写字楼二房东或以轻资产的形式运营写字楼可能会遇到的坑

我是陈攀东，出租杭州写字楼、共享办公室，另提供公司注册、记账报税业务。就写字楼二房东，或以轻资产的形式运营写字楼而言，都可能会遇到这些坑，我大概梳理了下：

1、位置偏，交通不方便，楼又破，配套又少，真的有这种五毒俱全的项目。它如果有优点的话，那就是价格很便宜，比如他租一块，旁边好一点的楼两块。这种项目要不要呢?我遇到过的，第二手接盘后退出了，又来了个三房东。这种项目要成功，也要考虑周边房源的供给情况，如果供给少，还是有搞头的。

2、得房率。得房率高，才有空间偷面积，如果想纯粹赚差价，那差价一定要比较大(比如5毛起)，而且运营招商能力还要很强，不然你的空置损失也会吞食你的利润。一般整层得房率至少得70%。

3、有窗户和暗窗的面积。有的项目因为楼间距比较短，或者有附近的建筑遮挡，都会影响室内的采光，有的甚至就是暗窗，这个对招租、价格很有影响。至于比例，看你能容忍多高的空置率，如果暗窗的面积占总面积是1%，那你的空置率可能就增加了1%。下图是暗窗的户型：

4、产权、出租人债务纠纷。目前我遇到过的就是因为抵押问题，导致不能注册公司，这个也对招租影响很大。这方面最好请专业律师把把关，因为真打官司了，你的合同是否有效还不好说的。

5、能不能搞出虚拟注册地址。因为杭州市区一个注册地址可以卖四五千/年，一个月卖一两个，基本可以报销一个员工的工资了。

6、竞争对手。同行是冤家，同一个大楼，如果能跟开发商签竞业协议是最好的，不要引进同业。

7、差价。二房东虽然说是偷面积，但只靠偷面积，很难赚钱，一定要有差价，而且至少在两毛以上。因为二房东与一手业主的合同期一般比较长，比如5年起，但有时市场变化很大，导致租出去的价格比租来时的价格还低，这就会导致亏损，所以也有人说，二房东在前几年挣的钱，在2019年、2020年都吐出去了，就是这个原因，这就需要对市场在较长一段时期里的走向有个比较准确的判断了。

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