物流地产：蹒跚迈入“黄金时代” 群雄逐鹿

物流地产：蹒跚迈入“黄金时代” 群雄逐鹿。

在2003年普洛斯携带“物流地产”概念进入中国时，对于“物流”这样一个重在动态运输、分配的产业为何会与“地产”扯上关系，许多中国人还懵懂不解。然而在十年后的今天，没人料到，这个曾经边缘之边缘的地产类目，竟让万科这样的传统地产大佬也忍不住跨界试水。

世邦魏理仕5月底刚刚发布的报告显示，工业地产尤其是物流仓储是近年中国物业市场的投资热点之一。然而过去数年间，在很多本土开发商仅仅将物流地产当做圈地概念之时，拥有成熟运营经验和强大资本能量的外资地产商已经占据了物流地产的大半江山。仅有少数具有远见和开放心态的本土地产商不断坚守和耕耘，终于在电商爆发性发展的当下收获了一份大礼。

如今，无论是背景各异的物流地产老兵、跨界而来的传统地产巨头还是携海外资本攻城略地的物流地产新秀，各路兵马虽路数迥异，但也自成一派，热闹非凡。

不过，在市场需求一路高歌猛进的态势下，城市土地资源的不断紧缩却使物流用地的进入门槛空前提高，拿地难、地价高的问题让许多传统物流地产商也叫苦不迭。

中国物流与采购联合会最新调查显示，虽然2013年仓储型企业收入同比增长8%，但净利率却同比下降了10%。对于一些新进入物流地产行业的企业来说，如何通过成熟的后期运营和长袖善舞的资本腾挪提高利润率，成为了盘桓眼前的最大难题。

物流地产这块蛋糕已是众人垂涎，但如何下口，却仍然待解。

“圈地”怪圈

传统物流园区在人们的眼中技术含量一直不高，直到2003年普洛斯进入中国，国内的物流市场才迎来了两种观念上的革新：一是高端物流仓储市场的广阔性，二是物流产业承载平台的地产特性。

“但随后人们发现，相比于发展前一个特性的前期集中投入和后期缓慢回报，第二类特性可以成为企业资本扩张的一条捷径。”位于上海的一家物流地产企业高层告诉记者。

于是几乎不约而同地，地产巨头们发现了物流地产这一宝藏。

2005年，中粮集团斥资19亿，与四川省成都市武侯区政府签订共建成都西南物流中心的协议。彼时复地集团也表示，自2004年始，侧重在上海以外地区增加土地储备，随后不久便宣布与上海钢联投资发展有限公司共同开发上海宝山国际钢铁物流基地项目。除了大型房企，中小企业更是八仙过海各显其能，一时间市场迎来了一个小高潮。

2004年8月，国家发改委发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，其中提出促进现代物流业发展的七项措施。在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一。

“所以，即使在土地已经成为稀缺资源的背景下，物流地产商一开始也比较容易拿到土地。”一位物流地产业内人士表示。

在圈地与发展共存的漩涡中，物流地产走过了爆发性增长的草莽时期。而在2006年以后，由于全国范围内以物流园大规模“圈地”的现象频发，物流园区、基地等被国家列入清理整顿项目。但随着2009年国家物流业发展振兴规划的出台，出于对物流行业前景看好，新一波“圈地运动”又一次悄然兴起。

根据中投顾问数据，仅截止2011年7月，全国以物流园区、基地命名的项目总数达到4218个，这意味着中国653个城市每个城市平均拥有6个以上的物流园。2013年6月，针对国内物流用地空置高达60%的现象，国务院发文明令禁止以物流园区为名义圈地，整顿再次开始。

同时，随着城市建设用地步入“存量时代”，一场土地改革的大幕也正从工业用地渐次拉开。随着多地出台新政或缩短工业用地出让年限、或设置各种税收和利润指标，物流地产的拿地问题成了物流地产商的心头之痛。

以量养质

工业地产感冒，物流地产打出第一声喷嚏。数据显示，2013年，全年全国国有建设用地供应总量73万公顷，比上年增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，增长3.2%，低于国有建设用地供应增长幅度。

同时，2013年北京市国有建设用地供应计划总量5650公顷，工矿仓储用地900公顷，是总供应量的16%;而在2014年国有建设用地供应计划中，仓储用地计划较上一年供应比例下降近一倍，只有8.7%。

上海市徐行镇副镇长金耀明告诉中国房地产报记者：“如今在一线城市土地市场，指标重于一切。”这意味着单纯依靠土地溢价收益的传统“圈地”模式难以为继，如何开发园区真正潜能迫在眉睫。

“国内的物流地产，2004年以前以国产低端仓储为主，无所谓模式之辨。”罗瑾表示，然而如今土地的有限性同地产的扩张性共同作用下，正催生出自成体系的各种物流地产玩法。

在新增建设用地总量严控的宏观形势之下，目前的物流地产出路主要有两条：一是走质——发展“高大上”的定制化业务;二是走量——践行“农村包围城市路线”。

定制化物流仓储以普洛斯为标杆，目前国内宇培等民营物流地产运营商也正在效仿，其核心就是根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等。

不过，这类仓储运营商在定制之外仍会建造高比例的标准仓储物业，“以量养质”的思维贯穿其中。

从记者获得的一份物流行业分析报告可以看出，目前租赁仓库模式依然是主流模式，租赁比例达到58.8%，同时，市场约有13.5%比例的物流地产为定制开发，这二者总共占到市场份额的70%以上。

而“农村包围城市”模式则走得更加“平民”，将数量上的快速扩张同二三线城市的市场相结合。从版图上看，这一门派的项目布局大有占领一线城市周边市场、争取完成全国布点之势。

中国物资储运协会会长姜超峰表示，在一线城市周边的二三线城市，比如北京周边的廊坊、固安、武清，上海周边的嘉兴、太仓出现了大量的仓库群，这分散了中心城市对仓储的需求，也从一定程度上减缓了中心城市仓储用地的紧缺。

群雄逐鹿

在物流仓储租金直线上升的同时，越来越多的传统地产企业意识物流地产的新商机，跃跃欲试准备进入。

今年4月，平安不动产宣布从领盛投资管理手中购得一块物流仓储物业。5月，万科签约河北廊坊项目，宣布正式进军物流地产。

这类传统地产企业跨足物流地产，并非没有自己的独门绝技。如果说对于自称“中国不动产投资基金管理者”的平安不动产而言，雄厚的融资能力是其拔寨之利器;那么万科与地方政府多年建立的良好合作关系就是其攻城拿地的重磅砝码。

与之相似，出于对农产品物流的看好，PE出身的天赋资本也开始着手进军农产品物流园领域。

公开数据显示，自2013年5月至今，各路资本已经在物流地产上投入了超过250亿元人民币。其中包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币;2013年~2014年，凯雷投资、The Townsend Group、RRJ和狮城控股投资上海宇培达4.5亿美元;2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币于海尔集团等。

一般认为，在不考虑资金成本的情况下，前5年物流仓储租赁费用要低于自建费用;然而从第10年开始，租赁花费的总费用会开始超过自建费用。在电商蓬勃发展、仓储需求大增大情况下，电商自建仓储和第三方代建仓储，也都成为了市场的重要趋势。

从自建仓储的京东重资产模式，到阿里巴巴投资海尔集团联手中储股份，还有腾讯与华南城的商贸物流合作，令人眼花缭乱的模式让市场外的看客惊呼，电商的爆发正带领物流地产进入一个新的“黄金年代”。