抵押贷款融资：了解价值评估重点。
企业通常发现自己认为价值不菲的物品，在作为抵押物的时候只能评估到很低的现值，甚至不能作为抵押品。其实，抵押物的选择也是有范围的，根据我国《担保法》规定，抵押人拥有所有权或管理使用权的财产可以进行抵押。在银行方面，选择抵押品的时候主要从以下两个大的方面来确定：
不动产：
抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;
动产：
抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;
依法可以抵押的其他财产。
以上述两个大类作为抵押物选择的基础，很多银行在针对中小企业进行融资考察的时候，往往优先选择不动产抵押，通俗来说，就是以土地的使用权，厂房的产权等作为抵押物。而动产对于银行或金融机构来说，由于其可移动、易损耗且无预期升值空间的缺陷，一般不接受该类产品作为抵押物。若企业的产品(成品或半成品)具有预期的升值空间，易保存，则银行或金融机构会考虑选择此类产品作为抵押物。中国银行在广西梧州地区推出的“黑茶通”融资产品，就是针对该地区黑茶生产企业专门设计的，由于黑茶具有易保存，市场升值潜力大的特点，用作抵押物不会产生太大的风险，甚至陈年的黑茶在价格上远超于新茶，因此银行或金融机构有可能会接受类似的产品作为抵押物。以此类推，如黄金、白银等贵金属也可以作为抵押物选择作为抵押物。
一、抵押物的估价
抵押物的估价，就是对抵押物的现值进行科学公正的评估。作为融资工作的重要环节，抵押物的估价直接影响融入资金的数额。目前我国还未就抵押物的估值方法出台相应的法规或细则，一般的做法是有企业及银行双方来协商确定抵押物的价值，委托具有评估资质的中介机构或是银行进行评估。
评估机构的评估工作建立在“替代原则、持续经营原则、公开市场原则”的基础上，
1、确定评估的基准日。
在评估基准日的选择上，目前存在这两种观点：
一种是以贷款到期日为评估基准日，既以现在的实际状况，来确定到期日抵押物的资产价值。这个方式优点在于使出资方能大致了解抵押物在到期后剩余价值，便于做出融资额度决定，降低抵押物所产生的时间效应。但这种方法是以抵押物在贷款期内的市场变动预期评估所得，难保在贷款期限内市场对于抵押物产生波动，影响抵押物实际剩余价值。这种评估方式会将抵押物减值的风险偏向于融资企业，降低银行及担保机构的风险，大多数评估机构乐于采用此种方法。适用于市场变数不大，例如不动产的评估，有一些评估机构对于动产评估也套用此类方式。
另一种是以贷款申请日为评估基准日，就是以抵押物当前的现值为融资基准来确定贷款额度。这种评估方式客观真实的反映了抵押物当前状况。由于不需要对资产的未来现值进行预期，为融资企业避免了由于市场波动带来风险，但是在银行或金融机构来看，这个方法无疑是将抵押物未来的市场波动风险转嫁于银行和金融机构身上，而且由于抵押品或多或少都会存在折旧(土地使用权，厂房产权逐年递减)因素，使得到期后处置抵押品时容易出现资不抵债的情况。这种估值方式比较适合例如黄金，白银等稀缺资源或是之前提过的黑茶等今后市场看涨的抵押品。
总体来说，评估基准日的确定，相当于确定从今日起之后的市场风险有谁来承担。没人能够对市场进行完全正确的预测，因此在确定资产评估基准日时，市场上普遍采用第一种方法，以此来降低银行和金融机构所承担的风险。
2、主要评估因素
对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素。
对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;
对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景;
对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。
此外，抵押品本身对于出银行或金融机构来说不存在任何使用价值，期满无法履约的抵押品会通过拍卖进行处置，所得资金用于偿还部分债务。因此，抵押品处置的难易程度也是银行及金融机构关心的要点。例如土地使用权，到期后转让十分容易;但若以挖掘机作为担保抵押，到期后也不一定能在短时间内找到受让方，会造成银行资金时间价值的浪费。
二、抵押物选择所需考虑的因素
既然已经了解了评估时候涉及到的要点，那么企业就可以根据这些要点，结合自身现有的资源，适当合理的选择融资抵押物，提高融资效率。
1、抵押品选择优先权：
“土地使用权→厂房产权→产品→设备→交通工具→其他”
由于我国土地政策特性，土地使用权在国内属于极度稀缺资源，不论在评估现值或是在到期处置方面，都不会存在太大的折价问题，很多银行在对土地使用权指定的贷款率中，都能达到60%-70%，能达到很高的贷款利率，因此在选择抵押物时，应当将土地使用权放在首位，有效提高贷款率，提升融资额度。
由于厂房产权具有稀缺性，不可移动性，实用价值高，改造成本低的特性，同样受到银行和金融机构的欢迎，贷款率仅次于土地使用权，也能有效提高融资额度
选择产品作为抵押物时，必须要考量清楚产品的特质，是否易储存、是否具有市场升值空间，倘若产品不符合这两个条件，一般银行或金融机构都不予接受抵押;在目前的金融市场中，鉴于设备及交通工具可移动性较强，法定使用(折旧)年限短，在未来市场中无升值潜力，一般不会接受设备和交通工具抵押，因此这两类设置为最后考虑的抵押方式，当然不排除担保机构或小额贷款公司接受此类抵押，但都是以很低的贷款率进行核发，不仅耽误设备使用，还无法达到有效的融资规模，最终有可能造成融资成本大于融资收入，得不偿失。
其他抵押物一般为常见的商业票据，交易合同等，一般作为短期质押贷款，能为企业提供短期的流动资金，在一定程度上缓解企业资金困境，盘活企业账款。
2、抵押品的时间因素
根据抵押品的法定使用年限(或法定折旧年限)进行选择，主要是确定当前抵押物的剩余使用年限，对于银行及金融机构来说，剩余使用年限才是它们贷款到期后，融资方无法偿还资金时处置抵押品的根据。到期剩余使用年限越长，银行及金融机构处置越方便，则抵押品的估值会越高。也可以将这部分因素理解为抵押品的新旧程度，抵押品越新，抵押率越高，反之则越低。
3、抵押品的市场趋势
抵押品到期处置的时候，必定跟随市场的动向，遵循市场规律。因此银行和金融机构在进行贷款的时候，就要做好事前控制，对抵押品今后市场的走势做出预判，贷款到期与当前相比预期走高或是走低;贷款期限内市场上是否会出现替代产品，从而影响抵押物的价值;抵押物是否存在折旧，折旧变现后的资金是否足以偿还贷款。以此来判断是否接受标的物作为抵押品。
作为企业，则要考虑到将产品作为抵押期间，由于市场波动而而对企业带来的风险，举个例子：一批黑茶用于做1年的融资抵押，在这一年内，黑茶的市场价格暴涨，达到同期两倍，然而到期后又回落到同期水平，企业白白错失了一次大好的盈利机会机会，这就是企业将商品作为抵押后需要付出的额外成本。
所以，以商品作为抵押物，对投融资双方都有很大的市场风险，建议企业谨慎使用。
企业应该根据金融机构对抵押品的评估要点，提交价值适宜的抵押品，避免抵押品价值浪费，进一步提高融资效率。