受到市场关注的香港港岛中西区山顶文辉道宅地正式批出

观点地产网近年来，基于经济下行考虑，市场对香港土地招标出让普遍不抱乐观态度，而且结果常常得到应验。但这次是个例外。

12月23日，受到市场关注的香港港岛中西区山顶文辉道第2、4、6及8号住宅地正式批出。据香港地政总署宣布，成交方为九龙仓集团旗下Novel Bliss Limited，而成交价则达到120亿港元。

价格远超出了市场此前预计的约78亿至109亿港元估值。

资料显示，这幅年内最贵重官地由2018年流拍的山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号地块分拆而成。原初地块土地面积18.94万平方呎，地块用途为住宅，最低及最高的楼面面积分别约为24.26万平方呎和40.43万平方呎。

市场对它的估值普遍高于300亿港元，最高曾达485亿港元。但亦由于价格过高，地块在接获5份标书的情况下，仍因全体报价不达政府的预设底价而流标。

当时该地块属于地区内8年来首宗推出的住宅用地，流标后滚存至今则属于10年以来的首宗宅地，而且是豪宅用地，十分稀有。

“一拆二”后，地块土地面积变更为约13.5万平方呎，最高楼面面积约25.9万平方呎，预计发展为超级豪宅项目。

据了解，该宗地在不久前11月30日开始招标，随后便有不少机构对地块成交作出预测。包括，天俊测量师行执行董事张楚然对地块的估值为102亿港元;莱坊执行董事林浩文的估值为78亿至83亿元;美联测量师行董事林子彬则认为地块价值约103.73亿港元等等……

综合种种观点，市场的担忧主要来自中美关系、新冠病毒疫情与由此而来的不明朗的经济预期，以及地块在后续建设中所要投入的巨额投资。

而由于地块附近有多个山坡，发展商对土地进行岩土勘察、斜坡保养及预防山泥倾泻等工程将变得必不可少，这将增加整体投资额。此前就有专业人士预计，地块建设的总投资额或将超过百亿港元。

但机构们明显低估了发展商们对香港豪宅市场的信心。最新的成交结果证明，罕有的豪宅地仍然是受到追捧的标的。

回顾今年香港豪宅市场的表现，虽然在国际环境、反复的新冠疫情的双重打击下，该市场一直处于反复的状态，但总体来说仍较稳定。

据中原地产研究部数据，今年前10个月全港价值二千万港元以上的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得1970宗，总值992.31亿港元，分别录得同比减少33.1%及31%。

但事实上它的影响主要来自今年前期的日子，自随后的第二季度起豪宅买卖就立刻展现复苏态势。“豪宅市场气氛回暖，5千万至2亿港元的分类市场的复苏尤其显着。”第一太平戴维斯在一份报告中写到，这类物业在第二季度注册成交达131宗，较第一季度上升了19%。

“部分终端用家出于对健康及生活方式的关注，在低密度地区物色户外空间较大的住宅物业。”第一太平戴维斯同时称。

回到本次的案例，山顶文辉道宅地前身曾为香港高级公务员宿舍，位置优越。其位于文辉道尽头，山顶最高处，用专业人士的话语：“地块自成一角，十分宁静……具高独立性及私隐度。”因此，它正符合高净值人群置业所追求的“无可复制的资源”。

超级豪宅方面，来自莱坊的资料显示，香港2020年上半年已完成该类物业的60笔交易，其中自3月以来的成交达41笔。据此统计，香港超级豪宅市场在交易数量方面排行全球第一，位于洛杉矶、伦敦、纽约、佛罗里达棕梠滩和布罗瓦之前。

另据美联物业综合市场9月9日数据显示，当地5千万港元以上豪宅新盘的销量当时已经连升了两季。这同样展现了香港豪宅市场的坚韧程度。

“该类资产在疫情中体现了其保值功能。”有分析认为。

尽管由于第三波、第四波疫情来袭，香港豪宅市场交易出现波动。但这并未改变豪宅物业在香港这座金融城市之中的地位，作为一种炫耀性资产，它们仍然具有十分的稀缺性。

此前9月份由仲量联行公布的《香港住宅销售市场综述》就指出，2020至2022年间全港预计将有约1400个豪宅单位落成，“反映香港豪宅地块少之又少”。

另一方面，各大发展商们亦寄希望于即将投入市场并被广泛接种的疫苗，以及在疫情平复之后恢复的中港两地自由通关。

“明年中港两地能够通关后，国内买家重临，相信届时豪宅市场会有很大的逆转，豪宅销情会升温，市场会百花齐放……”资本策略执行董事方文彬在11月23日就表示，公司会在明年推出多达5个豪宅新盘。

庄士机构主席兼董事总经理庄家彬则认为，预计疫苗有机会明年推出之后，香港经济会逐步好转。而且“不少内地富豪对于面积特大的豪宅单位，有非常大需求。”他亦透露公司明年会推出不少豪宅货量入市。

2014年进军香港市场的保利置业亦看好香港豪宅市场后市，该公司销售及市务部总监朱美仪称，公司今明两年将主攻豪宅市场。

莱坊亚太区住房主管Victoria Garrett在《2021年亚太房地产展望》中就预期，香港、东京、新加坡和悉尼等地，高档住宅市场也有望在2021年走强：“因为我们期待着边界的重新开放和外国投资者的回流。”