国内的长租公寓企业按照背景的不同一般分成四大类

文 | AI财经社 田晏林

编辑 | 董雨晴

欠债的是爷

“春节了，家回不去，房租退款提现提不出来……“在蛋壳公寓一次性付了半年房租的严锋说，自己预付给蛋壳公寓的14000多元租金，等待提现快两个月，还是没有到账。

微博上，跟他有同样遭遇的租客还有很多。从蛋壳公寓暴雷到现在已经过去三个月了，“今天蛋壳退款了吗?”成为他们的每日一问。有人拨打过维权电话，得到回复是建议跟蛋壳协商解决，有人找警察、居委会调解，但解决方案最终导向了一个结果——“无解”。

其实作为“租金贷”合作方的微众银行，在事发后公布过处理方案，将债权关系从租户与银行之间，变更为长租公寓机构与银行之间，减轻了处于弱势地位的租户负担，但这无法解决租户们的损失。

这些租客在蛋壳公寓出事前，交纳了半年或者一年的租金，后期蛋壳资金链断裂，无法给房东按期打款，他们被房东命令搬家，成了交完房租却不能居住进房子的一群人。

“租金贷的用户有微众银行兜底，蛋壳员工也要回了一部分工资，房东们有蛋壳的家电装修做赔偿，只有年付用户，损失最大，却一分赔偿都没有!”大海跟严锋遭遇相同，但他等待退款的金额更多。

从大海提供的租赁合同上看，2020年6月大海与蛋壳公寓签订了为期一年的续约合同，月租金1890元。他选择了年付，结果却成为“被套牢最深的一批受害者”。

蛋壳暴雷后，很多租客都反映有被房东驱逐、下班回家后发现门锁被换的经历，更暴力的房东，甚至直接将租客的物品扔出大门。大海也没能躲过冲突，“我从去年11月12日就收到房东的搬离通知，期间无数次交锋，有一回房东半夜两点过来闹。”

他盘算着，自己已经扛了两个多月，挽回损失近4000元，只要再多扛5个月，就能基本收回房租了。大海将这段经历发布在网上，引来许多社会关注，但他能做的，也就到这步为止了。

过去几年，在资本和市场需求的推动下，长租公寓高调面世。然而在多种复杂因素并行的2020年，受困于资金链断裂的长租公寓企业不在少数。据贝壳研究院不完全统计，2020年有超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

在蛋壳公寓之前，杭州的巢客公寓、上海的寓意公寓、深圳的岚越公寓、广州的小鹰租房等都被曝出老板疑似携款“跑路”的消息，数千名受害的租客、房东和供应商赶来维权。

其实长租公寓爆仓在2018年就陆续出现，到了2020年危机进一步加深。虽说没有不流血的变革，商业世界的生存法则本就这样残酷，但估计谁都没有料到，只是一次行业洗牌，却最终变成一场“全民买单”的悲剧。

这一切是如何发生的?

国内的长租公寓企业按照背景的不同一般分成四大类：由政府主导的租赁平台即“国家队”，以房产中介、银行为代表的“乘风者”，还有开发商背景的“富二代”，和像蛋壳公寓、青客公寓这样的“创业者”。

从目前爆仓的情况看，绝大多数出问题的企业都是创业公司。如果把原因归结为疫情导致公寓空置率增加、出租率降低，进而引发租赁企业大规模现金流吃紧，恐怕外界会吐槽长租公寓行业太不真诚。

新派公寓创始人兼CEO王戈宏告诉AI财经社，疫情只是导火索，前几年违背商业基本逻辑的扩张模式才是暴雷的根源。

新派公寓也属于创业者类，但疫情期间的经营比较稳定。8年前，国内长租公寓品牌不超过10个，王戈宏用了一年时间分别在北京的故宫边上和CBD核心区开了新派公寓的样板店和旗舰店，并且都在3个月内实现满租。

不同于其他同行纯靠二房东发展的模式，在创办新派公寓之初，王戈宏还尝试过收购重资产，以及品牌输出的轻资产模式。位于北京CBD国贸附近的新派公寓，就是他收购存量资产进行改造后呈现的，并在2017年将一整栋楼打包成REITs(房地产信托投资基金)，发行了中国首支住房租赁公寓类REITs产品，涉及金额总规模为2.7亿元。

但多年来，新派公寓仅在北京、成都、深圳、南京有布局，规模在业内并不突出。“前几年看同行一路高歌猛进，说我不羡慕是假的。现在看来，不计成本的规模扩张给企业埋下的隐患太多了。”跟随行业起伏成长的这些年，王戈宏把长租公寓比作一个哑铃，一边是物业楼宇，另一边是资本，品牌运营商是连接二者的桥梁。

“国内适合做租赁的好地段物业都在政府和开发商手里，大的资本都在金融机构手上。”王戈宏总结暴雷原因，认为目前国家缺乏针对运营商的信贷资金支持，加上公募REITs还没有落地，于是很多创业型长租公寓企业通过错配租金贷形成资金池，通过高收低租扩大规模，最终导致企业暴雷。

据了解，像银行贷款、CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)等均要求抵押物业所有权，但大部分转租模式的长租公寓企业无资产可抵押，难以通过此类融资渠道募集资金。

而且以项目所拥有的资产为基础进行的ABS发行审批严格，需对企业历史经营情况、租约履行情况、租客信用等进行考评，多数企业难以达到要求。国内类REITs产品面临流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，尚不具备标准REITs发行条件。

另外，租赁住房是有着较长回报周期，且经营环节复杂的生意。其中，二房东的包租模式，其租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入。贝壳研究院曾统计过出现经营问题的企业状况，有超过六成的企业注册资本在200万元以下，且前期运营没有实际资金投入，超九成企业没有实缴注册资本。“行业缺乏准入门槛，企业陷入规模陷阱，未考虑自身的运营管理能力，盲目扩大管理房间规模，最后导致资金链断裂。”王戈宏告诉AI财经社。

成功的企业各显神通，失败的企业皆有共性。不过，对于率先赴美上市的青客公寓和紧随其后进入纽交所的蛋壳公寓，王戈宏认为应该对二者有个全面客观的评价，“不能因为企业出了问题就一杆子打死”。

王戈宏说，他在不久前，曾与蛋壳公寓的投资人进行简单的沟通，“能感受到资本对行业的失望”。和行业早期不同，现在长租公寓股权融资已进入谨慎投资阶段，2020年融资规模明显下降。

但租赁住房是刚需，是少数能具备万亿规模的市场，这是业内共识，当行业整合结束，有了可以证明健康扩张的模式后，王戈宏觉得资本“会卷土重来”。

他建议创业型企业今后需要展示自身的两种能力，一个是吸引租户的产品能力，二是提升坪效的资管能力，只有建立了这两种能力，才能被物业主和资本所需要。“否则，长租公寓今后的主力将是开发商，国家队以及金融机构。这不是悲观，这是残酷的趋势。”

目前，青客和蛋壳的问题已经请政府协助解决，在上市的载体之下，企业仍有翻身机会，但这一切的前提，不能是旧模式的重复。

出头之日

“总有一粒尘埃光芒万丈!”2020年的最后一天，王戈宏在朋友圈写下这句话。

对于住房租赁行业来讲，2020年的确太难了，不仅经历了不可抗力的市场环境，还经历着行业的成长阵痛。中国的长租公寓到底行不行?王戈宏和同行们也在寻找破局之法。

图/视觉中国

放眼世界发展健康的住房租赁市场的经验，美国、日本的模式相对成熟：一类是信息交易平台模式，比如美国CoStar(类似国内的贝壳找房)，另一类是公寓REITs，如美国出租公寓龙头企业EQR和AVB等。二房东模式在美国公寓发展的前期也有，但由于不符合商业逻辑，已经转型成重资产REITs。

四个月前，王戈宏去美国考察后发现，中美两国的租赁市场，无论是规模还是消费都比较类似。他觉得只要中国开放了公寓公募REITs，美国上市公寓REITs的经验、系统和资本便可以与中国市场进行对接，很多机遇将在两个市场间产生。

2020年8月，美国长租公寓品牌睿星资本(Greystar Capital)，透过海外基金收购了上海中山公园附近的资产，对其改造翻新后，推出首个高端租赁社区品牌。这对于国内的长租公寓行业是个重要的信号。王戈宏告诉AI财经社，这次他在美国交流考察的EQR、AVB两家公司对睿星资本进入中国都抱有积极的观察态度。

2019年全球公寓租金回报率数据显示，美国达拉斯、日本大阪、日本东京、中国香港等地能高达7%，但广上深北的回报率不足3%。REITs行业研究也指出，这样的回报率，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售，问题的关键还得看底层资产的质量。

但从另一角度看，在成熟的运营机制下，中国的长租公寓行业仍旧有较大发展空间。春节前夕，北京、上海、广州、深圳分别就规范住房租赁市场秩序发布相应通知。其中北京明确表示，租赁企业不得收取超过3个月的租金，要求企业开业前向主管部门报备，降低租金、押金的支付周期，曾经通过“高收低出”、“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局。

此外，各地还规定要开立资金监管账户或专用账户对租客的押金进行统一管理，这样当企业出现资金链危机，可以优先保障房东和租客的权益，避免企业设立资金池用作非经营用途现象。这是市场用脚投票的结果。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值。

中公委租赁式公寓创新研究中心认为，住房租赁事关社会民生领域，类似蛋壳的分散式公寓自身体量巨大而抗风险能力较差，在疫情等特殊时期对于行业和社会都是一种不确定因素，这也客观证明了住房租赁行业需要以长期心态进行精细化的资产管理。

在王戈宏看来，未来能在中国长租公寓行业拔得头筹的品牌，要具备的基本要素可能是拥有物业资源的、拥有资本的、拥有租户忠诚度的以及具备资产能力的。“在基建公募REITs成功后，接下来最有可能是住房租赁公募REITs，这将是盘活巨量租赁资产流动性的关键金融创新。”

当资本有了退出通路，大钱、长钱和便宜的钱才会更多的流向长租公寓，或许那时的长租公寓将迎来属于自己的黄金时代。而租客们，或许再也不用因为租房落入维权的苦楚之中。

(应受访对象要求，文中严锋、大海为化名)