随着我国城市化进程的不断深入 房地产市场进入了快车道

前 言

随着我国城市化进程的不断深入，房地产市场进入了快车道，在房地产高速发展的20多年里，我们的城市更大，交通更便捷，人们的生活水平也得到里显著提高，固定资产投资热度不减。然而，房地产市场高速发展的同时，也引起了不少矛盾和纠纷，商品房买卖合同纠纷就是最突出的类型之一。在商品房买卖合同纠纷案件中，因房屋质量问题引发的纠纷并不鲜见，但该类纠纷往往涉及建筑质量等专业问题，在司法裁判中争议较大。本文以案例为基础，尝试就相关问题作一个讨论分析。

典型案例分析

(2019)川01民终19329号

2016年4月11日，陈某与联森公司签订了《四川省商品房买卖合同》，约定联森公司将其开发的位于龙泉驿区房屋出售给陈某。2017年12月28日，联森公司将房屋交付给陈某，收房过程中陈某发现房屋存在客厅、饭厅楼板板面有裂纹、过道卫生间门墙、电视墙局部平整度误差等质量问题，多次交涉均无果，遂引发诉讼，要求联森公司对房屋进行修复，并支付房屋空置损失等合理支出。

一审过程中，经陈某申请，法院依法委托鉴定机构出具《鉴定报告》载明：楼板产生裂缝系施工工艺不当导致，楼板的裂缝目前对房屋主体结构的安全性无显著影响，但对楼板的耐久性存在一定影响，应对裂缝进行处理。

法院评述

联森公司与陈某签订的《四川省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定及时、恰当履行各自的义务。陈某已按合同约定履行给付房款之义务，联森公司应当按照合同约定交付符合法律规定和合同约定之房屋。

涉案争议问题发生后，联森公司未实际实施相关的修复工作，故其行为与合同约定的“发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：(1)及时更换、修理;给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任”责任不符。

联森公司在收到陈某有关房屋质量瑕疵的问题后，未按照合同约定及时处理，故联森公司应当按合同约定和法律规定进行修复，并对陈某不能及时入住所导致的损失应当承担相应的责任，法院参照同地段同类房屋租赁标准确定租房费用计算至房屋修复合格时止。

商品房质量问题分类

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九、十条相关规定，商品房质量问题可以分为以下三类：

01

房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构质量不合格，是指房屋未能通过竣工验收取得竣工验收合格报告，或者经有相应资质的检测机构通过核验确属质量不合格，如地基、主体结构等结构性安全问题，无法修复整改的，应视为房屋主体结构存在质量问题。

02

房屋质量问题严重影响正常居住使用

房屋质量问题严重影响正常居住使用，是指房屋不具备必要功能，或者房屋建筑设计过程中违反强制性规范，存在可能危及购房者人身、财产安全的质量缺陷。

通常而言，房屋质量问题是否影响买受人正常居住使用评价标准较为主观，法院通常会结合问题的严重程度、是否实际影响了房屋的使用、实际维修工程量大小等因素及日常生活经验法则综合考量。

03

其他质量问题

除上述规定的房屋质量问题外，其他质量问题指仅对正常生活居住有一定影响，但尚未达到严重影响程度的瑕疵。

商品房出现质量问题的法律后果

房屋主体质量不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失

房屋质量不符合国家强制性规范，影响主体结构的质量和安全，在此情形下，房屋在使用期内不具备安全使用性能，合同目的不能实现，买受人可以要求开发商解除合同。合同解除后，买受人除要求开发商返还购房款及相应费用外，亦可要求其承担合同不能履行的违约责任，包括中介费损失、银行利息损失、房屋差价损失、解除合同违约金等。

房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可请求解除合同和赔偿损失

开发商交付房屋应当符合合同约定和国家规定质量标准，当开发商交付的房屋质量标准不符合强制性条款的约定的，房屋相关质量问题已经严重影响正常居住使用的，已经达到根本违约的程度，买受人有权拒绝接收房屋并要求解除合同和赔偿损失。

其他质量问题，买受人可以请求出卖人承担修复责任

其他质量问题指，相关质量瑕疵尚未影响买受人的正常居住和使用，合同目的能够实现，房屋买受人不能因此拒绝交付房屋。但是买受人接收房屋不影响出卖人对商品房质量问题承担保修责任，相关质量瑕疵仍可以通过要求开发商进行维修来解决。保修期内，因开发商拒绝维修或者拖延维修影响房屋使用的，给买受人造成损失，买受人亦可主张开发商赔偿。

律师建议

01

买受人在接收房屋之前需要核实房屋是否达到交付条件，是否经竣工验收合格，如不具备交付条件，买受人有权拒绝接收房屋并要求开发商承担迟延交付的违约责任，逾期交房达到一定的条件，买受人可以主张解除合同。

02

房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格的，买受人可以考虑解除合同，并要求开发商赔偿损失。但需要相关机构出具房屋质量相关的鉴定意见。

03

若房屋经竣工验收合格，但房屋的各部位、各部件正常使用期限内，出现质量问题或质量瑕疵，买受人可以要求开发商承担修复责任，若出卖人拒绝修复或者故意拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托第三人进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

结 语

房屋属于家庭重要资产，买受人对房屋的质量问题始终高度关注。但由于房屋出现的质量问题情况不一，房屋建筑工程所涉及的专业性较强，出现质量纠纷一般需要经过专业鉴定机构对质量问题进行认定，处理难度较大。买受人在遇到类似问题的时候，应当及时固定证据，并寻求专业人员的帮助。

附件：商品房保修相关法律规定 ·

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1. 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

3. 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4. 电气系统、给排水管道、设备安装为2年;

5. 装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

《商品房销售管理办法》

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。