班是为企业提供专业金融和商业模式解决方案的培训机构。此次邀请郑长春先生授课，一是因为I.O.S.商业模式一提出就在地产领域产生巨大而持久的波澜，为中小企业转型提供了新思路和平台，二是前两年郑长春先生所领导的贝尔信投资集团遭遇过同样的困境，最终利用I.O.S.模式突出重围，对此颇有经验和心得。

“3.30”楼市新政推出以后，一二线城市的房地产市场又有高温的趋势，政府政策“组合拳”稳定改善型需求、刺激消费的目的明显，再加上国内潜在消费群的规模，房地产市场长期的前景差强人意。但对于大部分房地产企业来说，这并没有让他们感到轻松。大家心知肚明，目前房地产市场已经到了供需平衡的拐点，重资产售卖的舒适区已不复存在。而且银行贷款的不断收紧，在资金链上狠狠地打击了房地产企业，尤其是中小企业。

万达、万科、中粮、龙湖、绿地等房企巨头纷纷尝试转型，这些领头羊无疑都具有犀利的前瞻眼光、丰富的资源、庞大的品牌影响力，他们转型更多的是求发展，但很多中小企业就没有那么幸运了——生死之间，退与停都是死，前进又缺乏方向，于是陷进了死胡同。

作为智慧地产I.O.S.模式创始人及2014年度金融地产创新专家，郑长春先生在地产和互联网领域深耕细作，具有丰富的理念和实践经验。他认为要破解企业融资难和转型升级问题，需要了解新常态下房地产的发展趋势，再有针对性地提出解决方案，各个击破。在授课中，郑长春先生主要深度阐明、剖析了以下几大要点。

一、新常态下，房地产还有没有张力?

房地产兼有商品属性和金融投资品属性，供求及风险/收益关系波动都会影响到房地产市场。数据表明，至2014年底，12个重点城市二手房平均投资收益率已经从30%滑落至5%。如果投资者判断风险收益低落，在短期内可能引发集中抛售，首当其冲的是房价与房地产投资的大幅下滑，上下游产业链都会受到不同程度的负面影响，房地产信托也可能遭遇金融信用风险。所以短期集中抛售可预料会引发一系列多米诺骨牌效应，无论从哪个层面考虑，政府都会积极避免、出手挽救。而从2015年新出台的一系列新政来看，政府稳定改善型需求、刺激房产消费的目的明显。除了减少土地供应、刺激消费外，还鼓励诸如养老、文旅、体育、物流地产等产业的发展，从而实现对城市过剩土地供应消化和商品房库存去化。

因此房地产市场在2015年会逐步进入平稳发展时期。

然而这并不意味着房企就能高枕无忧了，短期内房企依然需要面对银行不敢、不愿贷款的事实。从2014年的数据来看，自筹资金的比例在逐步提高，但如何自筹资金还是大问题。尤其是集中在后土建时期的用资高峰，紧接一个漫长而痛苦的招商养商期，期间的资金压力不言而喻。

总体来说，房地产长期会平稳发展，但短期的隐忧不可忽视。

二、如何破解融资和转型坚冰?

想直接跨越融资和转型的深坑，显然困难重重。而打曲线球的方式向来为人所津津乐道，必须转换思维，另辟蹊径，充分利用现有的资源突破。

回归到文章开头的两个问题，不能走直线，那怎么拐?郑长春先生以其领导的贝尔信投资集团的运作模式对这些问题进行了梳理。

首先，是地产1.5级向2.0级过渡时期如何运作，即后土建时期，如何去库存，破解融资难? 郑长春先生给出了关键词：I.O.S.商业模式——共同投资、共同建设、共担风险、共赢分账。当项目即将要结构封顶时，精装修、智能化及园林绿化等工程都还在进行中，结算款时期迫近，此时开发商资金链最容易断裂的第一次到来了。郑长春先生称之为“后土建1.5级漩涡”。在利益诉求相悖的境况下，矛盾来了，同时商机也来了。所谓“共同投资”，并不是带着一摞人民币直接进来，而是将项目预售权抵押，进行融资。同时工程款、设备款等转换位资本，为项目方提供二次融资，贝尔信则获取相应比例股权，根据项目诉求和实际资金存量情况，协商合适的变现形式。

其次，地产2.0级向3.0级过渡时期如何运作？核心在于后运营时期，如何共同建设、共赢分账。这个时期，项目实际已进入了后运营时期，贝尔信并不会直接抽身离开，而是对项目的总体管理运营效果长期负责，免除开发商的后顾之忧。此时资金链痛苦的第二个时期就来临了，如何获取持续的资金流渡过漫长的招商和养商时期，树立品牌效应?此时抵押项目产权和租金收益权成资本获取相应的融资。投资人是多方面的，既可包括工程方、设备方，也可招揽中小投资者。利用贝尔信的一站式智慧商业管理系统，实现项目的增值、溢价，再按一定的比例实现多个投资方的共赢分账。

三、资产证券化亮点在哪?

郑长春先生将资本退出机制总结为“资产证券化的多种渠道”。I.O.S.模式跟传统项目建设模式最大的不同在于融资、分账模式。很显然，用未来可预见产生的收益保障资金量的通畅。商业地产的属性决定了它缺乏流动性和高门槛，用资高峰和收益期的鸿沟非常明显。资产证券化就是将不流动的资产转换成为可以再金融市场上出售和流通的证券，以长期、持续的增值收益吸引中小投资者的进入，达到将资金链断层连接的目的。目前资产证券化主要包括非信贷资产证券化ABS，抵押贷款证券化RMBS、及目前被普遍看好的房地产投资信托基金REITs三种形式，企业可根据实际需求和情况来选择。

这并不只是一个美妙的构想，事实上，郑长春先生及其团队已利用I.O.S.模式接连运作着多个大型城市综合体项目。除了成熟理念外，还有很重要的一点，就是善用他山之玉。要实现这么一个复杂的流程，单打独斗毫无意义，唯有整合各方资源，如产权经营者、融资机构、供应商、工程商、服务商等，成为一条完整的后土建金融地产全产业链，才能保证I.O.S.模式的顺利实现。这也是对互联网“合作、共赢”思维的成功运用。

看万达、万科怎么做

在房地产转型战略层面，地产企业领头羊往往走得最快、站得最高、看得最远，比如万达的“轻资产模式”和万科“多元化转型战略”，他们的方向和理念值得中小企业进行揣摩和学习。在清华总裁班的授课中，除了自身经历外，郑长春先生还深度剖析了万达、万科的转型历程。

近期王健林公开表示，“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”万达的商业地产规模和扩张速度前所未有。即使这样，万达也无法再依靠“现金流滚资产”方式继续大规模扩张了。因此万达选择第四次范围更广、力度更大的转型——轻资产模式转型，这是一次商业模式的彻底颠覆。

万达“轻资产模式”的运作模式是，项目由投资方投资，万达进行选址、设计、建设、招商、管理、运营等，所获得的租金净收益则由万达与投资方按一定比例分成。这种轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。通过轻资产模式，万达能够运用它多年积累的品牌和资源扩大竞争力，向消费力相对弱的三四线城市软性扩张，并产生边际效益，带动万达今后在O2O、互联网金融的发展。

万科的转型版图也一样铺得相当开阔。最早万科是住宅售卖的行业大佬，近些年开始大刀阔斧地转型，从定位、模式到业务、区域，万科在有条不紊地铺展起转型之路。

在定位上，从专注住宅转向“城市配套服务商”，这使得万科更加关注客户的多元化的需求变化，提高用户的粘性，住宅由盈利主体变为盈利载体，从而延伸了各种配套的生活服务产品，跳开了住宅售卖市场的局限性，以一种全新的多元化盈利模式代替单纯物业出售的盈利模式，使得万科运作能更为灵活、多样。

在模式上，万科实行“小股操盘、资本运作”的模式，利用品牌影响力和庞大的自由客户资源，施行资产证券化，解决地产项目带来的大额投资资金压力。万科团队操盘项目但不控股，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源，提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。

在业务上，万科积极拓展，从单一的住宅产业向养老、旅游、产业、商业等复合型地产发展。万科还入股徽商银行，切入社区金融，以及与天猫、百度等行大型互联网平台合作，联通数据服务，打通线上和线下渠道。

此外，万科也不再拘泥于国内的市场，而是谨慎试水，向香港、新加坡、美国等海外市场扩张。这样不仅能融会贯通中外地产经验，还能为中国投资者提供一个海外置业渠道，进一步增加了用户群和用户粘性。

万达和万科转型的基石是品牌影响力和庞大的资源，可以说他们已经构建成了一个成熟的平台，通过创新和利益分配，吸引了大批的投资者和用户。

在授课最后，郑长春总结，合作共赢是互联网时代下的大趋势。中小企业要转型不能单枪匹马战斗，而是应该寻求成熟的平台，借力跳跃，最终达到“1+1>2”的效果。

相关链接：

郑长春：2014年度中国房地产金融创新专家；智慧地产I.O.S.模式创始人；智慧城市先行实践者；贝尔信投资集团董事长兼总裁。

I.O.S.商业模式：郑长春先生首创，核心是“共同投资、共同建设、共担风险、共赢分账”，即以投资和建设者的身份，运用智慧城市综合体理念，统一智慧城市综合体项目建设和设计标准，共担风险，提升品牌，共赢分账。