新政出台引爆学区房深水炸弹

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。

办法规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。

新政出台，引爆学区房深水炸弹

业内人士分析，按照上海教育新政，中考人数最多的区，重点高中名额就越多，重点高中一半以上的名额被均匀分散在各区各校。这样的话，上海相当于在全市范围内把优质教育资源“大饼摊开”了。

名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取;名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

这也就意味着，优质初中考上优质高中的学生数量或将减少，而普通初中考上优质高中的学生数量将增加。

据证券时报报道，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据《基金报》报道，在跟几位在上海读小学、初中的家庭了解时，他们纷纷表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但是并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，绝大多数的孩子还是需要考试去被选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。

学区房大涨大跌，新政后一夜下跌60万!

据公开数据显示，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块(包括前滩)为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。

上海学区房在本轮调控之前也迎来了一次大涨，学区房价格从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

在学区房疯狂涨势的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月—2021年1月连续10个月保持2.4万套—4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

有一老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

而在上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。

某房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。在上海某中介网站上，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。

而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。前后对比，降幅接近30%。

微博上一位认证身份为某地产公司的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了：大量房源正在上架中……

对于市场如此疯狂的表现，有专家表示：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。