当武汉的城市经济总量翻倍时 武汉的房价会保持原样吗

5年前，《褚时健传》新书发布会上。

王石说，一个人的成功不是在看他站到顶峰，而是从顶峰跌落之后的反弹力。

这句话也可以用到武汉身上。

疫情后，很多人以为武汉会一蹶不振。然而回顾武汉的百年历史发现，武汉每次都是越挫越勇。

武昌起义、工人运动、武汉会战、1998年特大洪水，每一次武汉都挺过来。

今年上半年抗疫抗洪，下半年发展经济。11月11日，世界大健康博览会、光博会同时在武汉举行。

在这个特殊的时刻，武汉向世界打开大门，向世界展示这个城市的活力。11月1日-11日，天猫的城市购买力排行榜上，武汉排名第10。

从市民消费、会展经济到城市经济，武汉在复苏中反弹。

01

6个多月前，领导说过：

武汉经济长期向好的基本面没有变，多年积累的综合优势没有变，在国家和区域发展中的重要地位没有变。

10月底，武汉前三季度经济总量，重回全国城市前十，武汉经济呈现强劲反弹的态势。据统计，今年以来，世界500强企业就有300多家来武汉洽谈合作。

进入11月，2020武汉时装周、天猫风尚之夜等，登陆江城。这些都是武汉经济复苏的鲜活案例。

11月初，武汉获批港口型国家物流枢纽建设城市，阿里华中总部落户武汉。其中，阿里的落户，将推动武汉的数字经济发展。

“我们与武汉，不但同担风雨，更要共创未来。”这代表了很多像阿里一样落户武汉企业的心声。

最近半年，渣打银行在武汉增设外滩支行，霍尼韦尔在光谷设总部，新思科技在武汉设立全球研发中心，越来越多的新面孔来了。

马光远、叶檀等经济学者在武汉时说，“武汉正在触底反弹。”叶檀的推导逻辑很简单，原来不批的项目，这次都批了;原来拉不来的企业，这次都进来了。

今年前三季度，武汉GDP1.03万亿。疫情爆发时，很多专家预测今年武汉的GDP破不了1万亿。可是，武汉用三个季度追赶，超过郑州、天津等城市。

武汉没有对标的城市，它的对标对象就是100多年前的自己。复兴大武汉，武汉重回自己该有的位置。

02

“武汉的房价，处于爆发的前夕。”叶檀预测。

两个月前，她的一朋友因为生意周转，想卖掉武汉的房子。当时挂牌，总价降了100万都没人买。

她劝这位朋友不要卖掉武汉的房子。她认为，武汉已经处于谷底。而武汉这个城市又是如此重要。

她从发电量、用电量等小数据，都能看出武汉经济从第三季度开始复苏。她认为，武汉还是一个吸纳型城市，还没有进入外溢型城市。

“天时地利人和的武汉，未来一定爆发。”这是叶檀的判断。

截至11月11日，武汉新建商品住宅成交132468套，约13.2万套。与2019年全年20.9万套相比，恢复63%。与2018年16.6万套相比，恢复79%。

从总体上说，武汉的新房成交量是满血复活。成交量没有腰斩，房价也就有了平稳的基础。11月前11天，武汉新房成交8304套。

以区域典型楼盘来看，汉阳五里墩某项目，5月份备案价20588元，11月份备案价21173元;江夏黄家湖某项目，6月份备案价12423元，11月份13286元;武昌滨江某楼盘，7月份备案价35387元，11月份36050元。

这种微涨，是武汉主流住宅项目的新常态。

03

二手房市场，则是武汉楼市的晴雨表。

在二手房方面，10月份，武汉二手房交易8751套，同比增长4.69%。

二手房挂牌均价17556元。新增挂牌房源14661套，同比增加61.5%。

贝壳指数显示，10月份武汉二手房均价16724元，最近90天内成交9373套房源。

综合分析，武汉二手房均价1.6-1.7万元。二手房市场的活跃，直接带动新房市场的成交。换房改善需求，成为武汉楼市的主力消费。

如果新房市场很繁荣，而二手房市场很萧条，整个市场就不能持续。新房与二手房市场的良性互动，则是武汉楼市的活力所在。

今年发现，武汉的楼盘越来越远。三环外是常态。最远跑到武汉北的跨城区域红安，或咸宁、罗田等有温泉的区域。

武汉周边1小时车程，都成为度假大盘的聚集地。这些区域就是武汉未来的五环与六环。

当武汉中产阶层慢慢变老，他们对养生度假的需求，将在未来15年成为消费主流。像如今的上海与杭州一样。

04

现在的武汉，正在谋划“十四五”规划。

作为长江经济带三大核心城市之一，武汉产业基础雄厚、立体交通发达、市场腹地广阔、国家战略叠加，将是新发展格局重要枢纽。

两大目标：国家中心城市、国际化大都市。

五大中心：全国经济中心、高水平科技创新中心、科技金融中心、商贸物流中心、国际交往中心。

五个优势：制造、枢纽、服务贸易、历史地理、市场。

通常情况下，是从武汉的城市，看房地产市场。有时候，开发商的眼光超越城市的规划。从房地产的角度，也可以预测武汉的未来15年。这里有4个区域，值得重点关注：

第一个是武汉天河国际机场周边。这是未来武汉的“虹桥”。未来，机场、高铁与地铁在这里交汇。这里是武汉距离世界最近的地方。国际航班、物流客运、会展总部等将蓬勃发展。

第二个是长江新区周边。当武汉向东、向南、向西之后，武汉开始向北。这里将是武汉的未来之城。两大文旅大盘，将吸引人们往北度假。

第三个是光谷与鄂州之间的区域。光谷的科创大走廊，将打通光谷与鄂州。光谷再往东，是下一个10年的趋势。

第四个是汉阳的亮点区域：四新的方岛、月湖桥头。在历史上，武汉三镇最早是汉阳，它是“大哥”。张之洞也使得汉阳成为世界的焦点。如今，汉阳还要“补课”。

以前，我们看武汉周边是以30分钟左右车程，判断城市的半径。未来15年，武汉的城市半径将是1小时左右的车程。

[后记]

安全的武汉、英雄的武汉，这是武汉留给世界最大的印象。

武汉的经济反弹，是注定的。这一次，这轮行情被延迟，并积累了更大的反弹力。如今的武汉经济，正在冲刺四季度。可以预测全年成绩单将很惊艳。

此时看武汉，不要急于一两年，而是有五年长远视角，有15年的城市洞见。

15年后，武汉将初步建成国家中心城市。我一直说，一线城市走过的路，就是未来15年的武汉要走的路。

当武汉的城市经济总量、城市人口总量都翻倍时，武汉的房价会保持原样吗?