如今在苏州买房日益成为一件技术含量比较高的事

如今，在苏州，买房日益成为一件技术含量比较高的事。涉及到看得好但买不买得到，用谁的购房资格买，区域板块的PK，楼盘之间的比较。

买错一套房，因为限售3年、5年，纠错成本变得很高。

有时，仅仅因为听信了销售某个说法，或对某个区域、某个楼盘有某种偏见，从而影响了自我的“决策机制”，这是很要命的。

一套房，对于苏州富人而言，也就一套房，但对于年轻人、刚需和相对普通的家庭而言，几乎意味着全部。

本文，先讲4个偏见，当然，偏见也是市场的有效组成。

PART 1.

偏执1：远郊盘不能买

当然，一般而言，对于投资客、对于“自住+保值”的群体，城市远郊的确存在发展不确定性，尤其在非牛市阶段，远郊盘的流动性也堪忧，这是客观事实。

对于投资属性而言，追求极致的收益比、资产效率，但实际上，这些人群极少，一小撮而已。大多数还是自住的切实需求，地缘是最大属性，一个楼盘如果没有投资属性，仅仅是居住属性，这就不能卖了?这就不能买了?

因此，即便平望、震泽这些远郊板块，也存在客观现实需求。有些地缘客，卖掉老破小，买入商品房用于改善生活，不行吗?

因此，很多媒体和自媒体的偏执，轻浮的嘲讽买远郊盘的人，这种态度并不可取，在我们看来，有点过于肤浅了。投资，固然重要，但生活和自住，才是主流。

不要用单一狭隘的判断标准来衡量所有楼盘。

某个阶段房价下跌，我们也认为其有一定的居住价值存在，毕竟聚集了大量人口，实际上，自住率也都相当不错，人口稠密，烟火气十足。这些人都是媒体、自媒体眼里的“韭菜”?这些小区理应一个人都没有，空荡荡?

我们倒不是鼓励买远郊盘，而是理性表述：

(1)远郊盘并非0价值，有切实的地缘客户存在;

(2)不要轻浮的用单一价值观来去理解区域板块和楼盘。

在具备持续性发展的城市，绝大多数房子都有价值，无非是价值的不同方面属性有差异，有的自住好些，有的投资属性好些，有的兼备，有的价格尽管有所虚高——但存在地缘价值。

在偏执狂眼里，只有1%的房子有价值。听上去似乎有道理，其实荒唐得要命。

如果没有现在的限价政策，根本不存在所谓的1%房子有投资价值。当1%的房子被认定为有价值时，其价格早就上涨到了“没有投资价值”的高度，也就失去了价值。

这就是市场。

因此，远郊盘能不能买，关键是看你的需求是什么。何况，你所谓的远郊，也许是部分人的“本地”。

▲ 苏州昆山花桥

昆山花桥被理解为上海远郊，那么，昆山花桥本地人不能买本地房吗?上海郊区产业的年轻人，买个2万出头、又靠近上海的花桥地铁房，不行吗?

买房，有点脑子。虽然偏执和偏激能吸引流量，但这些流量都是毫无价值的口水流量。最终，偏执与无脑只会吸引无脑。

PART 2.

偏执2：大别墅不能买

从投资角度看，真正的荒芜人烟别墅，确实不值得购买，后期涨幅有限。但有些具备稀缺山水资源的别墅，价值很高。

何况，买贵的郊区大别墅的客群，也不是把“增值”作为第一需求触发，我喜欢我买了，怎么了呢。

一些刚刚脱离房产小白的年轻人，用三瓜两枣的购房思路，动辄嘲讽远郊别墅的购买者，认为这些人智商低，买入高溢价楼盘，“以后涨得肯定不如我们。”

这个井底思维好比一个乞丐发誓：等我将来有钱了，一定要买一个金饭碗来要饭吃!

PART 3.

偏执3：学区房不能买

有个朋友，是高校教授。喜欢经常写金融、时评，后来看到楼市火，有流量，也开始写楼市。后来又看到学区房是热点，热衷点评学区房。

他的观点鲜明， 始终如一日的批判学区房。

动辄就是中国学区房如何畸形，名校是没有意义的，关键是自己努力，价值正确才是人生王道，家里的书房是最好的学区房云云。

这些观点倒不新鲜，都是贩卖情怀和价值观的。

后来，另一位朋友问他：如果不买学区房，如何上名校?

他不屑一顾：买了学区房就能上名校了?再者说，人生又不是上名校才成功，成功难道就是人生的追求吗?……

这混蛋的幽默之处在于：每一句拆开来看，确实都是有道理的，是对的。但回头一想，实际上是“反逻辑”的。

是的，买了学区房，未必能上名校，但不买就更容易上?

是的，人生确实不是只有上名校才算成功，但非得不上名校更容易成功吗?

是的，成功确实不是人生的追求，但“不成功”就更是人生的追求了?

所以啊，中国媒体和有些专家的搞笑之处，就是这种“反逻辑”思维太多了。学区房这件事，其实一个家庭资金实力够了，意识有了，也就自然买了，不够也不强求。买呢，可能比不买，进好点的学校更大概率些——买，不见得是更好，不买当然更不见得就更好。

说起来有点绕口，但意思很明白，因为现在讲究“政治正确”，我们也不好多说什么。

还是老观点，学区房，不追捧但也不贬低。客观看待，现实存在就一定有存在的理由，一个人当然可以不买学区房不上名校也不追求成功，但反过来，就更对吗?

总之，学区房这是一件“量力而行”的事，主要是看个人、家庭，没有绝对的标准答案。

北京、南京，学区房的溢价早就有了，如今杭州、苏州的学区房溢价也慢慢起来。但这也只是部分溢价，以后的学区超高溢价，也渐渐不可能了。

平常心看待吧。

PART 4.

偏执4：这个不行，那个不行。

在苏州，批评一个板块区域乃至于批评一个楼盘太容易了，任何一个楼盘都不可能完美，即便北京上海，也不可能存在一个“亮点多，无短板”的楼盘小区。

即便有，也买不起。毫无讨论意义。

因此，客观全面且深入的评价一个楼盘，也要有综合思维与现实判断。而不是“理想主义”指点，这个不行，那个不行。

地段是否带顶级学区啊，是否出成绩啊;地段是否一流啊，是不是包括金融中心、科技中心、文化中心;外立面是否干挂石材、高级铝板、玻璃幕墙，家电嘉格纳斐雪派克，卫浴劳芬当代捷仕，一梯一户，小区高档会所泳池会客瑜伽，小区景观大师设计，双大堂酒店风格······

如果不是，难道就不买了吗?

老城区不行，浒关不行，科技城不行，高铁新城不行，那你说个面面很行的区域板块呢?

楼盘小区，区域板块，都是有瑕疵的，买房的目的不是挑剔和炫耀自己如何能发现“别人不知道的瑕疵细节”，而是提出一个有实践性的操作方案。

很多人一直鼓吹核心区域，其实这种思维也偏颇。毕竟深度限价，明显的套利，中签率是小概率，一直摇不到、一直买不到，就还要死循环下去吗?没有一个Plan B吗?

确实见过这几年一直摇园区的买房人，新房还没摇到，结果二手房涨了一两万/㎡，请问，几百万的资金在活期，不断的腾挪，摇号，给银行账户做贡献吧。

还是这样的观点，批判容易，挑毛病容易，找瑕疵也很容易，但是否在批判、挑毛病、找瑕疵的同时，提出一个切实的有可行性的购房方案呢?

真的，在苏州买房这件事，关键是实操，不是嘴炮。