跟新房相比二手房更能反映市场的真实状况

原创 刘晓博

今天(11月16日)上午，国家统计局公布了“2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。 哪些城市处于强势，哪些城市处于弱势，可谓一目了然。

下面本文将从“二手房价格”变动情况，来分析一下跌幅最大的10个城市。 需要说明的是：国家统计局的这项统计，一直是对70个城市的追踪，虽然涵盖了大部分重点城市，但也遗漏了一些，比如苏州、东莞非常重要，但未被纳入。 跟新房相比，二手房更能反映市场的真实状况。

这是因为新房受到越来越严格的价格管制，并不市场定价的。而二手房则是市场定价，关键是统计局是否能获得真实的交易数据。因为提供给政府的过户价，往往存在故意压低以避税的情况。但中介机构是掌握真实二手房成交数据的，只要统计局想要，是能获得的。 在这里，我们假设统计局获得了真实的二手房统计数据。

上图是根据国家统计局公布的数据，整理出的70个城市2020年10月二手房涨跌幅，对比的是去年同期。 由此可见，在过去一年里，牡丹江、南充、郑州、天津、贵阳、太原、北海、湛江、烟台、青岛的二手房跌幅最大。

仔细观察这些城市，你会发现： 第一，10个二手房跌幅最大的城市里，有6个是典型的北方城市，4个南方城市，也就是说北方楼市处于相对弱势。 第二，南方下跌的4个城市里，只有贵阳是高等级城市(省会)，其他都是普通地级市。而北方下跌最多的6个城市里，4个是直辖市、计划单列市、省会城市，只有牡丹江、烟台是普通地级市。这也显示出北方楼市的弱势。

牡丹江在过去一年里，二手房均价下跌了9.4%，是跌幅最大的，这首先跟牡丹江人口流失严重，有很大关系。此外，可能当地供应量也比较大。

至于天津、青岛、太原等城市，也是近年来经济挤水分比较“给力”的城市。这几个城市，都处于经济调整中，其中天津和太原调整得还比较深。 或许有读者会问：你不是常说，经济下行压力越大，房价越容易上涨吗?为什么这几个北方城市没有出现这种情况?

这要从两方面看：第一，目前的经济下行压力，仍然被上级认为“在可承受范围内”，没有允许它们有明显放松举措;第二，这些跌幅大的城市，往往过去几年有天量的土地供应，产生了大量的新增住房要消化。这些城市的楼市库存量增长超过了全国水平，全国层面仍然在“补库存”，所以暂时不会出台“去库存”的政策，这些城市需要继续忍耐一段时间。

最近两年，国家也一直坚持房住不炒，直辖市、省会城市、计划单列市除了放宽落户限制，放宽人才购房，很难有全面的取消限价、限购的措施。其实如果天津、郑州、青岛、济南取消限购，还是会吸引来大量购买力的，尤其是天津。

房价的涨跌，原因非常复杂。不是说经济增长、人口增长、资金增长得好，房价就一定会涨;也不是说没有增长，房价就一定会跌。供求关系非常重要。 所以我们常常能看到，一些经济并不算好的城市，比如银川、唐山，房价也能涨。究其原因，还是因为过去几年土地供应量偏少。而那些持续不振的城市，比如天津、郑州，跟过去几年土地供应量大有密切关系。

经济增长和人口趋势，会影响房价的中长期走势，但有时候会被短期供求的剧烈波动所“扰动”。 过去一年里，二手房涨幅最大的11个城市是：深圳、唐山、银川、沈阳、成都、西宁、宁波、徐州、杭州、丹东(广州与丹东并列第十)。 很显然，这里面遗漏了东莞，因为东莞没有纳入70城名单。

仔细研究11个涨幅最大的城市，唐山、银川、沈阳、丹东的出现，估计让很多人感到意外。因为这三个城市基本上处于中国的“铁锈地带”，理论上不应该涨幅这么大。 但正如我刚刚说的那样，影响房价短期走势的因素很多，尤其是地方政府可以控制土地供应量，可以控制限购限售政策，他们是有能力的让房价波动的。

即便是人口、资金增长很好的深圳，过去1年的大涨，其实也跟去年11月11日取消豪宅税有关。如果没有去年那一波放松，不会有2020年上半年深圳房价的大涨。当然，现在豪宅税又恢复了，调控又收紧了。 去年大湾区之所以有一波楼市的放松，跟香港去年持续发生“社会事件”有密切关系，是一种对冲政策。

但这一波对冲政策，对每个城市产生的影响不尽相同，其中深圳涨幅最大(中央给了两轮大礼包)、东莞其次，惠州第三。广州其实涨幅未必有惠州大。 目前来看，中国楼市仍然处于“南暖北凉”的格局下。北方只有北京、唐山、沈阳、丹东等少数城市比较温暖，大部分是偏冷的。但随着北京的回暖，市场状况将有积极的变化。因为任何一个城市，都承受不住长达三四年的楼市冬天。 此外，上海市场明显在回暖。

上海前三季度经济增长仍然是负数，是四大一线城市里唯一没有转正的，也是卖地金额高居榜首的。北京卖地收入位居一线城市第二，而且今年取消了土地限价。这是什么意思，大家可以自己体会，做出判断。 我个人认为，北京、上海、郑州、青岛、济南、太原等城市，现在都是买入的时候。