针对专业市场的8个房地产投资信托

尽管许多商业和零售物业所有者担心购物中心的死亡，但许多房地产投资信托基金都将重点放在具有强劲增长前景的特殊物业上。贡献者在房地产市场中发现了9个最喜欢的游戏，例如研究集群，数据中心，存储设施以及针对千禧一代的零售和娱乐综合体。

卡博特股息投资者

亚历山大房地产(ARE)是一家城市办事处房地产投资信托基金，致力于为生命科学行业提供服务。它专门研究全国各地创新集群中生物技术和技术的实验室和研究中心。这些物业主要由高品质的租户租用，现金流量得到长期，三重净租赁合同的有力支持。

租户的组合包括公共生物技术(27%)，跨国制药(25%)，生命科学(17%)，机构(10%)，技术(10%)和私有生物技术(7%)。

由于几个原因，我比其他REIT更好。在研究支出仍然强劲的地区，高质量的研究实验室并未被过度建设，需求仍然强劲。这些财产在两个政党中也很受欢迎，而且它们面临的立法风险很小。

办公室房地产投资信托基金更具周期性，并且面临着更多在家工作的人的问题。研究实验室是独一无二的，而且周期性很差。亚历山大是为数不多的房地产投资信托之一。

亚历山德里亚的大多数租户都是高品质，投资级别的公司。设施不仅具有防御性，而且租赁条款也具有防御性。前20名租户的平均剩余租赁期限为8.3年和12年。盈利的可预测性是在任何经济体中支付稳定且不断增长的股息并产生高回报的关键。

以目前价格计算，房地产投资信托(REIT)的收益率仅为2.74%，但它得到了很好的支持，并且有可能增长。展望未来，ARE具有最大的顺风，大趋势。可靠且不断增长的股息以及业务的高度防御性应使其在当前环境下成为赢家。

戴维·弗里德

西蒙房地产集团零售房地产投资信托基金(SPG)在北美，欧洲和亚洲的主要购物，餐饮，娱乐和综合用途目的地中处于全球领先地位。

实体零售业很艰难，因此像Simon Property这样的零售房东现在正通过吸引新的和生产性租户的注意力，同时赶走生产性较低的租户，共同努力提高其空间的生产率。此外，他们通过增加旅馆，饭店，住宅和豪华商店来推动所谓的“人流”。

房地产投资信托基金的所有者正在重塑自己，越来越着重于利用拥有全渠道战略来推动实体店和在线销售的商店来占领物业;这些通常称为“随点即播”商店。并且他们优先考虑租户，他们提供店内在线购买的购买，从而帮助增加人流量。

因此，例如，西蒙物业(Simon Property)宣布，赛马国际(Jockey International)在纽约的罗斯福菲尔德(Edit @ Roosevelt Field)开设了第一家弹出式零售店。这是一个新的零售概念，类似于永久性的弹出式商店，品牌和服务不断轮换。创建该概念的目的是为了将客户可能在线熟悉但从未亲身接触的品牌带到购物中心。

对于年轻的品牌，它提供了尝试实体概念的机会，他们可以看到客户实时地对其产品进行实验，与此同时，它还可以提高那些可能不愿意这样做的购物者的品牌知名度。适应社交媒体趋势。对于购物中心而言，这意味着更多的人流量，并且是面对不断变化的零售环境的领先者。

托德剃须刀

亚马逊在管理办公物业方面，世界上没有比(AMZN)更好的租户了-这就是为什么(JBGS)的发展态势如此之好。REIT是一家区域性商业房地产运营商，在华盛顿特区管理投资组合

亚马逊宣布将其HQ2的一部分安置在该地区后，史密斯(JBG Smith)ten取租约，因为亚马逊希望成为美国首都历史悠久的国家登陆区。而国家登陆公司恰好由JBG Smith拥有。

与亚马逊的交易不仅为公司带来直接收益，而且还提高了整个周边地区的房地产价值。因此，JBG Smith刚刚提交了计划重新开发与National Landing相邻的六处房产，其中包括五处多户家庭财产和一栋办公楼。

这六个地方都在亚马逊新总部的半英里范围内。该公司已经宣布了该地区的两个开发项目，以及一对全新的开发项目。

JBG Smith看到机会时就知道了机会。这就是为什么它取得了亚马逊交易的原因，并且现在正在所有开发活动中尽可能多地利用该协议。

我们喜欢这家公司，因为他们已经是地区性的主要参与者，但尚未进入全国市场。我们预计管理层将在2020年和2021年将目光投向海外，并征服全国其他主要市场。

我们预计随着时间的流逝，这里的价格还会进一步上涨。JBG Smith出现了一个真实的增长故事，这对于大多数REIT来说都是无法说的。这就是将亚马逊作为您的租户的力量。

蒂姆Plaehn

EPR Properties(EPR)是一个经营良好的净租赁房地产投资信托，在发展业务和为投资者带来高于平均水平的股息增长方面做得非常出色。

该公司将其增长投资重点放在“以体验为中心”的休闲部门以及幼儿和私立学校上。EPR拥有176个大型综合剧院，12个滑雪场和35个高尔夫娱乐中心。在其教育部门中，拥有51所公立特许学校，71所幼儿中心和16所私立学校。

作为三重净租约，EPR拥有这些财产，然后将其出租给第三方运营商或租户。房地产投资信托基金的重点专业是长期业务，收入不断增长。

例如，过去25年电影院的总收入平均每年增长3.4%。目前，该公司的净营业收入的46%来自娱乐业务。休闲娱乐已增长到33%，其中教育占18%。

EPR增长模式对投资者来说做得很好。在过去的八年中，年股息率一直在增长6%至8%。如果您没有EPR，请建立一个入门职位。只要收益率保持在5.5%以上，这些股票就具有吸引力。

亚当·梅尔斯

数字房地产(DLR)是数据中心领域的巨头，其市值为266亿美元，约占数据中心全球市场份额的21%。这些中心捕捉了云计算，人工智能和物联网的发展。

这家总部位于旧金山的公司自2004年以来一直公开上市。其投资组合包括五大洲14个国家/地区的210多个物业。它为对云计算和存储感兴趣的企业提供了温度受控的设施，安全的互联网连接和高水平的数据安全性。

美国和英国是其主要地区，但在多伦多地区也有两个​​设施，一个位于万锦市，另一个位于旺市。它的知名客户包括Microsoft，Facebook，IBM，Verizon，Oracle和LinkedIn。

Digital继续在主要的全球中心购买土地并建设新设施。在第二季度，它购买了东京，巴黎和华盛顿特区的22.5英亩土地。

7月，它宣布购买韩国首尔附近的一块土地，该土地将在2021年作为数据中心开放。9月初，Cloud House开业了，这是其在伦敦码头区数字走廊中的最新设施。

Digital Realty是股息领军者，过去14年中每年平均增长11%。REIT目前的收益为3.35。

Digital Realty的市盈率中等，为18.94，这反映了其前景。随着异地数据存储的增长，可以很好地保持其主导地位。它具有地域多元化的特点，如果经济放缓，关闭其网络和相关在线活动的客户可能会减少。购买。

本·雷诺兹

丹吉尔工厂直销中心(SKT)是美国最大的直销中心拥有者和经营者之一。它经营并拥有或拥有40​​个高档奥特莱斯购物中心的投资组合。

鉴于管理层在过去四十年中取得的成功记录，SKT几乎毫发无损地经历了大萧条(AFFO从2008年至2010年仅下跌2.2%，股息每年继续增长)，我们认为它可以抵抗衰退。

在过去的五年中，该股票以平均价格交易至宣布的经调整的运营资金(P / AFFO)为13.5，十年平均P / AFFO倍数为15.9。

根据2019年的AFFO估计值(每股2.25美元)，当前的P / AFFO倍数为6.4，比5年平均值低53%，相对于过去十年的平均倍数甚至更大。

我们相信，随着时间的流逝，房地产投资信托的倍数将扩大至接近其平均水平，但仍会略低于AFFO的11.5倍。将估值倍数扩大到我们的公允价值估计，预计每年将为股东收益增加12.4%，这表明该股票目前已被大大低估。

同时，随着股价下跌，股息收益率最近已被推高，目前为9.8%。股息收益率明显高于其5年平均收益率。结合我们预计的AFFO /股票增长率4%，我们估计SKT在未来5年内将产生26.2%的极高年化总回报率。

理查德·莫罗尼

对于对房地产投资信托基金感兴趣的投资者，这是我们基于12因子分析和排名或所有A级(高于平均水平)REIT的两个首选。

Extra Space Storage(EXR)拥有1,100多个自动存储位置的全部或部分，并特许了将近600个额外的位置。在六月季度，租金上涨了4%，导致同店收入增长3.9%。

该公司经营着相当多元化的投资组合，在任何一个大都会地区的营业地点都不超过16%。该公司的强劲增长记录(10年的年收入增长率为16%，每股利润为18%)历来为公司赢得了比同行更高的估值。

以运营资金的22倍计算，Extra Space比我们涵盖的平均REIT贵22%。分析师预计FFO今年将增长5%，明年将增长4%，且估计趋势将更高。

Lamar Advertising

在截至6月的12个月中，(LAMR)的销售额增长了6%，运营资金增长了10%。该公司在高速公路出口附近运营着约15.7万个广告牌和14.9万个徽标，并在公交和长椅等公共交通基础设施上展示了53,000个显示器。

Lamar对广告的关注将公司更多地与传统经济力量联系在一起，而不是与推动典型REIT的房地产特定驱动因素联系在一起，这一特征可能会吸引尚未准备完全投入房地产的投资者。

Lamar的市盈率是FFO的14倍，低于我们所涵盖的REIT的平均水平24%，比其三年平均水平低4%。Lamar的4.7%的收益率超过了平均REIT的4.4%，但股息相当于FFO的三分之二，略低于行业平均水平。