是什么推动了三角办公市场的发展

罗利-达勒姆办公市场正处于上升阶段，短期内没有降温的迹象。该三角吸引租户寻找高技能的人才，方便的连接和相对较低的生活成本。根据Livability.com的研究，达勒姆和教堂山是北卡罗来纳州最负担得起的城市之一。基础设施投资有助于提高该区域的生活质量。北卡罗莱纳州交通部计划在未来三年花费大约20亿美元用于540州际公路大修和扩建工程。

有吸引力的商业环境正在推动部门部门的发展。JLL研究表明，在建物业的平均租赁率为50%。罗利?狄龙，一个18层楼的办公楼，还有零售空间和公寓，还有10层的嘉能木接近满了。

商业地产高管要求卡罗莱纳新任经纪公司高级副总裁凯蒂·科平斯(KatieCoppin)透露她对市场的一些见解。科平斯已经在这个行业工作了大约15年，他也谈到了在不久的将来最有可能影响市场的趋势。

除了有资格的劳动力，公司在决定投资时考虑了哪些其他因素？

Coppin：租户考虑我们的写字楼租金，这与门户市场相比是有利的，但他们也考虑了员工的住宅房地产成本和整体生活成本。罗利的生活费用和生活质量在招募和经济发展方面无疑是一项资产。连通性也是非常重要的，罗利-达勒姆国际机场正在成为全国规模最大的连接最好的机场之一，最近增加了几个直飞国内和国际目的地的航班。

办公用户还会考虑文化和市场为员工提供的便利设施--专业和大学体育、表演艺术、节日、活动、娱乐。这也是三角形吸引力的一个重要部分。公司也会从招聘的角度审视特定的行业集中度，以及这将如何使他们受益，然后早期的公司或企业家也会考虑创业的环境，这在这里是非常健康和支持的。

哪些公司决定留在市场？

科平斯：三角公司可以利用东南地区的增长，为它们提供一个位于东海岸的战略位置，并拥有全球公认的技术和生命科学社区。在JLL的2018年生命科学展望报告中，罗利-达勒姆排名第四，仅次于波士顿、旧金山和圣地亚哥。我们还拥有世界上最大的研究园区之一，研究三角公园，以及由包括杜克大学、加州大学教堂山和北卡罗来纳州在内的顶尖研究大学推动的令人难以置信的人才库。在罗利-达勒姆，近48%的千禧一代拥有学士学位或更高的学位，使其成为千禧年教育成就的前10名。

三角的低失业率如何影响该地区的办公市场？

Coppin：三角公司的优势之一是它能够吸引人才，这有助于写字楼租户跟上招聘需求，进而支持对空间的需求，推动新的建筑开工。在过去的12个月里，地铁的劳动力增加了20，000人。这一增长很大程度上归功于从其他市场迁往该地区的人数。

该地区哪些细分市场是最受欢迎的？

Copins：根据JLLResearch跟踪的租赁活动，三角形中最活跃的细分市场是罗利市和杜姆市中心，其次是RTP/RDU、Cary、WestRoreigh和Neguse的六个人/瀑布。RTP/RDU子市场是我们最大的，拥有360万平方英尺的办公空间。虽然由于较老的产品在那里的租金往往较低，但由于其中心位置，需求仍然是市场中最高的。

与国内其他二级市场相比，罗利-达勒姆写字楼租金如何？

Coppin：纵观二级市场，我们的平均租金处于中间。我们比波特兰、奥斯汀、丹佛、夏洛特、费城、菲尼克斯、亚特兰大和巴尔的摩便宜，但我们比圣路易斯、印第安纳波利斯、哥伦布、奥兰多、里士满和路易斯维尔等市场更贵。

办公空间的需求仍然很高。你能告诉我们什么吸收？

新供应正在迅速被吸收。我们正经历破纪录的房客需求，它正在跟上新的交货。

如何满足共同工作空间的需求？

Coppin：对许多公司来说，合作空间仍然是一个很好的选择，合作运营商正在响应这一需求。根据JLL的研究，在过去的两年里，合作公司在罗利-达勒姆的租赁活动中占据了超过25万平方英尺的面积。合作设施中的许多活动来自日益壮大的公司，有时也来自一些知名的公司，它们希望在市场上设立一个前哨，在确定自己的空间需求时在地面上站稳脚跟。

罗利-达勒姆地区的办公市场投资者有什么值得担心的吗？

科平斯：投资者对此持谨慎乐观态度，认识到我们在三角经历了爆炸式的增长，并明白这将不可避免地降温。JLL的研究正在跟踪另外10栋正在筹备中的办公楼，但我认为投资者和开发商对提高现有产品租金的可能性更为乐观，而在没有大幅提前租赁的情况下，在一些新的项目上取得了突破性进展。

我们正接近历史上最长的经济扩张时期。你对未来一年有什么期待？

科平斯：我们预计未来18个月将出现一个房东有利的市场，其特点是低空置率和不断上涨的租金。对租户来说，现在的问题是，这是一个空间竞赛，办公室用户需要迅速行动，以确保空间安全，避免被撞。租户信用决定交易完成的速度，所以在这样一个紧张的市场中，这是至关重要的。