北京西城的房价将迎来一个怎样的趋势

来源：老张说房

随着西城也宣布执行“多校划片”“六年一学位”，北京的教育改革进入了一个新阶段，那么西城的房价将迎来一个怎样的趋势?7月31日前是否还会有“最后的疯狂”?在聊这些话题前，咱们先关注两所学校扩班的消息，分别是西师附和陶然亭小学。

其中西师附工期96天，陶然亭小学工期65天，两校的公告中都没有透露扩班规模，不过这两年关于西城学校扩班的消息并不少见，毕竟从一份调查生育情况看，北京2021和2022幼升小将承受空前压力。

那么在这个背景下实施的多校划片等政策，将会对西城“学区房”和整体房价有怎样的影响?近日新华网对此做了一次调查。

学区房不凉反热?

“北京西城区突施冷箭，学区房的膝盖中了一枪。”“风向变了，学区房要降温了。”“均价20万每平米，总价动辄千万，花这么大的代价，只为上一所重点小学?性价比太低了!”一方面，不少人认为投资学区房并不值得，没有学区房孩子也可以接受好的教育。也有人认为买不买学区房要看家庭承受能力，起码应该保证生活正常运转。但另一方面，学区房的热度似乎只增不减。有消息显示，西城区新政发布后，北京丰汇园单日成交10套千万级学区房。据了解，丰汇园小区是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”宏庙小学的对口小区。“丰汇园的房子一直都是一千万元以上的，只有极个别70年代的房子有低于一千万元的。”张先生表示，有些客户想抓紧时间落户，如果过了7月份再买有可能便宜，但到时也只能按照新政策执行，那时再想让孩子百分百能上对口的宏庙小学就难了。“这边一直对应宏庙小学，如果手里有现款，可以赶在7月31日的最后期限之前办理完所有手续。”“西城学区房新政出来之后，中介疯狂打电话，业主也已经疯了，几天时间上了N多新房。”在北京西城区月坛南街拥有住房的王先生表示，近两天总有人打电话询问房屋是否出售。“最近西城市场的确起来了，而且是量价齐升。”中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策给了窗口期，距离当下还有不到3个月，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕，即使贷款，放款周期也是足够卖房买房的一个周期。那么7月31日之后呢?专家严跃进认为，“由于政策落地肯定会降温，但也不会明显降温。”由于房子的地段优势还在，核心地段的价格还是比较坚挺，但肯定没有以前那么火爆。咱都知道西城的“学区房”出名，甚至有人说“德胜片区”是北京学区房鄙视链的最顶端，那么，西城的学区房到底“神”在哪?有数据显示，仅仅5月4日到5日中午这36小时内，前文提到的西城金融街著名的学区房小区丰汇园，就成交了3套千万元级老破小，最高单价超过25万元/平方米。丰汇园对口的宏庙小学学区，在小长假这几天，单日的房屋成交量均达8-10套，这几套学区房的单价，平均在25万元/平方米左右。30、40平米一套的老房，动辄上千万的总价。要知道这其中的某些房源，甚至还背负着多达几百万的抵押贷款，需要买家首付款解抵押，饶是如此，其成交速度却丝毫不慢。所以嘛，要论起首都的学区房：那真是西城一出手，才知有木有哇!就在近些年，关于西城区，尤其是金融街、德胜门外这两大优质教育片区学区房成交的“奇闻怪谈”，咱们见的还少么?《46万一平，谁买走了北京天价学区房》是2016年的春天里，让人惊掉下巴的一篇推文，开头的第一句“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”......虽时过境迁，但每每提及仍令人闻之骇然，倒吸几口凉气。这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口的，是北京市第二实验小学。央视当时的报道指出，文昌胡同2013—2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米(2套)和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。而在2019年7月初，西城区德胜片区交易了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。尽管这期间北京楼市经历了史上最严格的2017年“3.17”政策管控，二手房市场横盘许久，可似乎西城区的学区房对此政令却“群体免疫”，价位非但不跌，还在稳中有升的前提下时不常的来几次小爆发，就比如尚在行进中的这一波!西城的学区房，为啥就能如此豪横?而将其豪置名下的买家、家长们，只是单纯的为了给子女们一个相对优越的学习平台么?他们，就不怕成为最近那个总被提及的名词：“韭菜”，而被收割么?西城学区房“鄙视链上游”的击鼓游戏众所周知，北京的教育资源优越，不过这其中，也有高低之分，最优质的学区，基本集中在西城、海淀、东城三区，不知从何时起，北京的学区房圈子里就流传开了一条鄙视链：西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。而西、海、东三区所拥有的高配学校、师资，也确实对的起这条鄙视链的排序。先说小学，这也是购置学区房最显形的价值对标点，西城的实验二小，东城的史家小学，海淀的中关村一小、三小，这几所，绝对是位居金字塔之塔尖上。若退而求其次，且根本一点不次的则有西城的北京小学、宏庙小学、奋斗小学、黄城根小学，东城的府学小学、景山学校小学部、海淀的人大附小，北大附小......凡上述小学的任意一所，其教学的软硬件水准，皆位列国内顶尖。不过这里面也存在些许的悖论，比如裕中小学虽然自身整体实力稍显不及实验二小，但其所在的德外学区房价格却能一直叫板二小所在的金融街学区，且经常占得上风。这，就是驱动学区房价格的更深推手——中学，在起作用了。说白了，只要高考定前程的大指挥棒不变，一所优质中学对于学生的价值、意义，是同等级的小学不能比拟的。近年来，裕中小学毕业生直升三帆中学本部的比例，最高时可达到80%。而三帆中学，正是西城优质校，北京市重点中学师大二附中的初中部，所以绕来绕去，结论就在这里，若一个家长花高价购置了裕中小学的学区房，其子女也就有了超高概率在9年义务教育完成后，进入师大二附中，继而在3年高中学习后，考入985或双一流高校;从纯粹求知、学业的角度看，这不啻为孩子们铺就了一条昂贵的捷径!这里捋清楚了，家长们对东、西、海三区的学区房趋之若鹜的追逐，也就不奇怪了，谁让这三个区不仅优质小学多，且优质小学所对口儿的优质中学，更多!说到北京高中教育领域的泰山北斗，当首推北京四中VS人大附中，这一对儿王炸!北京四中，百年老校，历史悠久，随便问问度娘其校友名单，那一长串名字灿若星辰，令人叹为观止。四中的道元班、网校，都是敢为天下先的教育实验，也是这所名校辉煌的一部分。如果说二十一世纪前，京城中学教育的执牛耳者是四中，那么新世纪开始，就轮到人大附中领风骚了。在每个放学日的下午五点前后，海淀黄庄一定会被一群红白色的“小蚂蚁”淹没，他们背后的人大附中四个字格外醒目。据说人大附中校园内常年流传一条民谚：少壮不努力，长大去隔壁。(这个“隔壁”，指代的是人民大学)而西城和海淀的竞争，简直如足球世界里的西甲和英超，端的是强队林立，火花四溅：西城：我先出，师大三英!海淀：跟上，三大附中!西城：一对，四中八中!海淀：要了，三个一!西城的师大三英，指的是北师大三大附中：实验中学、师大二附、北师大附中，个个都是传说级的存在，高考成绩基本年年北京前十，动不动还会出个状元。海淀的三大附中，指的是北大附中，清华附中和前文提到的人大附中。三所熠熠生辉的国内顶尖高校是其仰仗，清华附中的学生们可是把清华园当后院的，天天跟院士、教授们一起进进出出，作息时间高度一致，所以人大附中的学子们真正想上的“隔壁”，应该就是隔壁的隔壁的清、北吧?三个“一”，则是指海淀的另外三所名校：八一学校、十一学校、一零一中学。这三所学校都有方便军队子弟上学的创办初衷，是拼校友时海淀的资本所在。压力又来到了西城这边，没事，不慌，那名动天下的八中少年班里，一群十三四岁上高三的小朋友很容易让各路名校学子怀疑人生。什么?海淀一零一中学能把圆明园当后花园，这有什么呀!西城一六一中学的学生们能经常把球踢进中南海，这种体验又该怎么论呢?(办学地点即将迁址)这边厢海淀、西城真是好一番阵仗，但千万别忘记了在一旁看似佛系，实则内秀的东城，那好高中也是一抓一大把的，北京二中，北京五中，景山学校以及汇文中学，孩子若能在其上述任意一所中学念上高中，家长也就算踏实了，您说是吧?小学优质，高中名校林立，东西海，尤其是西城以及海淀部分划片学区的学区房价格常年居高，也就不足为奇了吧?抛开学业范畴，从经济上着眼，对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”确实倾尽了所有，且学区房确也不是万能钥匙，不能决定一切，可是很多故事的结局都是——孩子虽没考上清北或者双一流，但家长们当年豪置过来的房子，一经转手，便是少则几十万，多达几百万的赚头。不过，在4月30日西城出台多校划片政策后，关于学区房价值打折扣的担心，是否要被再次提及了呢?西城学区房从“溢出”到“填平”均衡教育未来为王继东城、海淀改为多校划片后，4月30日的这一纸政策，宣告了京城三大教育高原都告别了单校划片模式，学区房，似要降温。但若说学区房就此凉凉，甚至凉透了，那显然又过于武断了。比如，西城的某个大学区，其中包括1个小学名校，2个普通小学。假设这个小学名校给每套房子带来的溢价是每平米3万元。一对一的时代，划入名校的住宅小区均价一般10万元每平米，而对应2个普通小学的每平米7万元。上述3个学校“多校划片”之后，如果100%采用抽签方式，原来的学区房从100%几率上名校变成了33%几率上名校，3万元溢价会降低到1万元，住房单价下降到8万元。而另外两个有机会上名校的小区，则溢价上升，均价都从7万元上涨到8万元。这似乎意味着，学区房的范围扩大了，红利将被均摊。在多校划片的政策之下，凡是上名校几率大的房子，都可能成为未来的新学区房。当然，新政策还是会对一些曾经高价的学区房子有所影响。比如“过道房”、“地下室”、“仓库房”等，本就没有实际居住功能的所谓的房子。此外，楼龄太老的房子，怕也会有所折价。说起来，学区房的概念并非中国独有，在欧美教育发达国家，优质的学位带动周边房价上涨的情况同样比比皆是。而对于教育高度重视，尤其是吃过了知识改变命运红利的中国这一代知识分子陆续成为家长后，便以此奉若神明、迫不及待要将其成功经验倾囊相授于子女，而学区房，便是承载这一切的最佳标的物和载体。其实，说到底，优质学区的形成，除了师资，还要看生源，曾经籍籍无名的海淀上地能成为如今叫的响的学区，离不开在西二旗，后厂村等地就职于互联网、科技公司的那一批批码农、高知分子的安营扎寨，落户生根。所以在本篇结尾，还是要推送一下那句略显鸡汤的话来慰藉一下诸位家长们那躁动起落的心：最好的学区房，是各位家里的书房!