寻找重建对策的韩国首都圈公寓的1万3000户 不花钱而建新房的人们的视线

通过普通出售，将会陆续出现大幅降低现有居民负担的事业分担金的“公寓改造”。此前，虽然有很多人评价说:“在重建过程中，工程费用比重建建筑费用高，但由于重建项目无法再建工程。”因此，最近的重建工程因各种限制被限制，正在迅速发展成为住宅老化问题的解决方案。

过去的改造模式都是在没有变化的情况下进行的。为鼓励新装修企业的房屋改造，从2013年开始实施了“家庭数增加”。这是第一次进行改造后，家庭数将会增加到10%，而在第二年的2014年提高到了15%。也就是说，在现有公寓最高层的基础上，可以增加2~3层。

此后，因容积率高而无法重建的老人们开始关注新模型。如果以改造为基础，家具数量增加，原有居民的新装修费用将会减少，因此事业效益将会得到改善。据该协会称，目前在首都地区推进改造的园区，以6月末为基准，共有22个园区，达到1.3275万套。在京畿道，正在准备申请改造的盆唐tt村庄3、4园区和hansol村庄的5个小区，彩虹4个园区最先进。

最近开始推进新装修的也不少。最近，首尔城东区玉水远东地区的精密安全诊断结果，得到了b等级，可以垂直增建。计划依次进行第一次安全性研究和建筑审议、交通影响评价等。业界预计后年可迁移。

虽然之前个别家庭的面积增加了，但家具数量增加的房屋改造工程却一次都没有。如果通过垂直增建或水平增建进行改造，如果出现成功事例，则容积率很高，因此，在重建事业上，很难确保事业性的老旧园区将更加关注新装修项目。

起跑将结束位于首尔松坡区松坡洞的圣地公寓。该园区目前正面临区厅改造的许可。正在研究韩国建设技术研究成本第2次安全性问题。改造工程是在进行改造工程所需的各种许可中最后完成的程序。

目前只有298户的该园区将在现有建筑上堆积3层。垂直增建过程中产生的新㎡103专用面积为42户,一般出售。现有的㎡84专用面积的家庭改造后,㎡103专用扩大。建设圣地公寓的相关人士表示:“预计搬迁和销售将在明年实现。”

从2008年开始，在容积率超过274%的情况下，被评价为重建困难的松坡圣地首次进行了改造。当时，政府推进了一项改造工程，但由于2010年的住宅景气停滞，事业中断。由于住宅法的修改，改造工程的事业大幅提高，2015年开始了事业。工会相关人士表示:“随着允许增建，每户的分担金从2亿韩元大幅减少到1亿韩元。2015年4亿韩元左右的房价现在大幅上涨到了9亿韩元。”

位于首尔江南区大峙洞的“仙境3车道”的垂直增建并不遥远。今年1月，向江南区厅申请了改造，但今年6月在韩国建设技术研究院进行的第二次安全性检查中，得到了不合格的判定。工程计划于明年3月再次申请重新装修。

东部二村洞现代队的肖恩，是在首尔首次通过水平增建推进一般销售的情况。如果垂直增建在现有建筑物上增加2~3层，现代队的现代队将在现有居住的外围，增加新的居住区域，增加家庭数量。

现代队的肖恩在龙山家族公园中，沿着汉江方向延伸的园区内部道路很宽阔。目前，653户公寓在改造后将增加750户。据悉，增加的97户家庭将通过明年的普通公寓供应。

以10月15日为基准，在712名总入住者中，有701人同意了改造工程，达到了98.5%的同意率。

已经通过了建筑审议、景观审议、交通影响评价、教育影响评价等，并于11月3日召开了为申请事业计划的权利变动总会。接着，计划在11月中旬申请批准事业计划的批准及行为许可。

目标是明年5月入住。考虑到居民们在动工之前需要5至6个月的事实，工会预计会在明年11月左右进行普通销售。施工单位是浦项建设。组合有关人士表示:“目前㎡105面积供应改造后将增加到㎡129,追加分担金1亿韩元的初期预测说:“会”。

在东部二村洞，除了现代曼城以外，还有5个改造工作推进园区。韩佳人、江村、可隆(kolon)、可隆(kolon)、可隆(kolon)、可隆(kolon)、可隆(kolon)、可隆(kolon)、kolon(株)、大宇(株)等现在虽然各有不同的品牌，但是在改造之后，将会变成一个拥有一个品牌的巨大品牌。通过合理型号推进委员会有关负责人表示:“现行法律规定,统合改造即使改造分别在个别园区应该成立工会”,“来总管组合各自运营的控股有限公司设立方案价格向居民们对此进行说明。”

当初，东部在东村洞统合里改造的推进园区内，而落选的李村禹成也决定单独进行改造工程。最近，由12名组成的临时推进委员会成立，正在进行正式推进委员会，正在事前试探居民们的意向。计划以垂直增建，一般销售29个家庭。

目前，入住者代表会议的会长担任临时推进委员会委员长，只有243户，因此，预计可以快速进行改造工程。现代产业开发和gs建设对该项目的订单非常关注。

高级重建公寓的专有物的所谓“高价品牌”也在“改造”园区中登场。优质品牌是用于重建建筑的主要营销手段之一。现代建设的“didio”、大林产业的“雅克”、大宇建设的“sunny”是最具代表性的例子。“高价品牌”被适用于“改造”园区，这意味着企业对“改造”事业的关注度非常高。

预计将在首尔龙山区二村洞首次引进“高档品牌”。今年9月，在首尔龙山区二村洞举行的“第8次统合新改造”说明会中，大林产业的副部长出席了会议。阿克洛在公寓中最具知名度的“阿克拉·罗伯公园”的宣传影像，向所有主们展示了“阿克罗”品牌适用方案。

在此期间，大型建筑公司对大型建筑公司没有太大的吸引力。正在推进垂直增建的玉石远东地区位于最近备受欢迎的玉数洞，但是去年进行的两次投标都被发现。一位大型建设公司的职员解释说:“改造工程所需的费用与重建相似，再加上工程难度比重建更困难，因此，此前大型建筑公司比起改造工程，更注重重建订单。”

但是，在今年3月加强安全诊断标准后，推迟重建建筑的园区堆积如山，建设公司的想法也发生了改变。江南区开浦第4次现代公寓和麻浦区城山市营、江东区明日洞新东亚、三益绿色2次、高德住宅公社9园区等10个园区将取消安全诊断或延期。与此相反，李彩勋因修改住宅法，事业效率提高，推进园区正在迅速增加。

▶gs建设，首次进军公寓

在此期间，没有特别关心公寓改造的gs建设，最近首次进入了公寓改造市场。也就是说，他们认为不能将越来越大的改造市场放任不管。已经进行了2次施工招标的“清潭建设”改造组合，于今年9月举行了董事会，通过了与gs建设签订合同的议案。

工程费为3.3㎡党687万韩元,国内公寓改造工程被定为史上的最高金额。通商改造工程费用每3.3㎡的500万韩元。如果考虑这一点,那么贵40%左右的水平。gs建设的相关人士说明称:“现在地下2层的停车场都是停车场，但是需要再加上地下4层的停车场，因此工程难度很大。”

公寓里的改造工程与工程难度相比，工程费用较少，因此，这段时间以来，gs建设的立场是“未得到订单实际利益”。但是随着对再开发和重建的政府限制越来越强，陈旧的公寓园区重建公寓的情况不断增加，因此改变了方针。

根据目前的《住宅法》，陈旧的公寓可以通过改造的方式获得15%的普通销售，而且可以最多增加30%。目前，在该用途的地区，用较少的容积率的公寓用较少的费用，用新公寓装饰的方法只有“改造”。gs建设的相关人士表示:“我们认为，正在进行改造工程的公寓园区日益增加，因此决定建设公寓改造的专门组织。”

在建设业界，这是在对“青潭建荣”签约的消息后，提出了“快乐”的消息。因为，预计将会接连发生高工程费用制定的类似事件。业界相关人士表示:“此前，在公寓重建公寓中，所谓的“高价施工”备受欢迎，但今后在公寓改造工程项目中，即使花费昂贵的费用，也会增加高水平的施工费用。

1994年竣工的青潭建江是19层高2个洞，共240户组成的汉江边公寓。位于首尔江南区清潭洞的108一带，有很多高级别墅。目前，容积率达到了397%，选择了重新改造建筑。今年2月，在江南区厅获得了“新装修组合”的成立许可。如果经过改造，将会有29户家庭，总规模将变成269户。

▶垂直增轴的最大难关

结构安全研究和移居费

在“垂直增建改造”项目中最大的难关是在进行“改造”之前进行的安全性检查。如果不顾骨架进行改动，只改动外场的改造就可以不用接受结构安全性的讨论，但垂直增建的改造就需要经过两次的安全性讨论。

第一次安全性检查时，讨论了垂直增建时安全补充的可能性，并在第2次安全性讨论时，将进行垂直增建、改造、设计、设计详情。业界相关人士表示:“如果进行垂直增建，就会在现有骨架中增加，但由于没有进行建筑垂直增建的先例，所以公共机关正在进行严格的安全性审查。”

目前，韩国建设技术研究院、韩国设施安全公团等共2个专门机构可以进行安全性讨论。法定处理时间为30日，最近进行改造的推进园区增多，因此需要近6个月的时间。

移居费贷款时适用住宅担保贷款比率(ltv) 40%的规定也对居民造成了很大的负担。也就是说，用40%的ltv也很难找到原来的居住地附近的租房。因此有预测认为，被认为是再开发和重建事业的替代方案的改造工程将接连搁浅。金融委员会表示:“对于新装修的住房贷款和追加分担金的中介费、剩余贷款，就像再开发和重建住宅一样，适用于对银行业监督规定的‘6’住宅担保贷款的风险管理标准。”

改造工程将根据《住宅法》，再开发和重建事业，根据城市及居住环境的整顿法，因此根据不同的法律法规进行修改。但是，金融委员会认为，从“落后的居住条件”的角度来看，改造工程和再开发、重建事业的本质性质一样。因此，贷款类型和方法也没有任何理由。

由于ltv适用于鉴定评价额，因此以交易价格为标准，只能达到20~30%。如果考虑到全租金率超过50%的情况，从现实上来看，如果考虑移居的肥胖，在附近租一套房子是很难的。当然，在施工或施工公司建立的特殊目的公司(spc)中，虽然有租赁费用的方法，但利用率达到7%至8%。

专家们指出:“因为现有居民的财政收入比率较高，所以政府和首尔市都是比较喜欢的整顿形态”，“如果政府要鼓励政府和首尔市修理员，就需要准备以低廉的利息获得贷款的基金。”