北方城市的调控相对南方要更死板些

北方跌，南方涨!投资不过山海关!这几乎已经成为中国楼市心照不宣的规则了，也不怪楼市偏心，毕竟北方表现的确太不尽人意了。

昨天的文章里，我有提到社科院之前发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》。里面有一张表格统计了近两三年来房价跌幅最大的城市，基本上是以北方城市为主。如果单独说今年的情况，北方城市几乎屏霸榜单，除了中山和贵阳，其他清一色北方城市。那涨幅较大的城市呢?西南有成都，大湾区的深圳、广州、东莞、珠海、惠州、长三角上海、杭州、合肥、宁波等连带周边的一些小城市都刷刷的涨起来了，甚至今年受伤最大的武汉楼市都能扛住，还能温和上涨。这么一对比，北方楼市一片绿油油真的逊色了点。这些下跌的城市中，像青岛、天津、石家庄、郑州，哈尔滨等我之前都有专门写文分析过。

过去比较房价更多的是在一二线城市和三四线之间。但这一次从大的区域上将南北划界，南方涨，北方跌，为何会出现这样的现象?

从政策层面分析的话，北方城市的调控相对南方要更死板些。

就说环京吧，像廊坊很明显这是一个靠北京外溢才能活下去的市场，这几年调控后，市场立马被打趴下。环京虽然有炒作的成分，但更关键是能够为买不起北京城的北漂族提供一个栖息地，现在刚需被拒在限购门外，环京市场也一片死寂，结局两败俱伤。

反观大湾区和长三角的调控就很聪明。惠州一直是不限购的，珠海的限购也是看对象，广州就更灵活了，每个区域都不一样，总有一款适合你。环沪的嘉兴嘉善也不限购，另外长三角现在还在推进公积金一体化。这么对比，北方的调控就显得很生硬，房地产市场是时刻变化的，需要不断的调试。冷了就松一点，热了就紧一点。经过了这几年的调控后，下跌的北方城市中，大部分都存在供过于求，新房供给量大的情况。

当然这只是一个周期问题，只要当地政府有节奏拍地，把握好供需关系也还是会慢慢回暖的。最担心是未来的趋势：北方整体下滑，南方持续上涨。

上面我提到的城市还算好的了，毕竟都是省会城市，还能虹吸本省人口，而那些北方的非省会城市的楼市未来将会更加萧条。

最根本原因还是经济问题。北方不仅房价下跌，经济情况相对南方来说也不容乐观。根据第三季度经济数据，在全国城市排名前10位中，整个北方地区仅有北京一棵独苗，天津已经被踢出TOP10阵营了。而且前20名中，北方城市是肉眼可见的越来越少。

2020年前三季度GDP排名11-20经济面不好，房价也很难有底气抬头，慢慢就形成了一个恶性循环。另外房价上涨也离不开货币，今年虽然说全球放水，国内的信贷环境相对往年还算宽松，但钱就是不往北方流。下面是截止2020年10月末，资金总量(金融机构本外币存款余额)的30强城市，反映的是每座城市能够汇聚多少钱。

我们可以清晰看到，前十名中只有北京和天津，武汉和天津的距离并不远，超越也是指日可待。其余的北方城市排名相对靠后，甚至深圳前十月的增量都能顶一个大连了。都说房价的本质是货币的表现，没有资金流入，房价就像卸了气的皮球，想飞都难。

这两年我的感受也很深，有很多粉丝咨询我投资房产，北方人也不是没有钱，但是他们不会选择投资北方，都跑来南方了。三亚成东北人的省会了，三亚涨起来后，东北人纷纷加码珠海、惠州等湾区城市，有投资的，也有定居的。去年我去惠州调研的时候，和一家装修门店老板娘唠嗑，老板娘全家都是东北人，他们小区也有很多东北老乡，大家纷纷都抱团南下谋生。

不仅仅是人才，人外流的也很厉害。以2019年为例，浙江、广东、重庆和福建是人口净流入最多的省份，分别流入84.1万人、82.61万人、27.15万人和5.1万。北方城市中北京就不谈了，东北三省连自然增长都是负的，说明本地人口外流严重。山东和河南，虽然常住人口是增加的，但都是在吃人口大省的老本，比如山东生了约40万人，却有20万人离开，都是为其他省份做贡献啊。河北和天津基本是零增长，只能依靠本地人口，其余的北方城市表现偏弱，大部分还是以人口外流为主。

楼市长期还看人口，现在北方这种持续的人口流出，如果后期没有扭转局势，未来很难让人乐观起来。对比南方，民营经济发达，产业转型升级做得好，像杭州东莞这几年互联网或者高科技产业发展很快，吸引了大量的人口流入，大家收入也水涨船高。只有产业强才能带来高收入，带来强劲购买力，也是这个城市房价最大的保障。

这些年北方的发展一直都跟不上南方，其实从历史的角度说，唐宋以来的经济中心也一直都是在南方，现在只是恢复了模样。北方之所以能够起来是由于煤矿等资源丰富，吃了一波资源红利，现在资源红利期过了，曾经的新兴产业如今也变成了传统的落后产业。那些靠资源生存的城市，资源枯，城市也发展转型又跟不上，人才只能向外寻找机会，寻找更高薪的工作。人走了钱走了，房子自然就回归它本来的面目，就是砖头。