房地产金融红利时代结束了

2020年最让地产从业人士胆战心惊的一句话，是银保监会主席郭树清说的。8月16日那天，他在一篇文章中提到：

房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

领导的这句话，语气挺重的。仅仅四天后，住建部和人民银行召集重点房企代表进京开会，领导把“三道红线”政策摆在了桌面上。后来郁亮说，这是行业重大游戏规则的改变，房地产金融红利时代结束了。

2020年的最后一天，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》。这次监管机构给中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行划分了五条红线：

房地产贷款占贷款总额比例上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%;个人住房贷款占比上限为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

政策规定，超出上限两个点以内的银行，有两年业务调整期;超出两个点以上的，有四年调整期。

房地产真的进入了精准调控的时代了。

最新的五条红线一出台，就有房企进行了研究。开发商朋友说，因为上市房企财务情况透明，融资渠道很多，新政策对他们的影响没有那么大。而小型房企从银行贷款的难度，本身就非常高。

所以，新政策影响最大的其实是放贷端的银行。

国盛证券统计过，只是六家大型银行中，就有工商、建设、邮储和中国银行四家超出了个人住房贷款占比上限;同时，建设银行和工商银行还超过房地产贷款占比上限。

郭主席的担忧是有道理的。在上个世纪130次金融危机中100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过了GDP的32%。我国房地产相关贷款占银行业贷款的比例，是39%。

银行当然更愿意贷款给有担保、坏账风险小、贷款规模大的房地产行业，中外莫能例外。但领导应该是觉得，有些问题，也到了必须面对的时候。

其实，五道红线来临前，就有银行接受过口头指导了。这段时间，他们在拼命地找可替代房地产的渠道放贷，这么做：

可以做大分母，缩小房地产占比。

但很遗憾，大家都没找到新的替代放贷渠道。

一位地方银行的行长告诉子姨，上一次大家一起出门找分母，还是1997年银行市场化改革的时候，那时大家还是为了降低不良资产率。这次，新的监管政策来临，老办法又被提上来了。

他说，这次的监管就是逼着传统银行效仿阿里、京东的科技金融，发现识别风险。过去，银行作为一个平台，取得低价资金，向外高价出售的粗放式放贷时代过去了。关闭最大最安全的房地产放贷渠道，这是逼着所有人：

沉下身子发放小额贷款。

实体经济的时代来了。

子姨查了下，单户额度一千万以下的普惠小微企业贷款总额，已经从2019年初的不足10万亿，爆发式增长到现在的接近十五万亿。银保监会在2021年的第一条政策，就是支持这些在乡间地头的小银行发展的：

向村镇银行补充资本、支持优质村镇银行吸收合并、引进战略投资…

朋友感叹到，就小额贷款本身而言，不良率其实只有1%左右。但这种贷款是一个特别辛苦的工作，少有人愿意风里来雨里去：

马云说的当铺思维，其实是没有错的。只是说的场合不对而已。

马云能想到的问题，领导当然也想到了。

今天，银行股又跌了，37家上市银行，绿了29只。银行还没完全失去房地产呢，就有人用脚投票了。