江苏中南建设发布关于深圳证券交易所2019年报问询函回复的公告

6月9日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于深圳证券交易所2019年报问询函回复的公告。

江苏中南建设集团股份有限公司日前收到深圳证券交易所对公司2019年度报告的问询函(公司部年报问询函〔2020〕第113号)，针对问询函所关注的问题公司进行回复,主要围绕公司负债、存货、关联交易、PPP项目、毛利率等方面进行了回应。

深交所问询关于中南建设地产业务毛利率所处的水平及差异原因，未来在提升主业毛利方面拟采取的举措。据悉，中南建设房地产开发业务毛利率为17.93%，较去年同期降低2.30个点。

中南建设表示，公司起点低、净资产积累少，融资成本高，所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地，更多获取土地升值的收益，而是选择坚持快速周转，提高运营效率，以更好的运营管理和回款管理，获得生产住宅产品的收益。所以在开发项目选择上，公司也不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。

公司毛利率确实低于行业平均水平，但公司周转效率高于行业平均水平，净资产收益率高于行业平均水平。2019年公司房地产业务结算毛利率17.93%，低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%，但公司总资产周转率27.30%，高于A股上市地产公司总资产周转率算术平均水平23.27%，而公司加权平均净资产收益率21.58%，高于A股上市地产公司净资产收益率平均水平13.28%。

公司2019年房地产业务结算毛利率下降主要是因为公司2019年竣工结算项目中并表范围内公司的项目占比有所下降，而并表范围内结算项目中，在市场规模不大的区域投资的开发规模大的历史项目占比相对高，这些项目由于体量大、投资金额总量高，加上市场规模有限带来的开发销售周期长，投资资金随时间累积的成本高，因此利润率较低，从而拉低了总体的毛利率。2016年之后随着公司房地产业务坚持快速周转策略，专业化水平进一步提高，新获项目的毛利率平均水平有所改善。未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低，公司结算毛利率会逐步增加。2019年末公司合并报表范围内已售未结算资源隐含的毛利率高于公司2019年合并报表范围内结算的项目。由于房地产行业从销售到收入确认的周期在2年以上，随着已售未结资源的结算，公司房地产业务结算毛利率就将有所提高。