华夏幸福光鲜面纱背后的隐忧

华夏幸福光鲜面纱背后的隐忧。

华夏幸福基业股份有限公司（以下简称：华夏幸福）的2013年半年报中披露：实现销售额近88亿元，营业收入比上年同期增长98.47%，营业利润比上年同期增长40.37%。而业绩大增，是得益于其园区 地产的“产业新城模式”。“产业新城”的概念,让华夏幸福在短短几年内就迅速俘获了地方政府、投资者和监管层的心。“半年报十分靓丽，华夏幸福在继续快走，劲头超出我们的预期。”众多券商地产分析师评价。

研究者调查发现，虽然华夏幸福业绩快走劲头强势但在其光鲜靓丽的外表下也隐藏着诸多隐忧。

负债率畸高不下，巨额担保雪上加霜

纵观华夏幸福近两年年报，2011年资产负债率为85.46%，2012年为88.52%；而2013年半年报显示，其资产负债率高达近90%。为何出现如此之高的负债率？据了解到，2012年期间，华夏幸福在竞得计划中5宗地块后同年11月份，廊坊京御又以1955万元，竞得了廊坊市固安县3宗土地，为华夏幸福基业增加土地储备15892.7平方米；而固安幸福则竞得固安县两宗土地，总价7771万元，面积64109平方米，而且华夏幸福的土地储备还在增加中。高负债率是否与其大宗够土地有关，华夏幸福董事会相关人士未作出明确答复。

2012年6月，华夏幸福发表公告称，为旗下项目提供的担保总额占公司净资产比例为89.2%，2012年年报中其担保总额占公司净资产的比例竟高达161.84%，担保总额为：69.85亿元。面对巨额担保，广大投资者质疑：近70亿元的担保公司是否早有准备？是否有相关预案？

当年“勇”能否复返，“新模式”存隐忧

研究者发现2011年年末，在华夏幸福上市之初每股收益（EPS）为3.28元，净利润1520.7万元。而2012年一季度，每股收益只有0.03元，到2012年7月19日，每股净收益只有0.0172元。2011年，当期EPS超过2元的上市公司，只有华夏幸福一家，而当时万科的EPS仅为0.88元。EPS的迅速下滑，业内人士认为，招商不力，市场没有回暖，产业园区的成长周期均是重要原因。

产业新城是华夏幸福最有说服力的概念。研究者认为，产业和新城是明显割离开的，华夏幸福整个公司实际上是产业园区和住宅开发的拼合体，这也是使得公司能够取得超过50%以上的综合毛利率和持续的业绩增长的主要原因。

为了追求这种高增长，华夏幸福必须不断扩大园区数量的规模效应和快速开发住宅的利润回流。这样来看也就不难理解为何自2012年华夏幸福先后与青岛城阳区、沈阳苏家屯、河北香河政府签订了相关园区开发协议的同时，又在河北固安、怀来、大厂等地拿地超过10次。

华夏幸福运营最成功的是固安工业园，但这支优质团队能否适应产业层级完全不同的新型产业园的开发管理从而带动企业回归EPS为3.28元时代尚属未知。但是在管理半径不断拓展的情况下，对于团队无论是数量还是质量上都将面临新的挑战。目前，由于宏观经济放缓和产业转型的影响，华夏幸福位于大厂和怀来的工业园区招商引资难度增加，企业入驻数量低于预期。

研究人士指出，产业园区成长成熟至少需要20年。据此可知，目前以产业园区为主的产业新城模式的华夏幸福的利润保障带来了不小的阻碍！

曾有媒体曝出住建部、国家发改委等十部委将建立房地产开发企业违规记录的“黑名单”共享系统。系统共享实现后，在任何有关房地产开发领域和环节所出现的违规问题，涉房主管部门根据自身管理权限，均可以与房地产开发企业的土地获取和融资限制处罚、限制相挂钩。届时，现有分散在国土资源部、人民银行、银监会、工商总局等多部门的有关房地产开发企业“囤地”“信贷违规”、“销售违规”等系统，将被整合为统一的“房地产开发企业诚信信息共享系统”，在所有涉房管理的中央部委之间，实现信息共享。之后在任何有关房地产开发领域和环节所出现的违规问题，都将在系统中显现。

虽然多位业内人士表示，并未收到确切的“黑名单”将共享的消息，但是中央对于诸多地产业违规行为采取整顿措施的可能性很大。而对于此举是否对华夏幸福这种大肆圈地来维持高增长的企业产生何种影响，我们将拭目以待。

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