2014年亚洲房地产市场基本面坚挺 日本再成投资与开发热点

2014年亚洲房地产市场基本面坚挺 日本再成投资与开发热点。

根据城市土地学会 (ULI) 和普华永道 (PwC) 联合发布的房地产预测报告 -- 《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》(Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2014)，预计2014年亚洲房地产市场基本面依然坚挺，豪宅市场传统资产的激烈争夺将提升小众房地产板块和二级投资市场的人气。

报告指出，不同于其他资产类别，面对美国经济刺激措施的缩减和利率上调的预期，今年亚洲房地产市场“基本没有退缩”。这在一定程度上是由于投入亚洲市场的主权财富和机构资本的增加以及从中国、新加坡和韩国输入亚洲房地产资产中的大量亚洲资本。

城市土地学会北亚区主席周明祖表示：“虽然亚洲强劲的市场一直伴以核心产品的较高价格和较低收益，但投资者却并未从亚洲房地产市场抽身离开，而是寻找创造收益的新途径，包括关注养老院或物流等特殊物业类型以及新兴市场机会。我们预计，随着不断上调的利率进一步压缩收益率，市场将逆风而行，但总体来说，报告中所反映出的乐观看法令我们备受鼓舞。”

香港普华永道亚太区房地产税务主管苏国基表示：“如果我们看看提高收益的新途径，便可以看到投资者试图从开发层面进入，现在正出现越来越多的联合投资开发项目。多家已在亚洲设立办事处，以便参与直接交易的大型机构投资者选择了联合投资开发项目，以便获得以其他方式无法取得或成本太高的核心资产。这有些违背机构基金的常规，但属于迫不得已的做法。此外，我们还看到投机收益率下降的趋势，投资者选择更长期的投资窗口。”

今天在上海以及接下来的一周将在亚洲的一系列活动上所发布的这份《新兴趋势报告》对亚太区房地产投资与发展趋势、房地产金融和资本市场以及房地产业和都市圈趋势进行了展望。报告是以包括投资者、开发商、物业公司代表、借贷机构、经纪人和顾问在内的250多位国际著名房地产专业人士的意见为依据。

对亚太地区多个市场的展望基本为正面，其中最大的亮点是，（在从最佳排名中消失5年后）日本将再次成为热门投资和开发市场。报告指出，日本是从亚洲其他地区流出的资金流的最大受益者之一。日本市场日益受到投资者的追捧，归因于日本政府的大规模经济刺激计划，从而因对房价快速上涨的预期而引发买房热潮。报告指出，除东京以外，包括大阪、福冈和札幌在内的日本二线城市也将引起投资者的关注。除日本以外的地区，调查发现包括雅加达和马尼拉在内的亚洲新兴市场的房地产资产受到持续关注。《新兴趋势报告》表示，原因在于，资本化率的压缩不断挤压收益空间，而在利率上调似乎近在眼前的情况下，投资者将流向可以带来他们在别处无法取得之收益的市场。

2014年最佳投资市场

•东京 - 拔得头筹的是东京。在实现旨在提振经济的重大经济改革之后，东京便很快成为热门投资城市。2013年交易量显著增长，而若尚待确定的经济刺激计划取得成功，预计明年买房热潮仍将继续。东京2014年发展前景排名第二。

•上海– 被形容为投资者的“常青”市场的上海，投资前景排名第二。尽管资本化率压缩，租金滞涨，但上海房地产依然吸引着国际投资者，因为上海被广泛认为对不愿冒险进入不太知名的城市的投资者来说是一个知名的低风险市场。报告表示，上海为接受委托在华投资的基金带来一种“舒适感”。上海的发展前景排名第四。

•雅加达 – 虽然缺乏市场透明度且很难获得产权，以及来自本地企业和个人的竞争，但雅加达的投资潜力仍排名第三。新发布的雅加达写字楼存量质量优于往年，寻找办公场地的公司需求依然强劲，包括目前供不应求的中央商务区。雅加达的发展前景排名第一。

•马尼拉– 由于经济快速增长，马尼拉作为寻求外包服务的跨国公司的目的地的热度不断上升，且人们越来越认识到，长期以来与缺乏透明度相关的问题和治理问题正不断改善，马尼拉2014年的排名升至第四位。马尼拉还得益于年轻的人口结构、在海外工作的本地市民的强大的资本流入以及与西方具有文化亲和性的劳动力。马尼拉的发展潜力排名第八。

•悉尼– 悉尼排名前五，对本地及外国机构投资者均具有吸引力，尽管写字楼和零售业基本面较弱，且人们对金融和矿业有些担心。而且，由于写字楼供应量有限，投资者看好悉尼的中央商务区；住宅市场稳固反弹。悉尼的发展前景排名第十一。
按物业类型的投资前景

•工业/配送 – 就投资潜力而言，工业/配送市场是最热门的房地产市场。《新兴趋势报告》指出，由于在亚洲网络消费支出增长的带动下，仓储设施需求增长，工业/配送市场出现供不应求的情况。最佳工业物业投资选择：中国二线城市以及上海和广州。

•住宅 – 住宅市场排名第二，尽管报告对影响住宅购买力的高房价、房屋抵押贷款利率上调的可能性以及中国控制房价进一步上涨的政府干预的持续影响提出警告。最佳住宅投资选择：马尼拉、东京和雅加达。

•写字楼 – 写字楼的投资潜力排名第三，取得这个中庸的名次归因于太多投资资本争夺相同交易所导致的激烈竞争，尤其在核心资产方面。最佳写字楼投资选择：东京、马尼拉和雅加达。

•零售– 零售市场的投资潜力排名第四，人们对某些二级市场的过度开发有些担忧。但是，市中心黄金地段的机会依然前景广阔。最佳零售投资选择：马尼拉、雅加达、东京和上海。

•酒店 – 虽然酒店的投资潜力排名第五，但由于旅游业的快速发展和较高的收益，该市场依然被认为基本稳健。随着东京开始筹备2020年夏季奥运会，该市成为最佳酒店投资选择。