买房一定要关注开发企业本身的风险度

还有不到2个月，2020年就要拜拜了

老潘想跟大家分享最近邢台楼市6条买房的想法

希望对每一位正在路上的购房者有用。

1

买房一定要关注开发企业本身的风险度

开发企业本身的好坏，从没像现在这么重要

现在开发商们面临得压力都很大，很多人买房，过多考虑的是价格、地段和户型。较少考虑开发商品牌，因为品牌一直是买房最末端的考量因素。这两年，选什么样的开发商，大家一定要在买房时好好考虑一下。

因为烂尾也好，延期交付也好，在邢台楼市一直是小概率事件。尤其是“预售资金监管”后，哥以为烂尾已经绝迹。

现在发现，自己还是太年轻。

2

考量开发商信誉，是看其老项目口碑

看开发商品牌/信誉，不是冲着谁名气大，而是看他过往项目的水准。

小区绿化如何，大堂处理得如何，地面和墙面细节，甚至小区垃圾桶整洁程度……多到老小区转转，跟老业主聊几句，你对开发商的认知，远比售楼部接收的讯息靠谱。

有很多过去以“工匠”著称的开发商，其实人家早就转成快周转，或者“城市运营商”，这也意味着人家对产品本身的执念，大不如前。

3

买房占了多少便宜，交付就能吃多少亏。

开发商日子难过，为快速回笼自己割肉给分销，分销为吸引你买房，会分一杯羹你(买房返佣)，是不是皆大欢喜，割了开发商的韭菜?

不要天真烂漫。不要一味地贪图便宜。

你买房占了多少便宜，交付就能吃多少亏。

一个项目最后测算利润才9个点，他分给分销3个点以上，他赚毛线?

——必须在工程环节把成本抠出来。

有的可能楼道突然就不贴砖了，有的地下室取消地坪漆，一般购房者完全不懂。但这样一套减配下来，工程起码能省几百万。

至于公共区域的贴砖、吊顶等等环节减配，可以节省更多。

4

改善型购房——总价至少提升50%

改善，是目前邢台楼市比较主流的需求。

和很多购房者有过交流，以前总以为第一次置业的客户比较冲动，后来发现，第二次置业的客户，也有冲动。

比如第一套房没小区绿化，就买园林特别漂亮的;第一套周边没学校，第二套在买学校边上的小区;第一套户型差，第二套一定要买方正通透……这是人之常情。

改善型的客户目的千千万，但总结一条则的话，认为改善的总价门槛，应该比第一套住房至少贵50%，上不封顶。

比如你第一套房现价80万，那么再换房就是总价120万起步。

起码达到这个幅度，地段、配套、产品力各个方面相比第一套才有明显提升。

如果你还有能力改善住房，那么请尽量争取一步到位。

5

像开发商那样去卖二手房

二手房难卖，是现在邢台楼市的现实，但是相比一手房，买二手房的客户，真真实实是准备买来自住的，不要轻易放过他。

除了地段，价格，户型外，最影响人买家决策的是什么?或者你唯一能优化的是什么?让房子，看起来更漂亮，看起来可塑性更强。

毛坯房永远最好卖，因为既没有装修溢价，可塑性也最强。其次呢?

当你已经搬离这套房，建议你把用了N年已经发黑的沙发、破角裂口的家具，全都扔了吧!不要再堆在家里，你都不想要的东西，别人买家也不想要啊。

你尽量把家里收拾干净，放几盆绿植，各种破烂都甩掉。

虽然不可能像开发商做样板房那样捯饬，但也不要留个垃圾堆让买家看吧。

如果你家里堆满垃圾，人买家还有意入手，那只有一个可能，你定价太低……

6

明年，又是一个新的周期

最后，总结一句，当下邢台楼市各种疲软、降价，本质上都是因为开发商资金链紧张。明年，该完成的任务完成，该下课的下课，又将进入一个新的周期。

有朋友问，是不是就意味着房价又要上涨呢?

其实，房地产是当地经济的晴雨表，房价每年都在涨啊，平均差不多5~8%的年均幅度，这几年都没有变化啊。

是开年上涨，还是年中用完涨价幅度;是像那样温水煮青蛙，还是像今年这样一次用完幅度，又有什么区别呢?

你永远不知道政策和降价，到底哪一个会先来临，我们不用预测未来，只用把握好现在。